《海南省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(以下簡稱《意見》)于2014年發(fā)布，2014年—2017年全省規(guī)劃改造各類棚戶區(qū)16.12萬戶。我省棚戶區(qū)改造的總體要求和基本原則是什么？具備什么樣的條件才會被列入棚戶區(qū)改造范圍？將采用什么方式進行改造？棚戶區(qū)居民的權(quán)益如何得到保障？將有哪些新的政策和保障措施出臺。
針對上述問題，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處處長孫健對棚戶區(qū)改造工作進行了詳細的政策解讀。
總體規(guī)劃4年改造棚戶區(qū)16.12萬戶
孫?。号飸魠^(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程?！兑庖姟诽岢鲆愿纳迫罕娮》織l件作為出發(fā)點和落腳點，有效改善我省棚戶區(qū)居民居住條件；要以抓好棚戶區(qū)改造為契機，有效拉動投資、消費需求，進一步帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；要以改善生產(chǎn)、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境為著力點，提升以人為核心的新型城鎮(zhèn)化和國際旅游島建設(shè)發(fā)展品質(zhì)。
《意見》提出2014—2017年全省規(guī)劃改造各類棚戶區(qū)16.12萬戶。加上2013年已改造的1.53萬戶，占全國計劃1000萬戶的1.8%。其中國有墾區(qū)危房改造2.77萬戶，加上2013年已改造的1.13萬戶，占全國國有墾區(qū)改造計劃80萬戶的4.9%。而2013年我省經(jīng)濟總量占全國的0.55%，人口占全國的0.66%。所以我省的棚戶區(qū)改造力度在全國來說還是很大的。
總體原則政府主導(dǎo)市場運作科學(xué)規(guī)劃分步實施
孫?。骸兑庖姟饭蔡岢鑫鍡l基本原則，其中根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，提到了政府主導(dǎo)、市場運作，科學(xué)規(guī)劃、分步實施的原則，同時結(jié)合我省實際，提出完善配套、優(yōu)先安排，整合資源、拉動發(fā)展以及就地就近安置、方便生產(chǎn)生活的原則。
具體來講，一是要政府主導(dǎo)，市場運作。棚戶區(qū)改造政策性、公益性強，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用；注重發(fā)揮市場機制的作用，充分調(diào)動企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。
二是科學(xué)規(guī)劃，分步實施。要根據(jù)全省統(tǒng)一部署和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、政府財政能力，結(jié)合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，制定棚戶區(qū)改造年度計劃，逐步落實、逐步推行。
三是要完善配套，同步建設(shè)。堅持配套設(shè)施優(yōu)先安排，同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，組織好新建安置小區(qū)配套市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的同步建設(shè)。
四是要整合資源，拉動發(fā)展。要統(tǒng)籌棚戶區(qū)改造、城市整體建設(shè)和保障性住房建設(shè)，要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展結(jié)合起來，特別是要發(fā)揮政府投資的撬動作用，充分調(diào)動各方資源，擴大投資和消費需求，引導(dǎo)和促進產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和健康發(fā)展。
五是就地就近安置，方便生產(chǎn)生活。注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶動居民就近轉(zhuǎn)產(chǎn)就業(yè)，著力解決好群眾的長遠生計。
改造范圍：城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房
孫?。骸兑庖姟犯鶕?jù)我省棚戶區(qū)的實際情況對棚戶區(qū)改造進行了定義。因林區(qū)棚戶區(qū)改造已完成，我省棚戶區(qū)改造主要有城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造三類。同時為了大力改善我省城鄉(xiāng)居民住房條件，結(jié)合我省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)，《意見》將建制鎮(zhèn)納入城市棚戶區(qū)改造范圍，并將具備棚戶區(qū)特征的小城鎮(zhèn)危舊房納入城市棚戶區(qū)改造范圍。
