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十八屆三中全會(huì)的日漸臨近，專(zhuān)家和研究機(jī)構(gòu)關(guān)于會(huì)議議題的預(yù)測(cè)層出不窮。最近，渣打和恒生等外資銀行先后預(yù)測(cè)，十八屆三中全會(huì)或?qū)?dòng)新一輪的土地政策改革試點(diǎn)，渣打銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為，如果農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓政策放開(kāi)后，或許將會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
恒生銀行剛剛發(fā)布的研究報(bào)告中認(rèn)為，從今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)來(lái)看，改革將是中國(guó)未來(lái)發(fā)展的動(dòng)力，從2012年中成立的前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)及近期的上海自由貿(mào)易區(qū)，足以證明中國(guó)進(jìn)一步推行改革的決心。
今年11月份即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)，恒生銀行認(rèn)為改革將是會(huì)議的重點(diǎn)議題，其中3項(xiàng)改革將成為主要焦點(diǎn)：第一，進(jìn)一步實(shí)施金融改革，包括人民幣國(guó)際化、利率市場(chǎng)化以及發(fā)展資本市場(chǎng)；第二是放寬獨(dú)生子女政策以提高長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力以及降低養(yǎng)老金赤字；第三則是農(nóng)村土地私有化以加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及縮窄城鄉(xiāng)差距。
土地政策改革的問(wèn)題，渣打銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩日前發(fā)布的研究報(bào)告中認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)可能實(shí)現(xiàn)土地政策改革的突破，但突破的范圍并不會(huì)太大，可能就在農(nóng)村用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)政策上有些點(diǎn)滴的進(jìn)展。中央政府或?qū)⑦M(jìn)一步放開(kāi)農(nóng)民直接轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，該項(xiàng)政策可能首先在小范圍內(nèi)試點(diǎn)，比如蘇州及深圳等已推行農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目的地區(qū)。
渣打銀行在研究報(bào)告中認(rèn)為，如果未來(lái)土地若改革試點(diǎn)得以推廣，村集體將在農(nóng)地的開(kāi)發(fā)上擁有更大的話語(yǔ)權(quán)，農(nóng)民得到的土地補(bǔ)償金也會(huì)有所增加，農(nóng)民對(duì)所承包土地的使用權(quán)也得以體現(xiàn)，這將減少目前在土地二次開(kāi)發(fā)中存在的特權(quán)亂用等弊端。
報(bào)告認(rèn)為，土地改革在短期內(nèi)影響有限，但隨著試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，影響將逐漸擴(kuò)大，首先，工業(yè)用地的價(jià)格將上漲，因?yàn)檗r(nóng)民直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或?qū)@著抬升工業(yè)區(qū)建設(shè)成本。
其次，住房土地價(jià)格或許也將受到影響，但這類(lèi)土地相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在，對(duì)房地產(chǎn)低價(jià)的影響應(yīng)該不大。事實(shí)上，房地產(chǎn)土地價(jià)格或許還會(huì)下降。理論上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或許能夠直接與村集體協(xié)商土地價(jià)格。
