【2014】江西省萍鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場“一平臺(tái)三體系”建設(shè)實(shí)施方案
為推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（以下簡稱農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)），加快引導(dǎo)農(nóng)村土地集中成片，有序流轉(zhuǎn)，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場運(yùn)作，建立有固定交易場所的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易市場，根據(jù)萍鄉(xiāng)市人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)萍鄉(xiāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案的通知》（萍府辦字[2014]66號(hào)）文件精神，特制訂本實(shí)施方案。
一、指導(dǎo)思想
以十八大和十八屆三中全會(huì)精神為指導(dǎo)，創(chuàng)新農(nóng)村土地經(jīng)營方式，重點(diǎn)抓好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)“一平臺(tái)三體系”（即：信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，價(jià)格評(píng)估體系，政策保障體系和監(jiān)督服務(wù)體系）建設(shè)，整合農(nóng)村土地資源，健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展進(jìn)程，增加農(nóng)民收入，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。
二、基本原則
（一）以人為本、便民便利原則。把服務(wù)群眾作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心工作的出發(fā)點(diǎn)，將群眾的滿意程度作為衡量建設(shè)成效的根本標(biāo)準(zhǔn)。
（二）政府扶持、服務(wù)為主的原則。政府發(fā)揮財(cái)政扶持主導(dǎo)作用，農(nóng)業(yè)部門充分發(fā)揮服務(wù)職能，最大限度地實(shí)現(xiàn)信息共享，逐步實(shí)現(xiàn)服務(wù)的社會(huì)化、市場化和規(guī)范化。
（三）因地制宜、分步實(shí)施原則。根據(jù)各縣（區(qū)）的實(shí)際情況統(tǒng)籌安排，科學(xué)規(guī)劃，合理布點(diǎn)，分步實(shí)施。
一是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，即充分利用農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證信息管理系統(tǒng)，通過政府購買技術(shù)外包公司服務(wù)的方式，搭建覆蓋全市的公開公平規(guī)范有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)。
二是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系，即合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方要求必要時(shí)引入第三方土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)流轉(zhuǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，定期發(fā)布農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格。
三是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策保障體系，即出臺(tái)系列農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)配套政策，妥善解決流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的就業(yè)醫(yī)療和養(yǎng)老等問題，支持新型經(jīng)營主體規(guī)模經(jīng)營。
四是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督服務(wù)體系，即對(duì)流轉(zhuǎn)土地的利用情況和流轉(zhuǎn)合同履約的情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解流轉(zhuǎn)矛盾，提示風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，提出改進(jìn)措施，確保農(nóng)地農(nóng)用，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。建立健全市、縣兩級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)仲裁機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍。
打造一批“一平臺(tái)三體系”建設(shè)示范點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，逐步推廣完善。
三、工作任務(wù)
2014年8月底以前，完成蓮花縣及其13個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、安源區(qū)安源鎮(zhèn)、湘東區(qū)臘市鎮(zhèn)、蘆溪縣長豐鄉(xiāng)、上栗縣雞冠山鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)“一平臺(tái)三體系”建設(shè)試點(diǎn)工作，全面總結(jié)評(píng)估試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)。2014年9月召開全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，在全市全面啟動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)。2014年12月底之前，在全市逐步建立市、縣、鄉(xiāng)、村四級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系和市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)工作，確保流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。
四、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
（一）市級(jí)
市級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)的基本要求：一是建立全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)；二是在萍鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)上建立網(wǎng)頁；三是在市行政服務(wù)中心設(shè)立全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)窗口、電子顯示屏及交易信息查詢終端，主要提供咨詢服務(wù)和信息發(fā)布。
（二）縣（區(qū)）級(jí)
