來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
由中信信托操刀運(yùn)作的第一單土地流轉(zhuǎn)信托項目一經(jīng)落地便受到了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注，而其實(shí)際運(yùn)作團(tuán)隊也于近日首度披露了這單產(chǎn)品詳細(xì)的混合式設(shè)計結(jié)構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)信托“中信模式”逐漸浮出水面。
事務(wù)管理+融資信托“混合模式”
據(jù)了解，這款“首單”土地流轉(zhuǎn)信托項目，名為“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301 期”，10 月10 日已正式成立，信托期限為12 年。試點(diǎn)地為安徽宿州埇橋區(qū)，可流轉(zhuǎn)面積達(dá)5400畝，據(jù)中信信托方面透露，遠(yuǎn)期土地流轉(zhuǎn)項目計劃將覆蓋25000畝。
根據(jù)中信信托運(yùn)作該項目業(yè)務(wù)團(tuán)隊的負(fù)責(zé)人介紹，“中信模式”的土地流轉(zhuǎn)信托項目為“混合結(jié)構(gòu)化設(shè)計”。
整體項目規(guī)劃分為三部分，首先是事務(wù)管理類“財產(chǎn)權(quán)信托”部分，操作模式為農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個人將土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財產(chǎn)，委托給中信信托進(jìn)行管理，存續(xù)期內(nèi)由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返還土地經(jīng)營權(quán)。
其次，在土地流轉(zhuǎn)過程中，為實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，提升土地產(chǎn)值，就要對土地進(jìn)行重新歸集整理與價值開發(fā)，這一過程中必然需要大量的建設(shè)資金，中信信托將另外發(fā)行資金信托計劃對接這部分資金需求。
除此之外，“中信模式”的土地流轉(zhuǎn)信托中，還安排了“第三類資金”信托計劃，滿足上述兩部分業(yè)務(wù)衍生的信托融資需求。具體而言，即為對接“土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)部分”的租金支付資金缺口，以及“土地開發(fā)業(yè)務(wù)部分”中可能出現(xiàn)的暫時流動性支付問題。
據(jù)中信信托方面透露，前文所述目前已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際操作階段的信托計劃“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301 期”，即為第一部分事務(wù)管理類信托，是整個信托項目的第一步，期限十二年，目前項目已正式成立，募集資金工作正在緊急推進(jìn)，服務(wù)商也在緊鑼密鼓地開展談判進(jìn)行招商招租。
而后兩部分則屬于“資金信托”，將結(jié)合未來整個項目運(yùn)作和資金需求情況來安排具體融資計劃，并遵循“訂單先行”原則，只有確定的訂單，才安排配套融資，期限也各不相同。
“對接土地整理資金需求的信托計劃可能為1-2年，解決流動性支付問題的信托計劃可能為3個月。”
70%土地增值收入返還農(nóng)戶
至于信托介入后可以產(chǎn)生的投資收益，中信信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳超杰表示，在“財產(chǎn)權(quán)信托”部分，農(nóng)戶的收入為“基本地租+浮動收益”兩部分。
即除了基本地租收入外，農(nóng)戶還將分享土地整理后地租提升增值部分的絕大部分收入。初步擬定的比例是70%，在扣除土地整理人的投入成本以及各種服務(wù)和管理費(fèi)用后的土地收入增值部分的70%以“浮動收益”形式返還農(nóng)戶。而基本地租部分的確定標(biāo)準(zhǔn)則約為每畝1000斤中等價格的小麥產(chǎn)值。
中信信托相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“沒有介入金融元素之前，僅就農(nóng)民土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的過程中幾乎是不收費(fèi)的，收費(fèi)的依據(jù)在于土地產(chǎn)生增值效益，也包括農(nóng)民的浮動收益，信托公司的收益來源于這一部分。”
在整個土地流轉(zhuǎn)信托計劃中，還有一個關(guān)鍵的角色，即為中信信托引入的第三方服務(wù)商安徽帝元。這家以生物研發(fā)投資為主業(yè)的公司，背靠中科院合肥物質(zhì)科學(xué)研究院，與當(dāng)?shù)卣献髅芮?，其在此過程中扮演土地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)經(jīng)營管理角色，包括土地整理規(guī)劃、招商招租等。除此之外，也需承擔(dān)一定風(fēng)險，安徽帝元被要求做出承諾，若地租出現(xiàn)短暫性的市場風(fēng)險，將承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。
當(dāng)然，按照中信模式土地流轉(zhuǎn)信托計劃安排，服務(wù)商未來也將獲得中信信托提供的配套融資。
至于流轉(zhuǎn)土地的用途，則為建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，按照此前中信方面與合作方的規(guī)劃，這一循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園將覆蓋五大板塊：現(xiàn)代種植業(yè)、現(xiàn)代養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源和機(jī)制肥、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)以及農(nóng)業(yè)科研平臺。
而所謂的“農(nóng)業(yè)循環(huán)”，目前的安排是產(chǎn)業(yè)園從現(xiàn)代種植業(yè)入手，秸稈和玉米用于建設(shè)現(xiàn)代化養(yǎng)殖業(yè)，初步規(guī)劃建設(shè)10萬頭生豬規(guī)模；之后，養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)生的糞便等則用于沼氣發(fā)電，沼氣廢渣用來提煉機(jī)制肥；接下來，機(jī)制肥則被投入用于設(shè)施農(nóng)業(yè)，主要為大棚建設(shè)環(huán)節(jié)有機(jī)蔬菜和特色水果的種植，同時結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)做訂單制生產(chǎn)；除此之外，引進(jìn)安徽農(nóng)學(xué)院和中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院做新型品種的示范推廣。
按照中信信托的計劃，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，將達(dá)到每畝5000元產(chǎn)值。
中信信托接受采訪的人士認(rèn)為，此番推出的土地流轉(zhuǎn)信托基本原理可以復(fù)制，但是運(yùn)作成效依舊有待實(shí)踐檢驗，也要結(jié)合不同地區(qū)的個體情況。
據(jù)了解，中信信托目前45個業(yè)務(wù)團(tuán)隊中，有4-5個都在不同地域開展相關(guān)業(yè)務(wù)的調(diào)研工作，包括東北和西南地區(qū)等都有所覆蓋，各業(yè)務(wù)團(tuán)隊并未計劃以目前已推出的第一單業(yè)務(wù)作為模板進(jìn)行機(jī)械復(fù)制。
諸如近期已在西南地區(qū)開展深入調(diào)研的團(tuán)隊，已有意向?qū)?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)作物高產(chǎn)區(qū)土地對接省會城市一家業(yè)務(wù)相關(guān)的高科技藥業(yè)公司，但項目仍在考察當(dāng)中，暫未立項。
事實(shí)上，不僅中信信托在土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)上投入極大精力，包括北京信托在內(nèi)的多家信托公司都醞釀在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域出手。除了農(nóng)用土地經(jīng)營權(quán)，宅基地流轉(zhuǎn)也被部分機(jī)構(gòu)關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著高層不斷釋放出政策信號，土地流轉(zhuǎn)必將成為未來一段時間城鎮(zhèn)化進(jìn)程中重點(diǎn)創(chuàng)新的領(lǐng)域，對于信托公司而言，這意味著巨大的業(yè)務(wù)發(fā)展空間。
