來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
土地制度的突破或許依然需要自下而上的改革。
目前關(guān)于農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的消息層出不窮。而在民間，有些試驗(yàn)和試點(diǎn)已突破了現(xiàn)有制度，農(nóng)地資本化暗潮涌動(dòng)。據(jù)土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)商土流網(wǎng)CEO伍勇估算，農(nóng)地資本化可釋放70萬億-80萬億的土地價(jià)值，持續(xù)為后期的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化助力。
在世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來，“土地資本化”是過去十多年乃至未來很多年都將存在的現(xiàn)象。“工業(yè)化、城鎮(zhèn)化要繼續(xù)推進(jìn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須放開，”包括伍勇在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)和學(xué)界人士認(rèn)為，農(nóng)地的確權(quán)、城鄉(xiāng)地價(jià)統(tǒng)一、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，將是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過程。
荒山林地買賣盛行
“荒山是目前農(nóng)地投資的一塊。”伍勇說，2009年土流網(wǎng)剛開始創(chuàng)建時(shí)，業(yè)務(wù)以耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)為主，而這兩年，荒山和林地買賣成為主要業(yè)務(wù)種類。
近兩年來，商品房限購(gòu)等抑制投資性購(gòu)房需求政策讓大量資金從房產(chǎn)投資市場(chǎng)撤出。而此時(shí)，農(nóng)村土地資本化開啟，土地確權(quán)與發(fā)證、土地抵押貸款、農(nóng)地入市等政策，讓大量投資者開始了圈地運(yùn)動(dòng)。
伍勇認(rèn)為，今年年中以來，A股市場(chǎng)“土地流轉(zhuǎn)”概念板塊的出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是在城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，板塊個(gè)股所擁有的土地價(jià)值將得到重估。以岳陽林紙為例，受益于土地流轉(zhuǎn)概念，近期該公司股價(jià)持續(xù)上漲，10月份有7個(gè)交易日股價(jià)累計(jì)上漲50%左右。該公司表示，目前擁有權(quán)屬清晰的林業(yè)面積近200萬畝。
伍勇透露，岳陽林紙仍有繼續(xù)尋找和增持林地的意向，并已委托土流網(wǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)物色合適的標(biāo)的。
“對(duì)于開發(fā)商而言，尋找二級(jí)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)土地，是獲取土地的重要方式。”伍勇介紹，按目前國(guó)土部規(guī)定，土地招拍掛后一年不開發(fā)要收20%違約金，兩年不開發(fā)就要收回，而很多拿地的企業(yè)并不具備開發(fā)能力，因此要尋找下家。包括很多地方國(guó)土部門、城投公司下屬公司均有這類意向。
集體建設(shè)用地漸進(jìn)入市
除了林地、荒山的買賣，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的另一大重要形式是集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法，農(nóng)村土地包括農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、未利用地（荒山、灘涂等）三種形式。農(nóng)村集體建設(shè)用地主要是宅基地、村集體建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，不能直接用于商業(yè)開發(fā)，比如建設(shè)商品房、商業(yè)地產(chǎn)等。要想進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，一定是先由國(guó)家征用，變成國(guó)有土地之后，再進(jìn)行公開招拍掛。
據(jù)介紹，一些地方現(xiàn)在已經(jīng)突破了必須將集體用地收歸國(guó)有再進(jìn)行出讓的程序，而是由當(dāng)?shù)卮濉㈡?zhèn)直接將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，方法包括讓企業(yè)成為村集體的一員；企業(yè)與村里合辦合資企業(yè)；村里拿出地來做廠房，入股成立公司等，如成都的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就是如此。
這種自下而上的變化倒逼制度變革。2013年1月18日，深圳公布土改
細(xì)化實(shí)施方案的“1+6”文件，便提出允許深圳市區(qū)集體建設(shè)用地當(dāng)中的工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)。
伍勇認(rèn)為，預(yù)計(jì)有更多地方會(huì)試驗(yàn)集體建設(shè)用地直接入市的改革，這是工業(yè)化大勢(shì)所趨。
招商證券分析師羅毅也指出，經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，主要在政府引導(dǎo)下進(jìn)行流轉(zhuǎn)，提供城市化發(fā)展所需的工業(yè)用地等“準(zhǔn)增量”，增收造福農(nóng)民，相對(duì)收儲(chǔ)更有效率解決用地需求，短期內(nèi)試點(diǎn)范圍將繼續(xù)擴(kuò)大。
而在宅基地的流轉(zhuǎn)方面，根據(jù)羅毅的測(cè)算，全國(guó)可釋放閑置宅基地土地面積約為93萬公頃，占全國(guó)城市建成區(qū)面積21%；容積率提升可釋放土地面積709萬公頃，占全國(guó)城市建成區(qū)面積1.6倍。
國(guó)泰君安證券分析師李品科、孫建平認(rèn)為，土地資本化是趨勢(shì)和方向。目前地方試驗(yàn)中具有代表性的做法有浙江省嘉興模式、山東棗莊模式、成都溫江模式、重慶模式。
據(jù)其測(cè)算，假設(shè)農(nóng)村建設(shè)用地中的8%可流轉(zhuǎn)，可增加233萬公頃建設(shè)用地，使城市建設(shè)用地面積增加60%，滿足未來6年城市建設(shè)需求；以農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均用地面積與城市人均用地面積差額的50%計(jì)算，可節(jié)約368萬公頃建設(shè)用地，占現(xiàn)在城市建設(shè)用地的94%，滿足未來9年需求。
據(jù)伍勇估算，林地、荒山、集體建設(shè)用地、宅基地等農(nóng)地潛力釋放出來，大概是70萬億-80萬億的財(cái)富規(guī)模。他認(rèn)為，在耕地、林地、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)之后，宅基地也有望漸進(jìn)入市，逐步化解小產(chǎn)權(quán)房、供地壟斷等問題。
不過，上述券商人士及土地學(xué)者指出，從現(xiàn)有制度改革進(jìn)展來看，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地的同權(quán)同價(jià)，進(jìn)而達(dá)成自由交易短期內(nèi)仍難以實(shí)現(xiàn)，作為前提條件的確權(quán)工作為當(dāng)前之重。截至2012年底，全國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地累計(jì)確權(quán)發(fā)證率達(dá)94.7%。
