面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村房屋的誘惑，你心動(dòng)了嗎，你該如何抉擇？當(dāng)然無(wú)論你最終如何選擇，你必須先學(xué)習(xí)相關(guān)的法律規(guī)定，尤其是要了解小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地上的房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)，做好事前的預(yù)判。
一、“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛，法院難處理，讓你進(jìn)退兩難
“小產(chǎn)權(quán)房”的低價(jià)，原因是節(jié)省了土地成本和相關(guān)稅費(fèi)，房屋質(zhì)量有時(shí)也存在隱患，當(dāng)雙方發(fā)生糾紛時(shí)，如果一方起訴到法院，對(duì)于未履行相關(guān)土地征收、征用手續(xù)即占用耕地進(jìn)行房屋建設(shè)引發(fā)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)及房屋買賣合同民事糾紛，應(yīng)先由行政機(jī)關(guān)解決該被侵占耕地的保護(hù)問(wèn)題。在行政機(jī)關(guān)未對(duì)違法占用耕地的行為進(jìn)行處理之前，人民法院不宜直接審理民事糾紛。
二、宅基地上的房屋買賣合同存在無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)階段，我國(guó)城市化還處于較低層次，農(nóng)村社會(huì)保障體系還不完善，宅基地還具有較強(qiáng)的社會(huì)保障和社會(huì)福利性質(zhì)，完全放開(kāi)對(duì)宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備。
對(duì)于已將宅基地流轉(zhuǎn)確定為試點(diǎn)地區(qū)的，可以按照國(guó)家政策即相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。
對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
合同無(wú)效后，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本。
所以，再?zèng)Q定是否要買小產(chǎn)權(quán)房或者農(nóng)村房屋前，一定要清楚法律規(guī)定和法院的處理原則，否則發(fā)生糾紛時(shí)才想起來(lái)用法律的武器來(lái)保護(hù)自己，就屬于亡羊補(bǔ)牢了，你的損失可能也是無(wú)法彌補(bǔ)的。