縣（區(qū)）級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)的基本要求：一是建立全縣（區(qū)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)；二是在縣（區(qū)）政府網(wǎng)站上建立網(wǎng)頁；三是在縣（區(qū)）行政服務(wù)中心設(shè)立全縣（區(qū)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)窗口、電子顯示屏及交易信息查詢終端；四是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁庭，主要負(fù)責(zé)審核鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）上報(bào)的經(jīng)營主體資質(zhì)條件和相關(guān)資料，對(duì)流轉(zhuǎn)合同登記備案，負(fù)責(zé)依法調(diào)處仲裁農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛，負(fù)責(zé)提供咨詢服務(wù)和信息發(fā)布。
（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)的基本要求是：有服務(wù)窗口，有交易大廳，有價(jià)格評(píng)估辦法，有政策保障措施，有規(guī)范操作程序，有糾紛調(diào)處機(jī)制，有高素質(zhì)隊(duì)伍。
1.交易場所。由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）在便民惠民服務(wù)中心設(shè)立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)窗口，并設(shè)置醒目標(biāo)識(shí)牌，交易大廳和便民服務(wù)大廳結(jié)合使用。做到有人員、有場地、有經(jīng)費(fèi)。
2.人員配備。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要配備專（兼）職工作人員2-3名，從事鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場工作，行政村農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站要確定1名農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息員，可由村干部兼任。
3.基礎(chǔ)設(shè)施。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要在便民惠民服務(wù)中心配置大屏幕液晶電視或電子顯示屏和服務(wù)窗口。服務(wù)窗口應(yīng)配備電話1部、電腦人手1臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)端口1個(gè)、打印復(fù)印一體機(jī)（含掃描儀）1臺(tái)、服務(wù)柜臺(tái)1組、檔案柜2-3組、辦公桌椅等必要的辦公設(shè)備。
4.內(nèi)部設(shè)置。在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）設(shè)立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)組、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系組、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策保障監(jiān)督服務(wù)組。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要建立健全土地流轉(zhuǎn)交易市場規(guī)章制度，公開服務(wù)程序，開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資格審查、信息咨詢、價(jià)格效益評(píng)估、合同簽訂、糾紛調(diào)解等工作，統(tǒng)一配置窗口標(biāo)識(shí)牌和服務(wù)指南，工作人員實(shí)行掛牌上崗。
5.運(yùn)作模式
（1）前期準(zhǔn)備。開展多種形式宣傳活動(dòng)，引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出讓方和受讓方自覺向村服務(wù)站、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提出申請并進(jìn)行登記，避免農(nóng)戶之間自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，防止因農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛。
（2）操作規(guī)程
①村采集信息。各行政村設(shè)立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，委派1名村干部作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息員，負(fù)責(zé)本村土地流轉(zhuǎn)信息的采集。
②鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）協(xié)商交易。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，按照“掛牌流轉(zhuǎn)、依法受理、基價(jià)指導(dǎo)、公平交易”的原則，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在承包地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）進(jìn)行交易。
6.流轉(zhuǎn)程序
（1）信息儲(chǔ)備。先由農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出讓方和受讓方向行政村農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出申請，說明流轉(zhuǎn)的原因、期限、形式、價(jià)格、用途等，以行政村為單位對(duì)所轄各村農(nóng)戶委托流轉(zhuǎn)和協(xié)議流轉(zhuǎn)的土地信息進(jìn)行錄入?yún)R總，上報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。
（2）規(guī)范登記。建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記冊，明確專人負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息的整理、登記、歸檔。
（3）掛牌流轉(zhuǎn)。經(jīng)審核和收益評(píng)估后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心及時(shí)將出讓方和受讓方供求土地的坐落、面積、價(jià)格和流轉(zhuǎn)的方式、期限、用途等資料輸入電腦，同時(shí)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)大廳電子顯示屏公布，并將符合雙方土地流轉(zhuǎn)條件的信息及時(shí)通知出讓方和受讓方。
（4）指導(dǎo)定價(jià)。定期公布所在地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格。
（5）公平交易。流轉(zhuǎn)交易可采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓、電子競價(jià)、一次性密封報(bào)價(jià)、綜合評(píng)審、招標(biāo)投標(biāo)、公開競價(jià)等國家法律、法規(guī)規(guī)定的方式進(jìn)行交易。
