單位和個(gè)人“假租真征”土地和房屋是否違法？
“假租真征”即表面上看，是以承租的形式，臨時(shí)占用土地，實(shí)質(zhì)上卻是在規(guī)避土地用途管理制度、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度、征地審批程序，從而達(dá)到占用農(nóng)民集體所有的土地來搞非農(nóng)建設(shè)。依據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，使用農(nóng)村集體組織的土地，必須是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅且經(jīng)過批準(zhǔn)，或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)過依法批準(zhǔn)。除此之外，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。農(nóng)村村民的集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓以及出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何通過“假租真征”的方式占用農(nóng)村集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，均視為違法行為。
另外，國務(wù)院早在2006年之時(shí)，就下發(fā)過《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，2007年的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中也明確規(guī)定，嚴(yán)禁利用“假租真征”等方式，使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
相關(guān)法律：
《土地管理法》
第四十三條：
任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》
六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地
農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》
四、嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為
近年來，一些地方出現(xiàn)了違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為。對(duì)此，必須嚴(yán)格禁止，并予以嚴(yán)肅查處。國土資源管理部門要對(duì)“以租代征”的違法違規(guī)問題進(jìn)行全面清查，并嚴(yán)格依法依紀(jì)處理。嚴(yán)肅追究瞞案不報(bào)、壓案不查的責(zé)任。嚴(yán)肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法批地的法律責(zé)任，涉嫌犯罪的要及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)依法處理；應(yīng)給予政紀(jì)處分的，依據(jù)《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》等規(guī)定辦理。單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法占地的法律責(zé)任，涉嫌犯罪的要及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)依法處理。對(duì)糾正、整改土地違法違規(guī)行為不力的地區(qū)和土地違法違規(guī)行為大量發(fā)生、造成嚴(yán)重后果的地區(qū)，實(shí)行問責(zé)制，由國家土地總督察責(zé)令限期整改，限期整改期間暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。
附：什么是違法？
違法：指國家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體或公民，因違反法律的規(guī)定，致使法律所保護(hù)的社會(huì)關(guān)系和社會(huì)秩序受到破壞，依法應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的行為。違法是指特定主體實(shí)施了與現(xiàn)行法相沖突的行為，引起相應(yīng)的損害事實(shí)，法律對(duì)之進(jìn)行否定性評(píng)價(jià)的狀態(tài)。 這是作為產(chǎn)生法律責(zé)任的原因之一的違法。
違法的構(gòu)成要素包括：
違法是一種危害社會(huì)的行為。單純的思想意識(shí)活動(dòng)不能構(gòu)成違法。
違法必須有被侵犯的客體，即侵犯了法律所保護(hù)的社會(huì)關(guān)系與社會(huì)秩序，對(duì)社會(huì)造成了一定的危害。
違法必須是行為者有故意或過失的行為，即行為人有主觀方面的過錯(cuò)的行為。
違法的主體必須是達(dá)到法定責(zé)任年齡和具有責(zé)任能力的自然人和依法設(shè)置的法人。