具體來講，2014年至2017年我省城市棚戶區(qū)改造任務(wù)為13.11萬戶、國有工礦棚戶區(qū)改造0.24萬戶、國有墾區(qū)危房改造2.77萬戶。城市棚戶區(qū)改造，要繼續(xù)推進城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集中成片、非集中成片城市棚戶區(qū)改造和城中村改造。國有、國有控股等工礦企業(yè)建設(shè)管理在城市規(guī)劃區(qū)外的職工住宅小區(qū)，符合棚戶區(qū)改造條件的，納入國有工礦棚戶區(qū)改造；在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，納入城市棚戶區(qū)改造范圍。國有墾區(qū)危房改造，主要包括符合棚戶區(qū)改造條件的國有農(nóng)場職工住宅和集中安置歸僑農(nóng)場職工住宅。
改造方式：拆除新建、改建、擴建、翻建等多種方式
孫?。骸兑庖姟穼Σ煌愋偷呐飸魠^(qū)改造，包括零星分散、改造難度較大、單獨項目運作成本較高的城市棚戶區(qū)以及具備市場運作條件和不具備市場運作條件的棚戶區(qū)改造項目，提出了不同的改造方式，具有較強的針對性和操作性。
如對于城市棚戶區(qū)改造，可采取拆除新建、改建、擴建、翻建等多種方式。對零星分散、改造難度較大、單獨項目運作成本較高的城市棚戶區(qū)，可與其他城市棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城市更新和城中村改造項目就近整合，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)、連片開發(fā)、系統(tǒng)改造。對具備市場運作條件的棚戶區(qū)改造項目，當(dāng)?shù)卣砂匆?guī)定通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，確定具備相應(yīng)資質(zhì)等級、企業(yè)信用等條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造，同時按照保本微利原則，限定該項目的開發(fā)利潤，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)安置住房和配套工程。對國有工礦棚戶區(qū)等不具備市場運作條件的改造項目，由當(dāng)?shù)卣撠?zé)統(tǒng)籌組織實施。
公共服務(wù)：市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步建設(shè)
孫?。簽榧訌姾屯晟婆飸魠^(qū)改造配套市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，《意見》提出各級政府要把加強和改善棚戶區(qū)改造項目配套的道路、供水、供電、供氣、通訊、污水、公共交通與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施作為重點工作，納入年度計劃優(yōu)先安排，同步建設(shè)，確保資金投入，確保建設(shè)用地需求的要求。同時《意見》還提出通過建立投融資體制、吸引社會資金、創(chuàng)新運營管理方式等，加強棚戶區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)。
保障措施：確定各市縣為責(zé)任主體健全督查制度
孫?。嚎紤]到棚戶區(qū)改造的資金籌措、土地供應(yīng)、房屋征收補償?shù)裙ぷ髫?zé)任均在市縣等現(xiàn)實條件，《意見》按照省級政府負總責(zé)、市縣政府抓落實的原則，重點強調(diào)了各市、縣政府是棚戶區(qū)改造工作的責(zé)任主體，并明確其主要工作職責(zé)。同時《意見》中還進一步明確了發(fā)改、住建、財政、國土、稅務(wù)、國資、金融、政務(wù)服務(wù)、農(nóng)墾等相關(guān)部門的工作責(zé)任。此外對金融機構(gòu)、電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)提出原則要求。此外，對于墾區(qū)危房改造責(zé)任主體，《意見》提出按屬地化管理情況，移交和未移交農(nóng)場危房分別由相關(guān)市、縣政府和省農(nóng)墾總局負責(zé)組織實施。
《意見》提出，省住建廳要會同各地、省有關(guān)部門抓緊編制全省2014至2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，并認(rèn)真組織實施；各市、縣要按要求編制2014至2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，分年度、分類別明確棚戶區(qū)改造任務(wù)，并落實到具體項目和建設(shè)地塊，分級、分批穩(wěn)妥推進，充分發(fā)揮規(guī)劃的引導(dǎo)作用。
