農村集體土地趨勢：農村集體土地流轉是中國獨特土地產權制度下的特殊產物，是農村土地所有權、經營權、使用權統(tǒng)分結合的實現(xiàn)形式。
農村集體土地流轉是中國獨特土地產權制度下的特殊產物，是農村土地所有權、經營權、使用權統(tǒng)分結合的實現(xiàn)形式?，F(xiàn)行農村土地使用權的流轉是在堅持家庭承包經營制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權，按照依法、自愿、有償的原則，通過轉包、轉讓、互換、入股等形式，流轉給發(fā)包方或其他單位及個人。土地流轉后的開發(fā)利用也必須依法進行，不能改變土地的所有權性質，防止借土地流轉之名非法改變耕地的農業(yè)用途。因此農村建設用地的流轉是農村集體土地使用權流轉的難點和熱點，是當前亟待解決的問題之一。
隨著農業(yè)產業(yè)化經營興起和農村勞動力轉移，農村集體土地使用權流轉速度明顯加快，規(guī)模不斷擴大。如何引導、完善、規(guī)范農村集體土地使用權的合理流轉，尤其是農村建設用地能否流轉，怎樣流轉，即規(guī)范農村建設用地合法流轉，以實現(xiàn)農村集體土地合理、持續(xù)利用。
農村集體土地使用權流轉的現(xiàn)狀及特點
1987年我國實行土地使用制度改革，國有土地使用權進入市場流轉。國有土地有償使用制度的建立，促進了經濟和社會的發(fā)展，然而集體土地使用制度改革卻相對滯后。農村集體土地使用權的流轉包括農用地和建設用地的流轉。農用地在不改變用途的情況下，按照《農村土地承包法》規(guī)定進行。但是農用地轉為建設用地目前只能通過國家征收。
1.現(xiàn)實中農村集體土地使用權流轉普遍存在，尤其是建設用地的流轉
現(xiàn)行《土地管理法》禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業(yè)建設。城鄉(xiāng)二元結構，國家與集體“兩種產權”形成了兩個分割的土地市場。上個世紀80年代開始，經濟發(fā)達地區(qū)隨著城市和農村城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，集體建設用地資產性質逐漸顯現(xiàn)出來，以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉集體建設用地使用權的現(xiàn)象屢有發(fā)生，在數量上和規(guī)模上有不斷擴大趨勢，集體建設用地隱形市場實際上就客觀存在。廣東、浙江、江蘇、上海等地，為了解決國有建設用地不足和農民參與工業(yè)化、城市化進程等問題，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的企業(yè)使用集體土地，使得集體建設用地進入市場成為事實。珠江三角洲地區(qū)尤為突出。據統(tǒng)計，珠三角地區(qū)通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際超過集體建設用地的50%，在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。而這些現(xiàn)象與現(xiàn)行農村集體建設用地管理制度存在一定的矛盾，反映了市場經濟條件下對集體建設用地使用權流轉的內在需求，有其深刻的合理性。
但是自發(fā)流轉引發(fā)了諸多土地糾紛。因為缺少合法性，這種流轉合同屬《合同法》規(guī)定的無效合同。一些經營業(yè)績不佳的企業(yè)鉆法律空子，在合同期滿之前，故意不交租金，訴訟時，農民集體利益得不到保障。
從現(xiàn)實中不難發(fā)現(xiàn)，在農村集體建設用地流轉過程中，工業(yè)化、城市化是農村集體土地流轉的外在推力，土地利用收益分配機制不合理是集體土地使用權流轉的內在動力。隨著社會經濟的快速發(fā)展，農村集體土地使用權的流轉一直處于比較尷尬的地位。
2.農村集體建設用地流轉的方式和特點
農用土地承包經營權流轉的形式主要有轉讓、轉包、互換、入股、“四荒”使用權拍賣(租賃)。農村集體建設用地流轉的形式主要有出租土地使用權、直接轉讓土地使用權、土地入股、合營、其他形式。
農村集體建設用地流轉的形式和特點：一是隨著企業(yè)發(fā)展的自身要求，企業(yè)間合并、兼并、重組及股份制改造改組，出現(xiàn)了集體建設用地使用權的轉讓;二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級集體經濟組織為發(fā)展經濟，以集體建設用地使用權作價出資或入股、聯(lián)營形式興辦內引外聯(lián)企業(yè);三是因企業(yè)間債權債務等原因，司法裁定造成的集體建設用地使用權的轉移;四是利用閑置的集體建設用地進行出租;五是近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發(fā)生變動，即集體土地使用權隨農民住宅轉讓、出租等。不僅鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨著企業(yè)改制普遍流轉，農村宅基地也隨房屋買賣或出租等進行流轉?，F(xiàn)實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。
農村集體土地使用權流轉在法律上的制約
