來(lái)源： 和訊房產(chǎn)
據(jù)有關(guān)媒體透露，新一輪土地改革的總體方案大致為，在不突破現(xiàn)有土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)的前提下，提高征地補(bǔ)償額度，縮小征地范圍，盤(pán)活存量建設(shè)用地，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，探索以“集體建設(shè)用地使用權(quán)交換企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)”的新路徑，嚴(yán)禁將農(nóng)地直接流轉(zhuǎn)為商品房建設(shè)。
新土改穩(wěn)妥小步推進(jìn) 相關(guān)配套制度亟待完善
十八屆三中全會(huì)還未召開(kāi)，對(duì)于土地制度改革的討論已非常熱烈，從目前媒體透露的信息來(lái)看，對(duì)于大家普遍關(guān)注的農(nóng)地直接入市一事，國(guó)土資源部基本確定的方向是，在確保18億畝耕地紅線(xiàn)的前提下，先開(kāi)展集體建設(shè)用地改革試點(diǎn)，探索建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，在此基礎(chǔ)上，再逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。整體來(lái)看，未來(lái)我國(guó)土地制度改革的步調(diào)仍將相對(duì)緩慢，謹(jǐn)慎把控農(nóng)村土地入市的途徑。
事實(shí)上，從1999年開(kāi)始國(guó)家層面就已開(kāi)始考慮進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，主要是當(dāng)時(shí)城市化及工業(yè)化進(jìn)程加快，部分農(nóng)村在市場(chǎng)機(jī)制下開(kāi)始了自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)，并出現(xiàn)很多問(wèn)題，國(guó)土部認(rèn)識(shí)到這一潮流“宜疏不宜堵”，因而陸續(xù)在廣東、安徽、江蘇等地開(kāi)展試點(diǎn)，并出臺(tái)了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的政策。目前來(lái)看，以重慶（樓盤(pán)）為代表的地票模式和以天津（樓盤(pán)）為代表的換房模式是我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)中相對(duì)成熟的兩種方式，但目前這些城市的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)推動(dòng)力略顯微弱，主要原因還是在土地流轉(zhuǎn)中相關(guān)利益分配仍不明晰或者存在尋租空間，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)予以規(guī)范協(xié)調(diào)。
城鄉(xiāng)增減掛鉤仍將是土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)
對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)總體持樂(lè)觀態(tài)度，但不得不提到的是，這一過(guò)程仍將是長(zhǎng)期持久的。首先，在當(dāng)前地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴(lài)的情況下，從政府的利益角度講，不會(huì)愿意大批農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，以免短期內(nèi)土地供應(yīng)量急劇增長(zhǎng)，從而降低了土地出讓價(jià)格；其次，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大、權(quán)屬紛雜，一時(shí)難以理清，而且一旦小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的口子打開(kāi)，勢(shì)必對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是非常不利的。
但與此同時(shí)，新土改始終是大勢(shì)所趨，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的城市將逐步打開(kāi)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的大門(mén)，而這些城市將在學(xué)習(xí)重慶、天津等地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新和提升，我們認(rèn)為，為了推進(jìn)以后土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，應(yīng)堅(jiān)持以下幾個(gè)改革方向：
一是未來(lái)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)仍將建立在城鄉(xiāng)增減掛鉤的基礎(chǔ)上，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要以提高宅基地使用權(quán)的利用和效率為準(zhǔn)繩。在確保不觸碰耕地紅線(xiàn)的條件下，將宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行回收復(fù)墾，需最大化合理利用這些土地，減少閑置土地，合理配置資源，以達(dá)到節(jié)約利用土地的目的。
二是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)確保土地質(zhì)量水平，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。“宅基地?fù)Q房”與“地票交易”兩種典型的模式都是當(dāng)?shù)卣紦?jù)主導(dǎo)地位，而作為宅基地主人的農(nóng)民本身卻相對(duì)被動(dòng)。政府牽頭自上而下推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的模式下，農(nóng)民的合法權(quán)益并不能得到很好的保障，甚至有可能在探索中進(jìn)一步缺失，再加上土地用途轉(zhuǎn)變后土地的質(zhì)量水平也存在著下降的風(fēng)險(xiǎn)，因此新的土地制度或流轉(zhuǎn)模式的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)更加確保土地用途調(diào)整后的土地質(zhì)量問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)農(nóng)民的主體地位，注重考慮公眾積極性、參與度和滿(mǎn)意度，努力促成由農(nóng)民主動(dòng)參與的自下而上的改革探索。
三是完善社會(huì)保障制度，規(guī)避農(nóng)民失地將帶來(lái)的社會(huì)安定問(wèn)題。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)最終的實(shí)質(zhì)都是農(nóng)民向城市市民的轉(zhuǎn)變，沒(méi)有土地保障后的農(nóng)民該如何生活是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中需重點(diǎn)關(guān)注的一項(xiàng)內(nèi)容。但是目前我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村社會(huì)保障體系并不健全，為了順利進(jìn)行集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，必須解決隨之產(chǎn)生的無(wú)房無(wú)地的農(nóng)民的生活問(wèn)題，同時(shí)，完善的社會(huì)保障體系是保證農(nóng)村集體建設(shè)用地順利流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)條件。
四是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要以各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況為現(xiàn)實(shí)依據(jù)。不論是“天津模式”，還是“重慶模式”，作為我國(guó)的兩大直轄市，兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，具備了一定的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件，而且這些試點(diǎn)城市是在詳細(xì)的調(diào)查分析基礎(chǔ)上探索出各自改革試點(diǎn)的切入點(diǎn)和主導(dǎo)方向。目前我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)水平分化較大，對(duì)于經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后的地區(qū)，將更多結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)水平開(kāi)創(chuàng)有當(dāng)?shù)靥厣牧鬓D(zhuǎn)模式。