（6）登記備案。受讓方需提交農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)意向合同、生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)施方案、委托書等相關(guān)資料，由縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心進(jìn)行審核，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方依法簽訂合同，并予以鑒證，將合同資料信息輸入電腦存檔，按要求備案，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同一式五份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村各備案一份。全市推廣使用由省農(nóng)業(yè)廳、省工商局聯(lián)合制作的農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)規(guī)范化合同文本。
（7）合同履約。監(jiān)督指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方履行合同（包括租金結(jié)算、合同變更等）。
7.價(jià)格評(píng)估
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心按照分類指導(dǎo)、科學(xué)測算、現(xiàn)實(shí)比較和幅度遞增相結(jié)合的要求，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方采取協(xié)商定價(jià)、投標(biāo)定價(jià)、競拍定價(jià)等形式，合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。要積極引入第三方土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)流轉(zhuǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
（1）協(xié)商定價(jià)法
①農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)。當(dāng)年每畝土地經(jīng)營收益=每畝土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)常年農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量×農(nóng)產(chǎn)品大宗市場價(jià)格－生產(chǎn)成本（含勞動(dòng)力成本）
流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)=當(dāng)年每畝土地經(jīng)營收益×70%
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)由縣（區(qū)）人民政府每年發(fā)布一次。
②要素加權(quán)。流轉(zhuǎn)雙方可根據(jù)自愿配置水平，如：單雙季、地形特點(diǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)位優(yōu)劣等情況，在土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上作適當(dāng)?shù)囊丶訖?quán)（上下浮動(dòng)不超過基準(zhǔn)價(jià)格的50%），確定最終協(xié)議價(jià)格。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益可以貨幣方式支付，也可以實(shí)物量參照市場綜合價(jià)格折算成貨幣支付。
（2）投標(biāo)定價(jià)法
由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方按協(xié)商定價(jià)法進(jìn)行測算，綜合考慮基準(zhǔn)價(jià)和要素加權(quán)確定流轉(zhuǎn)標(biāo)價(jià)，以最接近標(biāo)價(jià)者為中標(biāo)。
（3）競拍定價(jià)法（重點(diǎn)“四荒地”）
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心以流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)為起拍價(jià)，出價(jià)最高者中標(biāo)。
五、工作步驟
（一）2014年8月12日前，各縣（區(qū)）確定建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場的試點(diǎn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），并制定本縣（區(qū)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)工作方案，報(bào)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案；試點(diǎn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）制定工作方案并報(bào)縣（區(qū)）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。
（二）2014年8月中旬至8月底，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組織實(shí)施，縣（區(qū)）農(nóng)業(yè)部門要加強(qiáng)督促指導(dǎo)，工作進(jìn)展實(shí)行月報(bào)制。
（三）2014年8月底前，總結(jié)驗(yàn)收，縣（區(qū)）農(nóng)業(yè)局進(jìn)行考核驗(yàn)收，對(duì)本縣（區(qū)）試點(diǎn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)情況進(jìn)行總結(jié)，以書面形式上報(bào)市農(nóng)業(yè)局。
（四）2014年9月底前，在全市全面啟動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)，逐步建成市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)工作，確保流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。
（五）2015年1-6月，對(duì)全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行評(píng)估、考核、驗(yàn)收、總結(jié)。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場是加快推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的有效途徑，各級(jí)政府必須高度重視，切實(shí)抓好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)，抓出成效。市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室負(fù)責(zé)抓好此項(xiàng)工作，各縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要比照市里的做法進(jìn)行。
（二）資金保障?？h（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府是建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場的主體，縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）財(cái)政應(yīng)安排專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于設(shè)施建設(shè)、設(shè)備的購置，可與便民服務(wù)中心建設(shè)統(tǒng)籌安排。從2014年起，各級(jí)財(cái)政每年都應(yīng)安排一定的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，用于建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)和維持交易平臺(tái)正常運(yùn)行。
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