逾期交房，指的是開(kāi)發(fā)商未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的期限內(nèi)將符合合同約定和國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給購(gòu)房者的行為。那么整改階段是否屬于逾期交房？開(kāi)發(fā)商逾期交房承擔(dān)哪些責(zé)任呢？
具體案例：
我買(mǎi)了一套商品房，驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)很多地方?jīng)]有達(dá)到交房的條件，因此，要求開(kāi)發(fā)商整改。整改完畢后，我要求開(kāi)發(fā)商賠償，但他說(shuō)整改階段不屬于逾期交房。請(qǐng)問(wèn)，什么是逾期交房？這種情況屬于逾期交房嗎？開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？
經(jīng)典回答：
對(duì)于逾期交房，可從以下幾個(gè)方面認(rèn)定：
一是除法律規(guī)定的不可抗力和合同中約定的開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因外，在合同約定的交付時(shí)間沒(méi)有取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的。
二是如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和合同約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開(kāi)發(fā)商未在合同約定的期限告知購(gòu)房者的。
三是在交付房屋時(shí)，如果房屋沒(méi)有達(dá)到合同認(rèn)定的使用條件，購(gòu)房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房；沒(méi)有特別約定的，按開(kāi)發(fā)商逾期交房處理，直到符合使用條件為止。
從你所說(shuō)的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成逾期交房。確認(rèn)逾期交房后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，如果預(yù)售合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按合同約定執(zhí)行；合同沒(méi)有約定的，按逾期履行天數(shù)，依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定。
合同中沒(méi)有約定逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間，依有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
附：關(guān)于逾期交房的違約金比例,國(guó)家并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
一般情況下,雙方有合同約定的,按照有約定按約定、沒(méi)約定按法定的原則,以合同上約定的比例執(zhí)行;合同上沒(méi)有約定的,按照同期銀行貸款利率為準(zhǔn)。不過(guò),盡管逾期交房的違約金沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),但合同上的違約金比例并不是固定不變的,可以以實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定:“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”根據(jù)以上規(guī)定,如果房產(chǎn)公司長(zhǎng)時(shí)間逾期交房給購(gòu)房者造成的損失高于合同約定的違約金,購(gòu)房者可以請(qǐng)求人民法院適當(dāng)予以增加,按實(shí)際造成的損失確定違約金,要求房產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。
影響開(kāi)發(fā)商不斷降低逾期交房違約金賠償比例的因素有很多。一般開(kāi)發(fā)商都有一個(gè)工程進(jìn)度表,影響工程進(jìn)度的因素有很多,比如天氣、資金等,一旦工程進(jìn)度不能按時(shí)推進(jìn),逾期交房的可能性增大的話,開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)降低逾期交房的違約金比例,以最大限度減少自己的損失。
