五府〔2015〕86號
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，市政府直屬各單位，市暢好農(nóng)場：
近年來，我市土地管理工作堅決貫徹落實中央和省委、省政府的決策部署，科學統(tǒng)籌保障發(fā)展，積極主動服務海南國際旅游島建設大局，改革創(chuàng)新、攻堅克難、扎實工作，各項工作取得了新的成績。但在肯定成績的同時，當前仍然存在一些突出問題，違法違規(guī)用地現(xiàn)象依然突出。為了進一步嚴格土地管理，落實耕地保護責任，規(guī)范用地秩序，遏制違法違規(guī)用地行為，確保我市經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《海南省經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我市工作實際，現(xiàn)就加強和規(guī)范土地管理工作通知如下：
一、進一步深化對土地管理工作的認識
土地是民生之本、發(fā)展之基，是不可再生的寶貴資源。近年來，全市各級各部門圍繞全市發(fā)展大局，嚴格執(zhí)行中央和省委、省政府關(guān)于國土資源管理的法律法規(guī)和政策規(guī)定，正確處理耕地保護與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，合理安排用地計劃，節(jié)約集約利用土地，加強土地執(zhí)法監(jiān)管，嚴厲打擊各種違法違規(guī)行為，切實保護了耕地和基本農(nóng)田，保障了經(jīng)濟發(fā)展用地需求，為促進我市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但是我們也要清醒的看到，隨著我市城鎮(zhèn)化進程快速推進，違法用地、濫占耕地、農(nóng)用地非農(nóng)化、土地資源閑置等違法違規(guī)現(xiàn)象仍時有發(fā)生，這與國家推進土地規(guī)范化管理、嚴格耕地保護制度和節(jié)約集約用地制度的政策和要求相違背。因此，全市各級各部門務必進一步提高對土地管理工作重要性的認識，嚴格按照黨中央對土地管理的政策方針和總體要求，依據(jù)土地管理法律、法規(guī)，切實加強我市土地資源管理，嚴格土地行政執(zhí)法，全面落實基本國策，為我市經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展提供堅強保障。
二、加強土地利用總體規(guī)劃對土地利用管控作用
（一）嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是指導土地管理的綱領性文件，是落實土地宏觀調(diào)控和土地用途管制的重要法律依據(jù)。各級各部門要切實做好土地利用總體規(guī)劃實施工作。土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，就具有法定效力，任何單位、任何個人都不得違反土地利用總體規(guī)劃，擅自擴大用地規(guī)模。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的建設項目，不得通過建設項目用地預審，不予辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。建設項目選址必須嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，從嚴控制土地利用總體規(guī)劃的修改調(diào)整，涉及修改調(diào)整的，嚴格依法依規(guī)按程序進行，強化土地利用總體規(guī)劃對土地利用的整體管控作用。
（二）優(yōu)化規(guī)劃建設格局，保障科學用地。我市地處海南中部，森林覆蓋率高，生態(tài)十分脆弱，必須倍加珍愛，精心呵護。為了合理利用好有限的規(guī)劃建設用地指標，在保護好青山綠水的基礎上，兼顧保發(fā)展的第一要務，必須優(yōu)化建設用地規(guī)劃的空間布局，嚴格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用規(guī)定，努力化解土地供需矛盾，加強土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃相協(xié)調(diào)，切實提高土地利用年度計劃執(zhí)行率，保障科學發(fā)展用地。
三、進一步規(guī)范土地出讓前期工作
（一）堅持規(guī)劃先行。擬出讓地塊在出讓前，市住建局依據(jù)控制詳細規(guī)劃，提出出讓用地的規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)，涉及兼容一種以上用途的，必須明確各用途范圍和比例。
（二）堅持“凈地”出讓。擬出讓地塊必須是用地報批手續(xù)完整、征收（拆遷）安置補償落實到位、沒有法律經(jīng)濟糾紛、土地權(quán)利清晰并已注銷原土地使用證、規(guī)劃條件明確、具備動工開發(fā)基本條件的“凈地”。不具備“凈地”條件的宗地，一律不得出讓。
（三）加強土地供應管理。凡屬新增國有建設用地且涉及農(nóng)用地征（轉(zhuǎn)）用的，在下達用地批文后，由項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)依照被批準的征地補償安置方案，組織開展征地拆遷相關(guān)工作，征地拆遷工作實施完畢，并報市國土資源局確認后，由市國土資源局擬定土地出讓方案報經(jīng)市政府批準后，按國家相關(guān)規(guī)定在省公共資源交易服務中心進行公開出讓。