同時要注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。各市、縣的棚戶區(qū)改造規(guī)劃要與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、保障性住房建設(shè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會事業(yè)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護等相協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排、分期實施。
此外，省住建廳還將會同有關(guān)部門建立健全督查制度，定期對各市縣和相關(guān)部門棚戶區(qū)改造工作進行督促檢查。各市縣、各有關(guān)部門要加強對棚戶區(qū)改造項目的監(jiān)督檢查和審計監(jiān)督，全面落實工作任務(wù)和各項政策措施，嚴(yán)禁相關(guān)單位借棚戶區(qū)改造政策建設(shè)福利性住房。對資金和土地不落實、政策措施不到位、建設(shè)進度緩慢、質(zhì)量安全問題突出的地區(qū)和有關(guān)單位負責(zé)人，要按照有關(guān)規(guī)定進行約談，并限期整改，嚴(yán)肅問責(zé)，確保全面完成任務(wù)。省政府和各市、縣、自治縣政府，要加強對棚戶區(qū)改造的目標(biāo)責(zé)任考核。
安置補償：實物安置和貨幣補償兩種方式
孫?。骸兑庖姟分厣炅藢嵨锇仓煤拓泿叛a償兩種安置補償方式，由棚區(qū)居民自愿選擇，充分尊重群眾意愿，滿足居民多樣化、個性化需求。對經(jīng)濟困難、無力購買安置住房的棚戶區(qū)居民，可通過提供保障性住房或共有產(chǎn)權(quán)等方式滿足其基本居住需求。征收房屋屬個人產(chǎn)權(quán)的，安置住房面積可根據(jù)征收補償協(xié)議合理調(diào)整；征收房屋屬公有產(chǎn)權(quán)的，安置住房面積可參照保障性住房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體補償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣、自治縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。要嚴(yán)格執(zhí)行房屋征收等有關(guān)法律法規(guī)，禁止強拆強遷，妥善處理棚戶區(qū)改造中出現(xiàn)的矛盾糾紛，依法依規(guī)、落實政策，維護群眾合法權(quán)益，實現(xiàn)和諧穩(wěn)定改造。
安置任務(wù)：原地和異地建設(shè)結(jié)合
孫?。号飸魠^(qū)改造安置住房建設(shè)的選址、布局，事關(guān)困難群眾的生產(chǎn)、生活。優(yōu)化棚戶區(qū)改造規(guī)劃布局，加強和改進棚戶區(qū)改造安置住房規(guī)劃設(shè)計，是把棚戶區(qū)改造這件好事做實的關(guān)鍵?！兑庖姟诽岢?，棚戶區(qū)改造實行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)先考慮就地就近安置。需要異地安置的，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，合理規(guī)劃、科學(xué)選址，盡可能安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段。此外，考慮到棚戶區(qū)改造屬于城鎮(zhèn)保障性安居工程范疇，《意見》還提出棚戶區(qū)改造的安置住房項目容積率按保障性住房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
鑒于墾區(qū)危房改造在土地、規(guī)劃方面存在的歷史遺留問題，造成基本建設(shè)程序等執(zhí)行不到位等情況，為了使墾區(qū)危房改造進一步履行基本建設(shè)程序，逐步規(guī)范實施，《意見》原則要求相關(guān)部門要加快國有農(nóng)場總體規(guī)劃編制和審批工作。
稅費優(yōu)惠：拆遷補償款免征個人所得稅
孫健：《意見》對棚戶區(qū)改造涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅收，按照有關(guān)規(guī)定予以減免。個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅。企業(yè)參與當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織國有工礦棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房改造的，對符合規(guī)定條件的支出，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅稅前扣除。對棚戶區(qū)改造項目，免征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予適當(dāng)減免。
資金問題：政府投入、信貸支持、民間資本三方參與
