農(nóng)村“宅基地”及宅基地房屋能否流轉(zhuǎn)？僅就“宅基地”來說，法律未完全禁止包括宅基地在內(nèi)的集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但因?yàn)榉梢?guī)定“宅基地”只有本村村民才能取得，實(shí)際上限制了“宅基地”流轉(zhuǎn)的范圍，一般認(rèn)可“宅基地”只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。要提醒大家的是：根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，村民出租、出售宅基地及宅基地房屋后，再次申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
那么問題來了，宅基地房屋的流轉(zhuǎn)是否和“宅基地”相同？答案是有所不同。對于權(quán)屬人來說，其對“宅基地”的權(quán)利屬于土地使用權(quán)，而對宅基地房屋的權(quán)利則屬于所有權(quán)，理論上所有權(quán)人對房屋有完全的處置權(quán)，可以自由出租、轉(zhuǎn)讓。但實(shí)際上又不那么自由：因?yàn)槲覈康?/span>產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是“地隨房走，房隨地走，房地一致”原則，轉(zhuǎn)讓宅基地房屋同時(shí)意味著轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，而宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的法律限制，結(jié)果就是，宅基地房屋客觀上也無法向本村村民以外的人員轉(zhuǎn)讓。
特別是，我國目前是嚴(yán)格禁止向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地及宅基地房屋的。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知》（國土資發(fā)[2004]234號）等文件均規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。各地法院此前也有不少認(rèn)定此類宅基地房屋轉(zhuǎn)讓合同無效的判例。雖然當(dāng)前一些專家、學(xué)者及地方政府正在進(jìn)行宅基地及宅基地房屋流轉(zhuǎn)理論及實(shí)踐方面的探索，國家也在部分地區(qū)進(jìn)行宅基地房屋抵押貸款方面的試點(diǎn)，但要真正全面突破現(xiàn)行的法律框架，尚需時(shí)日。