農村集體土地使用權流轉在法律上的制約，本文主要是指農村集體建設用地的流轉。對于農村集體建設用地流轉，目前沒有專門的法律法規(guī)，惟一涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關管理的法律，是1998年修訂的《土地管理法》。
《憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”
現(xiàn)行《土地管理法》第2條規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。 ”第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”
尤其是《土地管理法》第63條明確規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”據此，農民集體所有的土地——無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓這一途徑轉變?yōu)榻ㄔO用地，而且根據土地征收補償標準，農民只能得到最高不超過農用地年產值30倍的補償。這意味著，農民并沒有對集體土地的處分權，實際上也就沒有土地財產權，所以更無法獲得土地出讓的收益。
上述法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是表示，集體建設用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉行為是法律明文禁止的。然而現(xiàn)實中，大量農村集體建設用地突破國家法律法規(guī)的限制，集體建設用地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業(yè)和個人使用。尤其是改革開放以來，地方通過流轉用于工業(yè)園區(qū)建設和城鎮(zhèn)建設，成為經濟發(fā)展和城市建設用地不可或缺的重要組成部分。一方面隨著經濟建設和城市發(fā)展，僅靠國家建設用地指標遠遠不能滿足需求，需要農村集體建設用地作為重要補充;另一方面現(xiàn)行國家征地辦法侵害農民利益，受到越來越多的抵制，農民更愿意選擇土地流轉，保留所有權不變，以維護自身的利益。
受法律規(guī)定條件的限制，農村建設用地使用權流轉受到很大的限制。
各地在農村集體建設用地流轉方面的積極探索
我國對土地實行用途管制制度，特別是對農用地實行最嚴格的耕地保護政策，對其流轉的限制以不改變農業(yè)用途為前提，無疑是非常正確的。但是，在市場經濟條件下，對農村建設用地也給予了限制和約束，使其在一定程度上不能發(fā)揮應有作用。集體土地直接進入市場，將有助于土地資源的有效配置，最大限度地發(fā)揮土地的作用，因此各地對集體建設用地使用權流轉進行了積極探索。國土資源部曾在江蘇蘇州、安徽蕪湖、浙江湖州、河南安陽、廣東省等地開展試點。
集體建設用地使用權流轉改革的基本原則
1.合理配置土地資源，推進集體建設用地使用制度改革，允許農村集體建設用地進入市場
土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節(jié)和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源;二是通過市場機制實現(xiàn)土地的價格和價值相符。農村集體建設用地進入市場，對充分發(fā)揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。
2.切實保障農民的土地財產權，賦予集體建設用地與國有建設用地同等權利
保留農村集體土地所有權，允許集體建設用地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現(xiàn)集體土地和國有土地同等權利，建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，為全面推行集體建設用地使用權流轉并將之納入規(guī)范化、制度化軌道奠定法律基礎。
3.集約節(jié)約利用土地，加強總量控制與用途管制，規(guī)范農村集體建設用地的流轉
集約節(jié)約利用土地資源是國家指導土地開發(fā)利用的基本方針，也是集體建設用地流轉必須遵循的基本原則。只有通過經濟、行政、規(guī)劃等手段和措施，改變農村建設用地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節(jié)約集約利用。
在允許集體建設用地進入市場的同時，還要通過集體建設用地供應的總量控制以及土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并將集體建設用地供應指標納入年度供應計劃等手段來規(guī)范。對于農用地轉為建設用地，必須根據土地用途管制原則，依法履行征地申請和審批。
4.完善集體建設用地流轉的相關制度與法制建設，確保國家土地政策的更好銜接
農村集體建設用地流轉必然涉及相關制度和政策銜接，如土地征收、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。健全和完善相關政策，保證集體土地流轉程序的公開、公平、公正，體現(xiàn)農民對土地的權利，保障農民合法權益，確保國家土地政策的銜接，以保證改革的順利進行和農村社會穩(wěn)定。
