一、個人二手住宅房交易流程
辦理不動產(chǎn)權(quán)證書
財稅窗口審核須提交資料：
1、經(jīng)房管交易中心備案的合同2 份
2、買入方身份證原件及復(fù)印件
3、賣出方家庭戶口簿及復(fù)印件
4、原房屋所有權(quán)證復(fù)印件及契證原件
5、房屋買賣、贈與、繼承、受遺贈、交換、出資入股等證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(一般指房屋買賣協(xié)議)
特別說明：拆遷安置房還需提供房屋拆遷證明2份、拆遷協(xié)議、被拆遷房屋的權(quán)屬證明、租賃證。
辦理家庭唯一住房、家庭第二套住房需提供不動產(chǎn)登記局出具的《住房查詢證明》、本人及家庭成員戶口本，夫妻雙方戶口不在一起的需提供結(jié)婚證。
二、個人二手住宅房交易的稅費政策
個人在二手住宅房交易類型分為房屋買賣、房屋繼承、房屋贈與、分家析產(chǎn)、房屋拆遷安置等幾種。其中賣出方涉及的稅種有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅;買入方涉及的稅種有契稅、印花稅。
(一)房屋買賣(見下表)
(二)房屋繼承
繼承是指繼承人依法接受被繼承人生前遺留下來的個人合法財產(chǎn)的行為。法定繼承人(包括配偶、子女、父母等)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅及相關(guān)稅費。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為;如果在被繼承人還沒有死亡的情況下，把土地、房屋權(quán)屬變更為法定繼承人的，屬于贈與行為。應(yīng)參照贈與繳納契稅及相關(guān)稅費。
(三)房屋贈與
房屋贈與是指房屋所有人將其房屋(或持有份額)無償轉(zhuǎn)給受贈人的行為。
1、贈與方應(yīng)納的稅費規(guī)定
贈與方，原則上根據(jù)買賣政策按市場價格繳納增值稅及增值稅附加、印花稅。但符合以下的三種情況之一的，可免征增值稅及增值稅附加，僅需按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納0.05%印花稅。(1)無償贈與法定繼承人;(2)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
2、受贈方應(yīng)納的稅費規(guī)定
受贈方，要繳納個人所得稅、契稅、印花稅。
個人所得稅為房地產(chǎn)贈與合同房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額×20%。如果贈與合同標(biāo)明的房屋價格明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定。以下三種情況可免征個人所得稅：(1)無償贈與法定繼承人;(2)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
契稅為贈與合同房屋價格的3%。
印花稅為贈與合同房屋價格的0.05%。
在辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)根據(jù)情況提交以下相關(guān)資料：
(一)《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》;
(二)贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;
(三)提交戶口薄、出生證明、人民法院判決書、人民法院調(diào)解書或者其他部門(有資質(zhì)的機(jī)構(gòu))出具的能證明雙方親屬關(guān)系的證明材料原件及復(fù)印件;
(四)人民法院判決書、調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)(贍養(yǎng))證明或者其他部門(有資質(zhì)的機(jī)構(gòu))出具的能證明雙方親屬關(guān)系的證明材料原件及復(fù)印件;
(四)分家析產(chǎn)
分家析產(chǎn)是指家庭成員通過協(xié)議的方式，根據(jù)共同議定的標(biāo)準(zhǔn)，將家庭共有財產(chǎn)予以分割，明確到各共有人各自所有的行為。在具有家庭共同共有關(guān)系人之間，對國有土地范圍內(nèi)的家庭共同共有房屋、土地進(jìn)行分析而承受權(quán)屬的，不征收契稅及相關(guān)稅費。上述分析必須符合下列條件之一：1、被分析的房屋、土地權(quán)屬證書上明確記載的共同共有人;2、是以生效的法院調(diào)解、判決和仲裁等法律文書認(rèn)定系家庭成員共同共有的房屋、土地權(quán)屬。
(五)析產(chǎn)、繼承、受贈房屋再轉(zhuǎn)讓
析產(chǎn)、繼承的房屋再轉(zhuǎn)讓，按房屋買賣繳納相關(guān)稅費。
受贈的房屋、權(quán)屬再次轉(zhuǎn)讓，按房屋買賣繳納相關(guān)稅費(除個人所得稅外)。賣出方繳納個人所得稅以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額×20%。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
(六)婚姻關(guān)系房屋權(quán)屬變更
婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸一方所有，變更為夫妻雙方共有的，或變更為另一方所有，免征契稅及相關(guān)稅費。
夫妻離婚而將原共有房屋變更為另一方的，免征契稅及相關(guān)稅費。
(七)、房屋拆遷安置
經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，對城鎮(zhèn)房屋拆遷中對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。
拆遷安置房轉(zhuǎn)讓：購買滿2年的安置房轉(zhuǎn)讓，普通住宅免征增值稅，非普通住宅應(yīng)納增值稅=[成交總金額×(1-原拆遷面積/可銷售面積)-該套拆遷安置房超面積部分購房款]×5.6%;購買未滿2年的安置房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納增值稅=[成交總金額×(1-原拆遷面積/可銷售面積)]×5.6%。安置房的購入時間計算是以簽訂拆遷協(xié)議的日期為準(zhǔn)。
注：上述指的收入為不含增值稅收入。