孫健：我省一些待改造的棚戶區(qū)項目，商業(yè)開發(fā)價值低、資金難以自行平衡的。加上建材、人工費用上漲較快，改造成本持續(xù)高企，各地棚戶區(qū)改造的資金缺口普遍較大。因此《意見》從加大各級政府資金投入、加大信貸支持、鼓勵民間資本參與改造三方面提出破解資金籌措難題的相應(yīng)措施。
一是加大各級政府資金投入。積極爭取中央對各類棚戶區(qū)改造的補助資金和基礎(chǔ)設(shè)施配套補助資金支持。省級財政預(yù)算安排各類棚戶區(qū)省級配套資金不低于國家扶持標(biāo)準(zhǔn)，并籌集專項資金加大補助力度。未移交市縣管理的國有墾區(qū)危房改造的省級配套資金列入省級財政預(yù)算安排。各市縣可從城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地出讓收入等渠道中安排資金用于棚戶區(qū)改造。各市縣和相關(guān)部門可以從國有資本經(jīng)營預(yù)算中適當(dāng)安排部分資金用于國有工礦棚戶區(qū)改造和墾區(qū)危房改造。從棚戶區(qū)改造項目中收取的土地出讓收入實行“收支兩條線”管理，優(yōu)先用于棚戶區(qū)改造的征地和拆遷補償支出、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；各市縣按規(guī)定比例上繳省級土地出讓收入部分實行先繳后返。有條件的市縣可對棚戶區(qū)改造項目給予貸款貼息。
二是加大信貸支持。各市縣要積極穩(wěn)妥利用國家開發(fā)銀行等金融機構(gòu)對棚戶區(qū)改造的金融支持政策；加強同各銀行業(yè)金融機構(gòu)的協(xié)調(diào)，完善審批要件，建立健全貸款還款保障機制。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極對接棚戶區(qū)改造項目貸款需求，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，通過利率優(yōu)惠、簡化貸款流程、優(yōu)化信貸管理模式、提高審批效率等，向符合條件的棚戶區(qū)改造項目提供貸款支持。政府相關(guān)部門要做好相應(yīng)的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。
三是鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。符合規(guī)定的市縣政府融資平臺公司、承擔(dān)棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于棚戶區(qū)改造項目。各市縣要落實民間資本參與棚戶區(qū)改造的各項支持政策，消除民間資本參與棚戶區(qū)改造的政策障礙，明確責(zé)任部門和具體措施，加強指導(dǎo)監(jiān)督。
土地供應(yīng)：安置房用地納入各市縣年度土地供應(yīng)計劃
孫?。郝鋵嵧恋厥桥飸魠^(qū)改造順利實施的前提，《意見》對供地計劃、供地方式等提出了相應(yīng)的要求，一是棚戶區(qū)改造安置住房用地要納入各市縣年度土地供應(yīng)計劃，優(yōu)先安排。二是土地供應(yīng)原則上實行就地就近安置，確需異地安置需要新增建設(shè)用地的，涉及的新增建設(shè)用地指標(biāo)在土地利用年度計劃中單列，應(yīng)保盡保；三是安置住房中涉及政府投資建設(shè)和管理的公共租賃住房可以劃撥方式供地，由于我省已停止批準(zhǔn)財政供養(yǎng)單位利用自有土地分散建設(shè)經(jīng)濟適用住房，因此《意見》未提及經(jīng)濟適用住房；四是對于規(guī)模較大的安置小區(qū)，需配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，可以分宗的，以招拍掛方式供地；符合有關(guān)規(guī)定和條件的，可以協(xié)議出讓方式供地。
行政審批：減環(huán)節(jié)簡手續(xù)縮時限
孫?。簽楹喕k事程序，減少審批環(huán)節(jié)，提高辦事效率，加快棚戶區(qū)改造建設(shè)，《意見》針對我省在項目審批中存在的實際問題提出減少審批環(huán)節(jié)、簡化審批手續(xù)、縮短審批時限的要求，包括逐項梳理審批流程，大幅精簡內(nèi)部審批環(huán)節(jié)；對向同一個部門重復(fù)提交的審批申請材料，要堅決予以取消；對辦理棚戶區(qū)改造相關(guān)審批事項的時限再壓縮、再提速；建立行政審批綠色通道等具體措施。
《意見》還提出各級政府和相關(guān)部門要把棚戶區(qū)改造工作提上重要議事日程，科學(xué)規(guī)劃，加強領(lǐng)導(dǎo)，加快實施。2014年計劃征收或開工項目，要如期啟動。要結(jié)合本地區(qū)實際情況合理確定城市棚戶區(qū)改造的具體范圍，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。不得借棚戶區(qū)改造為名變相進行大面積商業(yè)開發(fā)。
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