嚴格劃撥建設用地供應管理。要嚴格按照《劃撥用地目錄》范圍審批劃撥用地。建設用地劃撥要從嚴核定用地規(guī)模，并在劃撥決定書中約定項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、違約責任等內(nèi)容。劃撥建設用地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓、出租、承包、作價出資、抵押等處置行為，以及改變劃撥使用用途的，必須向市國土資源局申請，并報市人民政府批準。
（四）嚴肅土地批前違法查驗。在辦理項目用地審批前，市土地執(zhí)法部門應對項目用地范圍內(nèi)未批先占、未供先用等土地違法行為進行查驗，出具查驗報告。對項目用地存在未批先占、未供先用等土地違法行為，應在查處到位的基礎上，方可受理項目用地審批。凡弄虛作假、壓案不查、隱瞞不報的，將嚴格按照有關(guān)規(guī)定，追究有關(guān)部門和相關(guān)人員責任。
四、嚴格履行征地程序，維護被征地農(nóng)民權(quán)益
（一）嚴格依照法律法規(guī)開展征地拆遷。要嚴格按照國家規(guī)定的程序組織實施征地拆遷工作，不得隨意增減某個環(huán)節(jié)或者某個程序，特別是發(fā)布征地告知書，與被征地拆遷村組、農(nóng)戶或地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認擬征收土地調(diào)查結(jié)果，告知被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶依法享有申請聽證的權(quán)利等程序和環(huán)節(jié)，必須按程序逐項進行。要嚴格執(zhí)行征地拆遷補償安置標準，按照國家、省政府的規(guī)定足額支付征地拆遷費用，不得隨意降低或提高標準。
（二）嚴禁未批先征，切實維護被征地拆遷群眾的合法權(quán)益。未批先征是指未經(jīng)依法辦理征轉(zhuǎn)用地審批手續(xù)，先行征地的行為。項目用地選址必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，不符合選址條件的項目用地一律不得發(fā)布征收土地告知書和開展土地征收調(diào)查工作。符合用地選址條件的項目，在市國土資源局發(fā)布征收土地告知書后至用地報批手續(xù)前，征地實施單位須開展被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險情況調(diào)查等各項工作，并組織完成被征地農(nóng)民參加養(yǎng)老保險情況調(diào)查表、征收土地確認意見書、征收土地情況調(diào)查表等相關(guān)材料，報送市國土資源局，作為用地報批工作的必備基礎材料。在此期間，除國家、省重大建設項目外，一律不得擅自與被征地集體簽訂《征收土地補償協(xié)議書》。在批準用地報批手續(xù)和市政府發(fā)布征地公告后，嚴格依法依規(guī)制訂征地補償安置方案，并依照法定程序予以公告，公告無異議，市國土資源局與被征地集體簽訂《征收土地補償協(xié)議書》，同時征地實施單位依據(jù)已測算并經(jīng)確認所需的各項征地補償費，及時向市政府申請撥付，及時足額支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償?shù)荣M用，不拖欠被征地農(nóng)民征地補償費，并由市農(nóng)保局測算并向市政府申請被征地農(nóng)民參保費用，辦理養(yǎng)老保險手續(xù)，切實保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益。嚴格執(zhí)行兩公告一登記制度，對于未批先征的行為及未批擅自撥付征地補償款的行為，將追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員責任。
五、加強基本農(nóng)田保護管理工作
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，市國土資源局、市農(nóng)業(yè)局等有關(guān)部門要嚴格按照“全面規(guī)劃、合理利用、用養(yǎng)結(jié)合、嚴格管理”的原則，加強基本農(nóng)田保護和管理工作。嚴格執(zhí)行基本農(nóng)田保護目標責任制、用途管制、建設占用審批和計劃、監(jiān)督檢查等各項基本農(nóng)田保護和管理制度，確保全市基本農(nóng)田面積不減少、質(zhì)量不降低。建立各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本農(nóng)田臺帳，做到圖、表、冊與地塊相互一致，明確基本農(nóng)田保護范圍、面積、責任人，建立以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主體的保護目標責任制，市國土資源局和市農(nóng)業(yè)局要做到定期核查，及時發(fā)現(xiàn)、查處違法違規(guī)占用基本農(nóng)田的問題，涉及相關(guān)行政人員責任的，由市監(jiān)察局依法追究行政責任。任何建設項目必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、林地保護規(guī)劃，不得隨意突破規(guī)劃用地范圍，不得擅自占用基本農(nóng)田。嚴禁在基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)建窯、建房、采礦、取土、挖塘等破壞基本農(nóng)田違法行為。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體農(nóng)業(yè)用地特別是耕地用于非農(nóng)業(yè)建設。
