2016河南省新鄉(xiāng)市人民政府關于推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置的實施意見
為認真貫徹落實《國務院關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發(fā)〔2015〕37號)和《河南省人民政府辦公廳關于加快推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的指導意見》(豫政辦〔2016〕4號)文件精神,完善棚戶區(qū)改造安置政策,打通保障房和商品房通道,促進棚改安置方式由實物安置向貨幣化安置的轉變,加快推進全市棚戶區(qū)改造工作,現(xiàn)結合我市實際,提出如下意見:
一、總體要求
在棚戶區(qū)改造中全面推行貨幣化安置,是轉變我市住房保障建設方式,加快棚戶區(qū)改造的有效途徑;是疏解中心城區(qū)人口、優(yōu)化居住環(huán)境、滿足群眾多樣化居住需求的重要舉措。各縣(市)、區(qū)人民政府和平原示范區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)管委會及市直有關部門,要把貨幣化安置作為消化庫存、推進城市土地節(jié)約集約利用、提升城市功能、促進城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的重要抓手,齊抓共管,多策并舉,切實推進棚改安置方式的轉變。
二、基本原則
——政府主導原則。各縣(市)、區(qū)人民政府、管委會作為實施主體,要做好前期論證、房源籌集及組織實施工作,確保有序進行。
——群眾自愿原則。堅持實物安置與貨幣化安置相結合,充分尊重群眾意愿,切實保障群眾合法權益。
——政策支持原則。堅持算大帳、算長遠帳,通過實施獎勵、補貼、補助、稅費優(yōu)惠、信貸支持等政策措施,讓被征收人得實惠,引導被征收人選擇貨幣化安置。
——市場化運作原則。推進棚改居民住房找市場,通過搭建公共服務平臺、推行購房券等形式,實現(xiàn)被征收人面向市場擇優(yōu)購房實現(xiàn)自我安置。
三、補償安置方式
棚戶區(qū)改造貨幣化安置方式主要采取直接貨幣補償、政府以購代建、組織被征收人自主購房等三種方式。
(一)直接貨幣補償。按照已簽訂的補償標準給予被征收人貨幣補償,并積極幫助其利用補償款自主購買普通商品住房實現(xiàn)安置。
(二)以購代建。各縣(市)、區(qū)人民政府、管委會可通過公開招標、競爭性談判等有效方式集中購買區(qū)位合適、戶型合理、功能齊全、配套完善、質量優(yōu)良、價格優(yōu)惠的商品房作為安置房房源,供居民自由選擇,實現(xiàn)對棚戶區(qū)改造居民的安置。
(三)組織自主購房。組織被征收人在公共服務平臺選購或團購商品住房,爭取開發(fā)商采取折扣、讓利等優(yōu)惠措施,降低購房成本。
四、補償內容及標準
被征收房屋的貨幣化補償包括被征收房屋價值補償、被征收人搬遷費、臨時安置費等款項。
(一)被征收房屋價值補償。其價值由具有資質的房地產(chǎn)估價機構評估確定。房地產(chǎn)估價機構在進行評估時,應當參考與被征收房屋相同區(qū)位、地段的在售新建普通商品住房(不含精裝房)交易案例,不得低于在相同區(qū)位、地段在售新建普通商品住房(不含精裝房)的樓盤均價。
(二)搬遷費。按被征收房屋建筑面積每㎡不低于13元的標準,一次性發(fā)放給被征收人,不足1000元的,按1000元發(fā)放。
(三)臨時安置費。按被征收房屋建筑面積每㎡每月不低于13元的標準發(fā)放給被征收人臨時安置費,不足800元的,按照800元發(fā)放。一次性發(fā)放3個月。
五、支持政策
(一)房屋價值上浮獎勵。選擇貨幣補償?shù)?按被征收房屋價值上浮10%給予貨幣補償獎勵。
(二)購新房獎勵。選擇貨幣補償購買新建商品住房的,在房屋價值上浮10%獎勵的基礎上,再按貨幣補償款中用于購房款的10%的比例給予獎勵。實際購房資金高于貨幣化安置補償資金,被征收人補交與貨幣化安置補償資金的差額;實際購房資金低于貨幣化安置補償資金,剩余的貨幣化安置補償資金交付給被征收人。
