一、法律法規(guī)政策依據
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號）第三十三條規(guī)定，“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。”
2、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）規(guī)定，“市、縣人民政府要依法定期確定、公布當地的基準地價和標定地價切實加強管理。”
3、省政府《關于加強土地市場建設和管理的意見》（湘政發(fā)[2001]15號）規(guī)定，“各市州、縣市要依法定期調整、公布城鎮(zhèn)基準地價，指導調控土地市場價格。”
二、基準地價部分調整的原因
（一）、衡陽市商品房存量增加，房地產市場庫存量增大，開發(fā)商投資新項目放慢。
衡陽市商品房存量增大。據統(tǒng)計，至2014年12月止，衡陽市城區(qū)尚有存量房1500萬平方米，其中已辦理了預售許可證的樓盤合計600萬平方米。若按每年銷售300萬平方米計算，需要5年才能售完現有的存量商品住宅。各開發(fā)商商品房庫存壓力大，去庫存成為首要任務，開發(fā)企業(yè)放緩了投資新的項目，購地意愿下降。
（二）、土地市場成交量下降
一方面，衡陽市城區(qū)土地市場成交量下降。截止2014年12月底，衡陽市城區(qū)土地成交總規(guī)模為456.51公頃，比2013年少2.42公頃，減少0.53%。其中住宅用地比2013年減少20.64公頃，減少14.58%。
另一方面，競買成交土地的受讓方主要為平臺融資公司，而房地產開發(fā)商占很少份額。根據衡陽市國土資源局提供的數據統(tǒng)計分析，2014年為衡陽市城市建設投資有限公司、衡陽弘湘國有資產經營有限責任公司等政府的融資平臺供應土地面積占成交總面積的80.88%；而真正被房地產開發(fā)商競買成交的土地面積僅占成交總面積的19.12%。另外，在成交金額方面，被融資平臺競買成交的土地金額占總成交金額的90.39%；其他房地產開發(fā)商競買土地成交金額僅占總成交金額的9.61%。融資平臺競買成交的土地主要用于貸款融資，不會真正投入資金進行開發(fā)建設，對衡陽市城區(qū)土地市場并不能起到拉動經濟增長的作用。
（三）、基準地價過高，與現行地價水平不相符
通過隨機選取部分商服與住宅用地成交案例，將商服、住宅用地成交案例的單位地價換算成樓面地價，再將成交案例所在基準地價修正到案例容積率下的樓面價進行比較，得出成交案例樓面地價均低于將成交案例所在基準地價修正到案例容積率下的樓面價。商服、住宅用地低18元/平方米至1083元/平方米不等。說明現行基準地價水平與衡陽市城區(qū)的實際地價水平不符。
（四）、土地招拍掛流拍增加
衡陽市土地招拍掛底價的確定是以基準地價為參考依據，通過土地評估，由衡陽市地價委員會集體討論決定?；鶞实貎r是市人民政府用于引導土地利用、管理土地市場的重要途徑。根據衡陽市國土資源局提供的數據統(tǒng)計分析，2014年衡陽市城區(qū)土地招拍掛流拍率達25.42%，說明土地市場不景氣，現行基準地價水平與衡陽市實際經濟發(fā)展現狀不適應。
（五）、與株洲、湘潭、岳陽等城市地價相比，衡陽市城區(qū)現行基準地價水平偏高
通過衡陽市城區(qū)商服用地樓面地價與株洲、湘潭、岳陽同類現行地價比較，衡陽市各個級別的地價高于湘潭17.68%、株洲55.49%、岳陽43.97%，說明衡陽市經濟水平與經濟發(fā)展水平存在差距。過高的商業(yè)地價也對完全自持商業(yè)項目的引進形成制約。
三、工作過程
2015年5月市國土資源局向市政府提交了《關于啟動衡陽市城區(qū)基準地價調整的請示》（衡國土資[2015]101號），市政府領導批示同意開展城區(qū)基準地價調整工作。2015年6月形成了衡陽市城區(qū)基準地價調整初步成果。2015年7月21日召開了聽證會，之后，就聽證會收集的建議進行了認真分析并對調整成果進行了適當的修改完善。2015年7月29日市政府召開了專題會議，對城區(qū)基準地價調整成果進行了審定。2015年9月1日省國土資源廳對衡陽市城區(qū)基準地價調整成果進行驗收，并于2015年9月2日印發(fā)了《湖南省國土資源廳關于同意公布實施2015年衡陽市城區(qū)基準地價調整成果的函》（湘國土資函[2015]221號）?，F提請市政府發(fā)文公布實施。
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