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國(guó)內(nèi)首只土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃正式落地，土地流轉(zhuǎn)信托第一次在國(guó)內(nèi)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而作為項(xiàng)目操刀者的中信信托再一次成為信托業(yè)的焦點(diǎn)。
中信信托將首戰(zhàn)之地選在了安徽宿州埇橋區(qū)，涉及可流轉(zhuǎn)面積5400畝。據(jù)中信信托稱，遠(yuǎn)期土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目計(jì)劃將覆蓋25000畝。
在此之前，北京信托也曾公開(kāi)表示將推出土地流轉(zhuǎn)信托，但最終還是讓中信信托搶先推出。而目前，絕大部分的信托公司只是在觀望土地流轉(zhuǎn)信托的試點(diǎn)，短期并沒(méi)有相關(guān)的項(xiàng)目計(jì)劃。
中信信托接手宿州項(xiàng)目，
原投資方現(xiàn)為服務(wù)商
“中信信托推出土地流轉(zhuǎn)信托速度還是很快的，之前只是聽(tīng)說(shuō)中信信托在研究土地流轉(zhuǎn)，但也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)太多有關(guān)該項(xiàng)目的推進(jìn)消息。”一位北京當(dāng)?shù)氐男磐泄靖吖芊Q。
在今年7月份舉行的中國(guó)信托業(yè)高峰論壇上，中信信托董事長(zhǎng)首次公開(kāi)提及土地流轉(zhuǎn)信托的問(wèn)題。據(jù)了解，在此之前，中信信托已經(jīng)開(kāi)始了有關(guān)土地流轉(zhuǎn)信托的研究和前期的項(xiàng)目調(diào)研。
“從開(kāi)始研究到最后推出信托項(xiàng)目，前后用了半年左右的時(shí)間，其中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)信托的基本模式的研究到結(jié)合項(xiàng)目可行性花費(fèi)了大部分時(shí)間。”中信信托的內(nèi)部人士對(duì)記者稱。
據(jù)該人士稱，在中信信托介入該項(xiàng)目之前，5000多畝農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)土地已由當(dāng)?shù)卣就瓿闪鬓D(zhuǎn)的確權(quán)和登記。
“對(duì)于土地流轉(zhuǎn)信托，最為重要的一項(xiàng)就是前期的確權(quán)登記，否則后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)行中會(huì)遇到很多麻煩。如果當(dāng)?shù)貨](méi)有很好的推動(dòng)政策和流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)，項(xiàng)目推進(jìn)會(huì)很慢。”一位華北的信托公司高管分析稱。
實(shí)際上，中信信托的這首單土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃所指的土地流轉(zhuǎn)的工作早在2011年就開(kāi)始了。
當(dāng)時(shí)，宿州市埇橋區(qū)有兩塊國(guó)字牌，一塊是全國(guó)51個(gè)國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)之一；另一塊是全國(guó)20個(gè)中國(guó)農(nóng)村綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)之一。
作為此次土地流轉(zhuǎn)信托的服務(wù)商安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司(下稱安徽帝元)，也是2011年就介入埇橋區(qū)土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的。
2011年9月， 安徽帝元生物科技有限公司與宿州市政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃五年內(nèi)打造一個(gè)宿州現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園，為此專門(mén)成立了安徽帝元負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃了五大板塊，二十大專項(xiàng)，與之前中信信托公布的項(xiàng)目規(guī)劃基本相同。
據(jù)了解，到2012年年末，該項(xiàng)目已流轉(zhuǎn)土地達(dá)到5412畝，重點(diǎn)建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園。這也是中信信托首單土地流轉(zhuǎn)信托的短期推進(jìn)的基礎(chǔ)所在，而原項(xiàng)目的投資方安徽帝元成為了此單土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目的服務(wù)商，沒(méi)有變的是，項(xiàng)目的具體建設(shè)依然由安徽帝元承擔(dān)。
“中信模式”的三方利益分配