(三)簽約搬遷獎勵。對被征收人在規(guī)定的搬遷獎勵期限內簽訂征收補償協(xié)議、完成搬遷、交付被征收房屋的,按被征收房屋建筑面積給予每㎡不低于150元的獎勵(最低不少于10000元)?？筛鶕?jù)簽約搬遷期限給予不同檔次的獎勵。
(四)購房補貼補助。對選擇貨幣化安置的,各區(qū)人民政府、管委會可根據(jù)財力狀況另給予貨幣補償款中用于購房金額的不低于3%的購房補助。對選擇貨幣化安置并在90天之內利用補償款在市區(qū)購買新建普通商品住房的,除按照政策免征的契稅外,超出補償款部分市財政給予實繳契稅50%的補貼;如具備同時享受同期其他契稅補貼政策的,只能選擇其一。
(五)個貸支持。被征收人在貨幣化安置協(xié)議中,允許載明其配偶及父母、子女姓名。已載入貨幣化安置協(xié)議的被征收人配偶及父母、子女,持貨幣化安置協(xié)議可以到房屋征收部門申請《貨幣化安置證明》,除購買別墅外,被征收人及其配偶、父母、子女持《貨幣化安置證明》購買新建商品住房,一律按首套房認定,享受首套房貸款優(yōu)惠政策。
(六)公積金支持。棚改居民屬于住房公積金繳存職工并符合公積金提取和貸款條件的,市住房公積金管理中心應允許其先提取住房公積金用于支付、預付購房款,再根據(jù)需要申請住房公積金貸款;提取本人住房公積金賬戶中存儲余額不足的,可以提取配偶、父母、子女的住房公積金賬戶中的存儲余額。市住房公積金管理中心要優(yōu)先辦理貸款手續(xù),及時發(fā)放住房公積金貸款。
(七)稅費優(yōu)惠。棚改居民因個人房屋被政府征收,利用補償款購買普通商品房的,對不超過補償款的部分免征契稅。對棚改居民利用補償款自主購買普通商品房實現(xiàn)安置的,免征印花稅;其個人取得的補償款部分按有關規(guī)定免征個人所得稅。開發(fā)企業(yè)將普通商品房出售給實行貨幣化補償?shù)呐锔木用?按售出住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
(八)保障子女教育。自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起2年內,被征收人子女仍可在原被征收房屋劃片區(qū)內公辦義務教育階段學校入學,教育部門應視同片內生源辦理。被征收人以貨幣化安置補償款購買商品房后,可憑《購房合同》和《貨幣化安置證明》在商品住房所在片區(qū),辦理戶口遷入和子女入學等手續(xù)。
(九)獎補貸資金支持。對分配給我市的中央、省級補助資金,市財政部門要優(yōu)先向貨幣化安置項目傾斜,逐步降低實物安置項目補助資金;爭取國開行、農發(fā)行等政策性銀行和專項債券資金優(yōu)先支持貨幣化安置項目;市財政每年安排貨幣化安置專項獎勵資金,對貨幣化安置工作突出、貨幣化安置率高的區(qū)、縣(市)政府(管委會)進行獎勵或補助。市金融辦要積極協(xié)調金融機構對實行貨幣化安置的棚改項目增加貸款規(guī)模。各縣(市)、區(qū)人民政府(管委會)要做好棚改貨幣化安置項目融資的基礎工作,積極與金融機構做好項目對接。
對選擇產(chǎn)權調換的,可按兩種方式進行安置:一是以套內面積產(chǎn)權調換,按照被征收房屋套內面積與安置房套內面積進行1:1置換;二是以建筑面積產(chǎn)權調換,按被征收房屋建筑面積上浮10%進行安置,上浮部分不計價。搬遷費、臨時安置費、簽約搬遷獎勵等標準仍可按照各區(qū)原有政策執(zhí)行,不得突破貨幣化安置政策。
征收領取本地社會最低生活保障金的被征收人的房屋,且被征收人在他處確無住房;被征收房屋的價值不足以讓被征收人購買建筑面積50平方米的普通商品住房,經(jīng)住房保障機構認定后,符合住房保障條件且自愿選擇保障性住房的被征收人,由負責征收的縣(市)、區(qū)人民政府、管委會優(yōu)先給予住房保障。
城市規(guī)劃區(qū)內集體土地上的棚戶區(qū)改造(城中村改造)居民安置,原則上戶均實物補償一套,剩余補償部分采取貨幣化安置。
六、運作方式
轄區(qū)政府、管委會組織被征收人自主購買新建商品住房作為安置房的,按照下列方式運作:
