土地出租是指承包方將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地的承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行土地承包合同規(guī)定的權(quán)利義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
在土地承包經(jīng)營權(quán)出租的法律關(guān)系中，出租人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，也就是土地承包經(jīng)營權(quán)人；承租人是承租土地承包經(jīng)營權(quán)的外村人（注意這里不同于土地轉(zhuǎn)包必須轉(zhuǎn)包給本集體經(jīng)濟組織成員）。土地承包經(jīng)營權(quán)通過出租合同，將土地出租給承租人，獲取租金，這是一種民事合同關(guān)系。而承租人通過租賃合同取得土地的承包經(jīng)營權(quán)的承租權(quán)，即對土地的使用權(quán)和收益權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。我們從土地承包經(jīng)營權(quán)的出租法律關(guān)系中，可以看出土地出租的特點：首先，土地承包經(jīng)營權(quán)在此過程中沒有流轉(zhuǎn)，仍然是原土地承包經(jīng)營權(quán)人享受，當然，原土地承包經(jīng)營權(quán)人仍需向發(fā)包人承擔承包合同約定的義務，承租人只享有土地的使用權(quán)和收益權(quán)；其次，承租人必須是本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，這是土地承包經(jīng)營權(quán)出租與轉(zhuǎn)包的根本區(qū)別；最后，由于土地出租并不影響原有的土地承包關(guān)系，因此無須經(jīng)過發(fā)包人許可，只需要將出租合同向發(fā)包人備案，這與土地的轉(zhuǎn)包備案異曲同工之處。
法律依據(jù)：
《農(nóng)村土地承包法》第37條：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應當報發(fā)包方備案。
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；
（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；
（四）流轉(zhuǎn)土地的用途；
（五）雙方當事人的權(quán)利和義務；
（六）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；
（七）違約責任。”
《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第39條：“承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。”
《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第16條：“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔的義務不變。”
《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第25條：“發(fā)包方對承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應當及時向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應當于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。”
《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第35條第5款：“出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。”
本文引自《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與不動產(chǎn)登記法律指南》一書