農(nóng)業(yè)項目開發(fā)涉及農(nóng)業(yè)設施用地的，必須按照有關(guān)設施農(nóng)用地管理有關(guān)規(guī)定，進行申請、審批和使用。嚴禁非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)套用設施農(nóng)用地占用農(nóng)業(yè)用地。農(nóng)業(yè)設施建設嚴禁占用基本農(nóng)田，盡量避免或減少占用耕地，優(yōu)先考慮利用空閑地。
六、規(guī)范土地登記發(fā)證工作
（一）規(guī)范土地登記程序。嚴格按照土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)土地證書等法定程序，認真審核土地權(quán)屬來源證明文件，確保土地登記合法合規(guī)，維護土地權(quán)利人合法權(quán)益，土地登記必須符合“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”的要求。對尚未履行法定登記程序，未交清土地有償使用費和有關(guān)稅費的，不予登記，不得頒發(fā)土地權(quán)屬證書。
（二）規(guī)范宗地分割、合并的登記。宗地一經(jīng)確定、登記，宗地邊界不得隨意調(diào)整。土地使用權(quán)人在不影響宗地合理利用的前提下確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應經(jīng)國土資源部門會同有關(guān)部門同意，方可辦理。未按出讓合同約定足額繳清土地出讓價款的，不得分割土地辦理登記發(fā)證手續(xù)。
（三）規(guī)范土地登記的使用權(quán)類型、用途管理。土地登記的用途應當依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料，嚴格按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB／T21010-2007）二級分類確定。依法批準的土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類不對應的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類重新調(diào)整用地批準文件確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時在土地證書“記事欄”內(nèi)標注批準用途。儲備機構(gòu)收購的土地必須全部納入儲備土地管理，儲備土地登記的使用權(quán)類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲備）”，登記的用途應依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定用途，能夠細化到《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類的應當按《土地利用現(xiàn)在分類》二級類填寫。未確定土地規(guī)劃用途的，不予登記發(fā)證。
（四）規(guī)范土地融資抵押登記管理。嚴格落實國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的相關(guān)規(guī)定。以宗地部分面積申請土地使用權(quán)抵押登記的，不予受理；規(guī)劃用于社會公益設施的儲備土地，不得辦理抵押登記；為第三方提供擔保的儲備土地不得辦理抵押登記；未繳清土地出讓金及相關(guān)稅費的，不得辦理抵押登記；劃撥土地未經(jīng)市政府批準的，不得辦理抵押登記。
七、抓好土地權(quán)屬爭議調(diào)處工作
市國土資源局要充分認識到，依法調(diào)處土地權(quán)屬爭議是國土資源管理部門的重要職責。為了切實做好土地糾紛調(diào)處工作，一是要健全土地權(quán)屬爭議調(diào)處機構(gòu)，由主要領導擔任負責人，親自指導協(xié)調(diào)工作；二是做到程序合法，土地權(quán)屬爭議受理范圍、處理依據(jù)、處理時限、文書格式等要嚴格依據(jù)法律、法規(guī)和國資資源部《土地權(quán)屬爭議處理辦法》以及《海南土地權(quán)屬確定與爭議處理條例》等有關(guān)規(guī)定，做到程序合法，適用法律正確，確保調(diào)處工作依法進行，國土資源部門要牽頭及時出臺有關(guān)土地權(quán)屬爭議調(diào)處有關(guān)規(guī)定，完善土地權(quán)屬爭議調(diào)處機制，確保調(diào)處工作依法進行；三是市國土資源局與市政府法制辦、人民法院等建立經(jīng)常性溝通協(xié)調(diào)機制，妥善處理土地權(quán)屬爭議，做好與行政復議和行政訴訟的銜接；四是加強隊伍建設，要逐步使調(diào)處隊伍專業(yè)化、專職化，每年定期對調(diào)處業(yè)務人員定期業(yè)務培訓，提高土地權(quán)屬爭議調(diào)處業(yè)務人員的法律政策水平；五是加大法制宣傳力度，積極宣傳有關(guān)土地確權(quán)政策法規(guī)，從源頭上預防土地權(quán)屬爭議，引導群眾正確維權(quán)、依法合理表達訴求，提高干部群眾依法解決土地權(quán)屬爭議的法律意識。
