第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議和政協(xié)第十二屆全國委員會(huì)第四次會(huì)議，分別于2016年3月5日和3月3日在北京拉開帷幕。2016年，是中國十三五的開局之年。因此，兩會(huì)期間各路人大代表和委員們的提案備受人們的關(guān)注。2016年兩會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)類的熱詞和政策你又懂得多少?
關(guān)鍵詞一：去庫存
報(bào)告看點(diǎn)：在今年的兩會(huì)政府工作報(bào)告中明確指出：“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。”
房地產(chǎn)去庫存是今年政府工作的一個(gè)重點(diǎn)。房地產(chǎn)庫存到底有多少?國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。面對如此大體量的庫存，政府提出了一系列的政策促進(jìn)庫存的清除。自2月份以來，短短一個(gè)月的時(shí)間里，央行、發(fā)改委等10多個(gè)部委相繼出臺(tái)了幾項(xiàng)重磅措施，幾乎每周都有樓市政策出臺(tái)。
在實(shí)施不“限購”城市下調(diào)房貸首付款比例，首付最低20%;調(diào)整職工住房公積金賬戶存款利率;房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅全面下調(diào);自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
通過財(cái)稅政策減免、金融貨幣政策支持等，減輕企業(yè)資金鏈壓力，持續(xù)發(fā)揮市場主體的去庫存積極性，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大需求、支持農(nóng)民工購房、開拓商品房源向租賃市場轉(zhuǎn)化等將同步助力房地產(chǎn)庫存去化。
進(jìn)入2016年以來，面對一系列的利好政策，淄博樓市“小陽春”提前來臨，從新年到現(xiàn)在，各個(gè)項(xiàng)目的上客量和成交量較年前均有大幅度的提升，近一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)110幾套的成交為2016年樓市做了一個(gè)良好的開端。伴隨著高成交，各個(gè)項(xiàng)目紛紛有了漲價(jià)的信息，某些項(xiàng)目甚至一月兩漲。一系列利好政策的出臺(tái)，促進(jìn)了各個(gè)項(xiàng)目的銷售，緩解了樓市低迷的局面。
關(guān)鍵詞二：新型城鎮(zhèn)化
報(bào)告看點(diǎn)：2015年政府工作報(bào)告提出，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點(diǎn)問題。抓緊實(shí)施戶籍制度改革，落實(shí)放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費(fèi)。建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與市民化掛鉤機(jī)制，合理分擔(dān)農(nóng)民工市民化成本。建立規(guī)范多元可持續(xù)的城市建設(shè)投融資機(jī)制。堅(jiān)持節(jié)約集約用地，穩(wěn)妥建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善和拓展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。加強(qiáng)資金和政策支持，擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)。
提升城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)水平。制定實(shí)施城市群規(guī)劃，有序推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)同城化。完善設(shè)市標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)，控制超大城市人口規(guī)模，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力，方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。發(fā)展智慧城市，保護(hù)和傳承歷史、地域文化。加強(qiáng)城市供水供氣供電、公交和防洪防澇設(shè)施等建設(shè)。堅(jiān)決治理污染、擁堵等城市病，讓出行更方便、環(huán)境更宜居。預(yù)計(jì)今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，開工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上。2014-2017年淄博市棚戶區(qū)(城中村)改造總體目標(biāo)任務(wù)是：總改造面積1106.03萬平方米，總改造戶數(shù)50000戶，計(jì)劃總投資2658312萬元。
新型城鎮(zhèn)化要求鼓勵(lì)農(nóng)村人進(jìn)城買房，消解高庫存量，但是在目前情況來看，新城鎮(zhèn)化還存在著不少問題，房價(jià)飆升，農(nóng)民根本負(fù)擔(dān)不起高額的房價(jià)，攢了一輩子的錢還不夠交足首付，并且農(nóng)村戶口越來越吃香，福利待遇比城市戶口都要好不少，各類補(bǔ)貼一應(yīng)俱全，現(xiàn)在農(nóng)村戶口遷移城市戶口容易，但是城市戶口回遷就不是一件容易辦到的事情，很多農(nóng)村人口習(xí)慣了農(nóng)家大院的日子，走到城市里面約束在高樓大廈中，很難找到歸屬感。因此，新興城鎮(zhèn)化最根本的問題還是農(nóng)村人的理念上的認(rèn)同。