(一)搭建公共服務平臺。房管部門要按照市場信譽好、綜合實力強、性價比高的原則,篩選建立棚改貨幣化安置住房目錄庫,建立健全項目準入、退出機制,對入庫樓盤進行重點宣傳推介。在房地產(chǎn)交易中心開辟貨幣化安置購房服務平臺,財政、房管、地稅、金融等部門聯(lián)合辦公,為棚戶區(qū)改造居民交易手續(xù)辦理提供便捷服務;為轄區(qū)政府、管委會提供政策咨詢和房源信息,滿足棚改居民個性化購房需求。
(二)推行購房券模式。各轄區(qū)政府、管委會組織被征收人團購商品房或以購代建方式安置的,采用發(fā)放“購房券”的方式,即:按照補償協(xié)議明確的補償額度,給予同等價值的“購房券”,用于在公共服務平臺購買商品住房。“購房券”額度低于商品住房價格的,不足部分由被征收人自行補足;“購房券”額度高于商品住房價格的,超出部分,被征收人可兌換現(xiàn)金。
被征收人應在領取“購房券”之日起三個月內選購房屋,超過三個月期限的,“購房券”自動失效,由所在轄區(qū)政府(管委會)按補償方案的貨幣補償方式結算。
被征收人與開發(fā)建設單位簽訂房屋買賣合同,“購房券”由開發(fā)建設單位收回,作為轄區(qū)政府(管委會)與征收單位統(tǒng)一結算的依據(jù)。
七、保障措施
棚改貨幣化安置政策性強、涉及面廣,關系群眾切身利益,事關棚戶區(qū)改造進程和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,必須齊抓共管形成合力。
(一)強化組織領導。各縣(市)、區(qū)人民政府、管委會是推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的責任主體,主要領導要親自抓,主管領導具體抓,加快進度,先易后難,重點突破,強力推進。結合本轄區(qū)棚改任務、目標要求和商品房庫存情況,合理確定房屋征遷規(guī)模和時序,制定切實可行的措施和工作方案,加快辦理各項要件和工作對接,力爭到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。
(二)強化宣傳引導。各級政府要充分利用電視、報紙、互聯(lián)網(wǎng)、手機微信等媒介做好貨幣化安置政策的宣傳工作,使其家喻戶曉,特別要深入細致上門入戶“一對一”宣傳,通過算賬對比、環(huán)境對比、安置滿意度對比,引導更多的被征收人自愿選擇貨幣化安置,為棚戶區(qū)改造征收補償安置營造良好氛圍。
(三)強化政策落實。市發(fā)改、財政、房管、住房公積金、住建、規(guī)劃、國土、教育、金融、稅務等部門和相關金融機構,要認真履職盡責,確保涉及的貨幣化安置支持政策落實到位;對采取貨幣化方式安置的棚改項目開辟綠色通道,加快各項手續(xù)辦理。市棚戶區(qū)(城中村)改造辦公室要加強對全市棚改工作的督導協(xié)調,建立健全問責機制,確保貨幣化安置工作有序開展。
(四)強化監(jiān)督管理。紀檢監(jiān)察和審計部門要強化監(jiān)督,確保貨幣化安置工作做到公開、公平、公正,陽光操作。嚴禁在征收補償、房源購置、資金使用等過程中暗箱操作、以權謀私。對于棚改貨幣化安置工作中的違法違規(guī)行為,各地要嚴肅查處,依法追究相關責任人的責任。
本意見的貨幣化安置支持政策適用于紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)。各縣(市)、平原示范區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)可參照本意見執(zhí)行或結合實際另行制定實施細則。
本意見下發(fā)前已簽訂安置補償協(xié)議且已實施的項目,可按原簽訂的協(xié)議執(zhí)行;已簽訂安置補償協(xié)議但未實施的項目,可根據(jù)規(guī)劃實施、征拆進度及群眾意愿等情況自行確定安置方式;新的棚改項目要嚴格按照該意見政策執(zhí)行;其他征收拆遷項目可參照執(zhí)行。
以上意見,望遵照執(zhí)行。
新鄉(xiāng)市人民政府
2016年4月5日
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