八、加強土地供后監(jiān)管工作
建立項目用地信息公示制度，強化供地后對項目用地開發(fā)建設的監(jiān)督。對房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)投資總額達不到25%以上的（不含土地價款），不能辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)；用地項目竣工驗收時，市住建局應會同市國土資源局對用地單位履行用地合同約定的條件及用地情況進行核查，沒有國土資源部門核查核驗意見，或核查核驗不合格的，不得通過建設項目竣工驗收；項目用地申請改變土地使用用途或規(guī)劃條件的，必須嚴格履行規(guī)劃審批的程序，并繳納土地變更使用用途或規(guī)劃條件產(chǎn)生的土地差價款。
九、嚴格清理閑置土地
土地出讓后必須依據(jù)出讓合同約定，及時進行開發(fā)利用。市國土資源局要完善供應土地檔案信息，對達到期限不開發(fā)利用或達不到開工認定條件的，要及時啟動清理和調(diào)查工作。對已清理出來但尚未處置的閑置土地以及新發(fā)現(xiàn)的閑置土地，市國土資源局要按照有關(guān)閑置土地處置法律、法規(guī)、規(guī)章以及省政府的規(guī)定，在進一步深入調(diào)查、全面掌握每宗地情況的基礎上，逐宗做好土地閑置認定和處置工作，促進土地節(jié)約集約利用。
今后，出讓的土地必須是征拆完成后形成“凈地”的土地，確保從源頭上防止出現(xiàn)土地閑置現(xiàn)象。市國土資源局要通過利用土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)做好已供應土地的跟蹤管理工作，要在約定開竣工時間、實際開工、竣工驗收等時點以及開發(fā)建設過程中，定期或不定期對項目建設情況進行現(xiàn)場核查，相關(guān)信息要及時、全面、準確采集和錄入。對于事實清晰，已構(gòu)成閑置的建設用地，要嚴格依法依約處置，并及時將處置信息錄入監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)；對實際已經(jīng)動工開發(fā)利用、不構(gòu)成閑置的建設用地，要及時在系統(tǒng)中更新，消除疑似閑置預警信息。
嚴格執(zhí)行閑置土地處置的法律和政策，土地閑置1年以上不滿2年的按土地出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；土地閑置超過2年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的也應采取延長動工開發(fā)期限，調(diào)整土地用途、等價置換、安排臨時使用、政府收購儲備等途徑及時處置，提高土地利用綜合效益。
十、加強土地執(zhí)法監(jiān)察實施工作
各責任部門要嚴格落實《五指山市土地執(zhí)法共同責任制度》，緊緊地圍繞耕地保護和對建設項目用地“批、供、用、補、查”的全面監(jiān)管和全程監(jiān)督，加強與市國土資源局的協(xié)調(diào)配合，充分發(fā)揮土地違法違規(guī)行為查處的整體合力。市國土資源局要按照執(zhí)法監(jiān)察隊伍標準化建設要求，選好配強執(zhí)法隊伍，完善執(zhí)法裝備，切實提高執(zhí)法隊伍戰(zhàn)斗力和執(zhí)行力。市國土資源局要強化動態(tài)巡查制度，細化責任分工，健全案件查處工作機制。特別是對違法用地高發(fā)地段和集中區(qū)域，堅持開展經(jīng)常性的動態(tài)巡查，對發(fā)現(xiàn)的土地違法違規(guī)行為，要及時下達《責令停止違法行為通知書》，并要抄告所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及相關(guān)部門，重大土地違法違規(guī)行為要及時報告市政府。對不聽勸阻、仍然施工的建設項目，由市國土資源局牽頭，公安、住建、城管、環(huán)保等相關(guān)部門配合，依法予以制止或拆除。市國土資源局要建立建全巡查網(wǎng)絡，將土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查、日常動態(tài)巡查、群眾舉報線索等有機結(jié)合起來，拓寬土地案件線索來源，做到“早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理”，努力實現(xiàn)違法用地宗數(shù)和違法用地面積下降目標。涉及土地的案件查處必須嚴格按照《國土資源行政處罰辦法》和《國土資源違法行為查處工作規(guī)程》進行。對影響較大、后果嚴重的土地違法行為責任人要依法問責，對達到移送標準的要依法移送相關(guān)部門處理，涉嫌違紀的移送紀檢監(jiān)察機關(guān)調(diào)查，追究黨紀、政紀責任；涉嫌觸及刑律的，及時移交公安、檢察機關(guān)立案偵查。要通過案件處理，有效震懾土地違法者，教育廣大群眾，切實維護土地管理法律法規(guī)政策的權(quán)威性和嚴肅性，確保土地管理秩序的健康穩(wěn)定。
五指山市人民政府
2015年11月25日
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