按照中信信托的規(guī)劃，完整的“中信模式”包括三個(gè)部分。第一部分是財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，即10月10日落地的“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”，信托期限為12年。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)委托給中信信托，中信信托須按期分配信托收益，到期歸還土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
另外兩部分是兩類資金信托，分別用于補(bǔ)充土地開(kāi)發(fā)中的建設(shè)資金和解決由上述兩類信托所可能產(chǎn)生的租金支付缺口或其他流動(dòng)性支付問(wèn)題。
作為流轉(zhuǎn)土地的出讓方，農(nóng)戶收入主要來(lái)自于三個(gè)方面：相當(dāng)于每年每畝1000斤小麥的基本地租收入、土地使用后增值收入的70%和農(nóng)民轉(zhuǎn)化為農(nóng)場(chǎng)工人后的工資收入。
“農(nóng)戶收入真正大幅增加，要體現(xiàn)在第二步資金信托的介入，到時(shí)候，農(nóng)戶不但可以享受基本地租，而且享受大部分土地開(kāi)發(fā)后的增值收入。”中信信托的內(nèi)部人士稱。
對(duì)于中信信托的收入，上述人士稱，除了正常的信托管理費(fèi)以外，還會(huì)有一部分租金價(jià)差的收入。
而作為服務(wù)商的安徽帝元在土地流轉(zhuǎn)完成之后，將承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的角色，負(fù)責(zé)規(guī)劃的實(shí)施以及招商招租。通過(guò)中信信托支付給農(nóng)戶的地租收入以及增值收入都由安徽帝元支付，安徽帝元也同時(shí)承擔(dān)著地租差額補(bǔ)足的義務(wù)。
“相當(dāng)于我們從農(nóng)戶手中租得土地，再轉(zhuǎn)租給種植大戶即安徽帝元，由安徽帝元負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，我們只需要監(jiān)督和管理土地用途、資金流向等。未來(lái)第二步的項(xiàng)目建設(shè)中，安徽帝元也會(huì)有信托融資的需求。”上述內(nèi)部人士稱。
信托公司多觀望待環(huán)境明朗
在中信信托之前，北京信托曾公開(kāi)表示將要推出土地流轉(zhuǎn)信托。當(dāng)時(shí)北京信托的總經(jīng)理王曉龍也坦言稱，“具體工作已經(jīng)在北京、江蘇、東北、河北等地推進(jìn)，預(yù)計(jì)今年可以做到3萬(wàn)畝左右。”
在最近的一次內(nèi)部會(huì)議中，安徽國(guó)元信托管理層決定抓緊時(shí)間研究土地流轉(zhuǎn)信托，如果有條件將會(huì)積極推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目的推出。目前，安徽國(guó)元信托已經(jīng)將土地流轉(zhuǎn)信托的研究和研發(fā)初期的工作交由其中一個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)主導(dǎo)，接下來(lái)，該部門(mén)將走訪實(shí)地調(diào)查。
據(jù)了解，華寶信托也成立了土地信托課題項(xiàng)目小組，研究信托與城鎮(zhèn)化、土地流轉(zhuǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合等課題。
即便如此，如中信信托、北京信托等土地流轉(zhuǎn)信托有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的信托公司只是個(gè)例，大部分信托公司目前并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的準(zhǔn)備，只是在觀望中信信托、北京信托的試點(diǎn)進(jìn)展，短期內(nèi)并沒(méi)有推出相關(guān)項(xiàng)目的計(jì)劃。
“土地流轉(zhuǎn)信托未來(lái)的需求會(huì)比較大，但現(xiàn)在各省的情況并不一樣。土地流轉(zhuǎn)信托很大一部分取決于當(dāng)?shù)氐耐恋亓鬓D(zhuǎn)的政策以及登記的完成情況，沒(méi)有當(dāng)?shù)卣暮献?，?xiàng)目的成立和后期管理都是問(wèn)題。”一位華北的信托公司高管稱。
之前，曾有消息稱上海信托也在積極推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)信托。但據(jù)理財(cái)周報(bào)記者了解，該信托公司目前也僅處于前期的研究討論階段，對(duì)于信托項(xiàng)目的研發(fā)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
“對(duì)于土地流轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)，但目前各地區(qū)政策及確權(quán)完成情況不一致，很多地區(qū)還沒(méi)有開(kāi)展確權(quán)登記，而對(duì)于信托項(xiàng)目中的基本問(wèn)題之前并沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)探索，監(jiān)管層更沒(méi)有就土地流轉(zhuǎn)信托明確相應(yīng)的指導(dǎo)和監(jiān)管細(xì)則，這也是目前土地流轉(zhuǎn)信托試點(diǎn)緩慢的原因。”中部一家信托公司的副總經(jīng)理稱。
