來源：金融市場
被賦予諸多期待的“信托公司參與農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)”終現(xiàn)實(shí)質(zhì)性操作，首單項(xiàng)目落地中信信托。
而一直在土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域投入很大精力的北京信托，盡管暫時(shí)未有明確公告顯示已有相關(guān)項(xiàng)目成立，但10月14日，記者從其內(nèi)部了解到的信息顯示，北京信托上月相關(guān)項(xiàng)目已通過內(nèi)部審批，離正式推出只差朝夕。
不僅如此，該機(jī)構(gòu)在年底前還將有多單土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)落地。除此之外，上海信托、華寶信托等多家機(jī)構(gòu)也在這一領(lǐng)域伺機(jī)出手。
諸多信息顯示，盡管政策及法律關(guān)系處理難度極大，但土地流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)終于在相關(guān)政策啟動步入“元年”，未來發(fā)展空間可期。
土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托現(xiàn)首單
據(jù)了解，這款被稱為“首單”的土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目，名為“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301 期”，10 月10 日已正式成立，信托期限為12 年。試點(diǎn)地為安徽宿州埇橋區(qū)，可流轉(zhuǎn)面積達(dá)5400畝。
事實(shí)上，信托公司開展土地相關(guān)業(yè)務(wù)不乏案例，之所以此項(xiàng)目被認(rèn)為具有“破冰”意義，在于其已實(shí)質(zhì)性符合土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托的基本原理：將農(nóng)村土地使用權(quán)（包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)）作為信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司經(jīng)營管理，并實(shí)現(xiàn)土地受益權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和憑證化，土地使用權(quán)委托方定期領(lǐng)取收益。
而在宿州項(xiàng)目中，土地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)后，中信信托亦采取引入第三方企業(yè)開展經(jīng)營管理的模式，其選定的合作對象為安徽帝元。據(jù)了解，這家以生物研發(fā)投資為主業(yè)的公司，背靠中科院合肥物質(zhì)科學(xué)研究院，與當(dāng)?shù)卣献髅芮?，并曾在兩年前與宿州市埇橋區(qū)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作，總投資10.5億元在當(dāng)?shù)亟⒊笠?guī)模農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)園。
另一家對于土地業(yè)務(wù)保持高度關(guān)注的機(jī)構(gòu)是北京信托，此前其運(yùn)作“富民系列”信托計(jì)劃涉水“農(nóng)民拆遷補(bǔ)償款管理”，但該信托計(jì)劃并未通過財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的模式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，與標(biāo)準(zhǔn)化的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托模式還有較大差異。
而在運(yùn)作上述項(xiàng)目后，北京信托也一再釋放出對于實(shí)質(zhì)意義上的土地流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)高度關(guān)注的信號。
記者從內(nèi)部人士處獲悉，北京信托的土地流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)早已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，已在北京、江蘇等地部署具體工作，并有兩個(gè)業(yè)務(wù)部門參與相關(guān)工作當(dāng)中，有項(xiàng)目上月已完成內(nèi)部審批，很快能夠正式推出，年內(nèi)更有多單業(yè)務(wù)將正式成立。
此前北京信托管理層接受媒體采訪時(shí)透露，預(yù)計(jì)今年流轉(zhuǎn)面積可達(dá)3萬畝。
“信托”缺席的“信托模式”
土地流轉(zhuǎn)信托在業(yè)內(nèi)引發(fā)高度關(guān)注的動力，來源于高層不斷釋放的支持信號。
隨著城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略不斷被以各種形式強(qiáng)化，作為其中最為重要的制度創(chuàng)新——土地制度創(chuàng)新方式便成為了至關(guān)重要的問題。年初國務(wù)院頒發(fā)的“一號文件”提出，要用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作，也被解讀為“為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)鋪路”。
而切實(shí)地參與并主導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)信托的運(yùn)作，便是對于正在醞釀轉(zhuǎn)型的信托行業(yè)來說是一項(xiàng)難得的機(jī)遇。
廣義而言，土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)村承包土地（耕地）經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)以及集體建設(shè)用地（主要為宅基地）使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，現(xiàn)有的幾種主要形式包括轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、繼承、代耕等。
而所謂信托模式，實(shí)為一種在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅(jiān)持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)村土地承包人基于對受托人的信任，將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人，由其利用專業(yè)規(guī)劃經(jīng)營管理或使用，土地收益歸受益人所有的一種土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新方式。
信托模式具有能夠?qū)崿F(xiàn)土地所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)及權(quán)利主體和利益主體相互分離的制度優(yōu)勢。盡管已有多地試點(diǎn)成功施行“土地信托”，例如早期的“紹興模式”及后來的“益陽模式”、“沙縣模式”等，但卻并無真正的商業(yè)信托公司主導(dǎo)運(yùn)作的案例，充當(dāng)信托“受托人”角色的多為地方政府單獨(dú)成立的運(yùn)營機(jī)構(gòu)。
事實(shí)上，相比這種模式，信托公司參與土地信托流轉(zhuǎn)則有更多優(yōu)勢可言，并能提供更加系統(tǒng)和全面的一攬子金融服務(wù)，具有更高的運(yùn)作效率，并且更加規(guī)范化。
具體操作模式可以為，信托公司作為受托人接受委托，并引入相關(guān)的農(nóng)業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營流轉(zhuǎn)土地，存續(xù)期內(nèi)由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返還土地經(jīng)營權(quán)。
關(guān)注土地流轉(zhuǎn)信托的業(yè)內(nèi)人士表示，信托公司參與這類項(xiàng)目還有更大的運(yùn)作空間，除土地流轉(zhuǎn)信托外，農(nóng)民每年獲得的收益可以再成立資金信托，由信托公司代為管理，有利于保值增值；更重要的是，信托公司還可以為其引入的管理方提供配套融資，帶動相關(guān)業(yè)務(wù)。