關(guān)鍵詞三：不動(dòng)產(chǎn)登記
背景：2015年，國務(wù)院先后出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》，目前各省市都在進(jìn)一步落實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，不僅為全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。更深刻的，不動(dòng)產(chǎn)登記對國家行政管理、政策制定、與其他政策法律互通等具有深遠(yuǎn)而長久意義。
對不動(dòng)產(chǎn)登記推出后房價(jià)下跌的猜測，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌曾表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)對房價(jià)的影響沒有想象中那么大。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房價(jià)，只是以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅會(huì)影響。
但不動(dòng)產(chǎn)登記只是一個(gè)開始，更多問題也會(huì)暴露，比如農(nóng)村房地一體的宅基地和集體建設(shè)用地等如何管理?估計(jì)兩會(huì)中會(huì)針對這一方面提出有效的建議。
關(guān)鍵詞四：以房養(yǎng)老
背景：2015年6月23日，中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。
以房養(yǎng)老試點(diǎn)將滿兩年，響應(yīng)的老年人寥寥無幾。以房養(yǎng)老何去何從，歷來是兩會(huì)代表的熱議話題，且看今年的最新進(jìn)展。
以房養(yǎng)老主要針對60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人群體，通過多種金融或保險(xiǎn)方式提前套現(xiàn)房屋價(jià)值，以獲得老年人生活成本，但因中國老人的傳統(tǒng)觀念是把房屋留給子女，因此大多拒絕將房屋抵押給第三方，這是以房養(yǎng)老在中國遇冷的最根本原因。
盡管我們中國有三個(gè)特殊群體特別適合以房養(yǎng)老：獨(dú)生子女國外留學(xué)就業(yè)的空巢家庭、獨(dú)生子女國內(nèi)異地就業(yè)的空巢家庭、失獨(dú)老人群體;但是中國傳統(tǒng)幾千年的思想文化觀念是刻在腦子里面的，所以以房養(yǎng)老在較長的一小段時(shí)間里面實(shí)施難度比較大。
實(shí)施以房養(yǎng)老，首先需要大量的市場調(diào)查，做出可行性的假設(shè)論證，同時(shí)，需要完善法律制度，配套的政策措施。房產(chǎn)倒按揭養(yǎng)老機(jī)制，將涉及到多個(gè)部門，民政、房管、人社局、金融、保險(xiǎn)等等，如何保證透明、公正地經(jīng)營管理和執(zhí)法，非常關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞五：營改增
報(bào)告看點(diǎn)：李克強(qiáng)提出，積極的財(cái)政政策要加大力度，今年將采取三項(xiàng)舉措：1、全面實(shí)施營改增，從5月1日起將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增;2、取消違規(guī)設(shè)立的政府基金，規(guī)避一批政府基金，擴(kuò)大水利建設(shè)基金等免征范圍;3、將18項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)的免征范圍從小微企業(yè)擴(kuò)大到所有企業(yè)和個(gè)人。
營改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升;營改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購，在有效降低成本的前提下，對于房價(jià)不斷飆升起到一定的抑制作用。
年前曾經(jīng)對于淄博柳泉路上的寫字樓庫存量做過統(tǒng)計(jì)，隨著辦公需求的越來越高端，淄博中高端寫字樓數(shù)量不在少數(shù)，空間面積較大，租金相對來說比較昂貴，不符合中小企業(yè)發(fā)展的需求。與住宅市場相比，寫字樓市場還是一個(gè)競爭尚不充分、有待細(xì)分的仔細(xì)琢磨的市場，當(dāng)前發(fā)展商面臨的最大課題是如何建設(shè)一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫字樓來贏得市場認(rèn)可。
財(cái)政部部長樓繼偉在“財(cái)政工作和財(cái)稅改革”的相關(guān)問題回答中外記者的提問中說道：中國將循序漸進(jìn)地實(shí)施個(gè)稅新體系，新體系將基于完整的資產(chǎn)信息。新體系下房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費(fèi)用將可減稅。從這句來看，2016年樓市降準(zhǔn)降息等利好政策出臺(tái)的可能性會(huì)很大，對于今年有置業(yè)想法的市民來說，還是可以期待一下的。
毋庸置疑，從2015年開始，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成了“政策市”，在整體市場供大于求、在房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長起到至關(guān)重要的狀況下，政策必然會(huì)在市場中起到巨大推動(dòng)作用，但還是要注意，市場的問題最終還要交還給市場自身來解決。
