來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
中信信托有限責(zé)任公司(以下簡稱“中信信托”)10月15日正式對(duì)外發(fā)布消息稱，10月10日該公司成立了新的土地流轉(zhuǎn)信托。該計(jì)劃名為“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”。中信信托此前公告稱，該信托計(jì)劃的A類委托人為安徽省宿州市埇橋區(qū)人民政府，A類信托單位5400萬份。信托成立時(shí)發(fā)行，期限為12年。自此，我國首單土地流轉(zhuǎn)信托正式落地安徽。
中信信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳超杰在發(fā)布會(huì)上透露，前期產(chǎn)品涉及的流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)5400畝，后期還將涉及25000畝。流轉(zhuǎn)后土地?cái)M建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園，由安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司作為服務(wù)商提供服務(wù)。
“這樣我們能夠保證原有土地所有權(quán)、承包權(quán)及農(nóng)地性質(zhì)不會(huì)發(fā)生變化。”吳超杰進(jìn)一步指出。
根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動(dòng)群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。在農(nóng)村集體所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地。
現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”這意味著，在原先的制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體用地?zé)o法通過招拍掛等方式入市流通，相關(guān)權(quán)益也無法通過市場(chǎng)化途徑進(jìn)行分配。
對(duì)此，中信信托的相關(guān)工作人員解釋，該信托計(jì)劃具有結(jié)構(gòu)化、混合型的特征。其中，混合型是因?yàn)樗?cái)產(chǎn)權(quán)資金、建設(shè)資金和地租資金。為解決建設(shè)資金和農(nóng)民土地地租支付的問題，中信信托將另行發(fā)行資金信托計(jì)劃。作為受益權(quán)人，被流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶的收益有基本地租收入、扣掉稅費(fèi)后的土地增值部分以及在園區(qū)工作農(nóng)戶的工資性收入。
在風(fēng)險(xiǎn)管控方面，上述工作人員對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者坦言，作為新生事物，可能有很多問題出現(xiàn)，目前我們主要通過前期對(duì)產(chǎn)業(yè)方進(jìn)行嚴(yán)格挑選、確定訂單環(huán)節(jié)以及兌付時(shí)服務(wù)商差額彌補(bǔ)的辦法，來盡量規(guī)避農(nóng)戶的損失。
在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅(jiān)持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)村土地承包人基于對(duì)受托人的信任，將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人，由其利用專業(yè)規(guī)劃經(jīng)營管理或使用，土地收益歸受益人所有。“中信信托推出的這種土地流轉(zhuǎn)新模式，有別于以前模式，有很大發(fā)展空間。”一長期關(guān)注我國土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
事實(shí)上，當(dāng)前一些城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場(chǎng)化道路上，嘗試一些打破“二元制”的探索。其中，重慶市基于“計(jì)劃+市場(chǎng)”的雙軌制試點(diǎn)階段的“地票模式”已經(jīng)廣為人知，這種模式通過將農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)打包整合成“地票”，再通過先交易“地票”，然后將具體土地征為國有的方式，使得原本不能直接流轉(zhuǎn)的農(nóng)地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。
此外，還有將農(nóng)地國有化之后再流轉(zhuǎn)的“深圳模式”，以及海南省所嘗試的，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營已經(jīng)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，來用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
參與土地管理制度改革工作的一位權(quán)威人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，土地制度改革的一個(gè)重點(diǎn)，就是在原有制度模式上，通過總結(jié)當(dāng)前一些試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)，完善“農(nóng)地”通過市場(chǎng)化方式進(jìn)行流通，以及權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)化分配的路徑。
