來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
房?jī)r(jià)一直高企不落，癥結(jié)在哪里呢？專家們表示，及時(shí)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略或?qū)徑鈪^(qū)域性經(jīng)濟(jì)差異和拉低房?jī)r(jià)起到一定的作用。
一線城市房?jī)r(jià)難降
近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，９月份７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有６５個(gè)，同比上漲的有６９個(gè)，一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅全部超過２０％。
為此，中國人民大學(xué)可持續(xù)發(fā)展高等研究院執(zhí)行院長(zhǎng)溫鐵軍認(rèn)為，“現(xiàn)階段，我國依然是地方政府和地產(chǎn)商聯(lián)合推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲速度過快，可以說，我國買房的主力不是剛需，而是大量的投機(jī)者。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，“政府的規(guī)劃、土地因素等都加劇了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，除了一些剛性需求外，還有恐慌性購房和投機(jī)性購房幾種類型，所以短期仍難以改變房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。”
“金融和地產(chǎn)結(jié)合是全世界的普遍現(xiàn)象，不過２００８年美國的次貸危機(jī)正是源于此。”溫鐵軍直言。
關(guān)于我們現(xiàn)階段的土地征用補(bǔ)償制度，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)高國力告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，“我國現(xiàn)有土地征用補(bǔ)償非常不合理，在現(xiàn)有的管理制度下，農(nóng)民從征地中獲得收益有上限規(guī)定，但實(shí)際上，很多征地的價(jià)格都是被地方政府和土地開發(fā)商操縱，農(nóng)民沒有議價(jià)權(quán)，權(quán)益沒法得到保證，導(dǎo)致很多人成為三無人員。”
溫鐵軍認(rèn)為，“現(xiàn)在農(nóng)村問題的實(shí)質(zhì)是農(nóng)民沒有形成自己的組織，形成公平談判的機(jī)制，要讓農(nóng)民和開發(fā)商的土地使用權(quán)同權(quán)同利。”
據(jù)悉，國家發(fā)改委、住建部近日已經(jīng)開始就房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行會(huì)商和協(xié)調(diào)。這項(xiàng)研究制定的“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”包括金融、信貸、財(cái)稅、土地、普通商品住房供給等多方面。
北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥告訴本報(bào)記者，“‘京７條’增加小戶型供給會(huì)影響小戶型的供求并間接影響大中戶型的供求，有助于控制房?jī)r(jià)，尤其是控制小戶型房?jī)r(jià)，在全國有一定的推廣意義。”
城鎮(zhèn)化或破冰地方懸殊差距
高國力表示，“實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，有利于緩解中國目前非常懸殊的地區(qū)差距。蘇州、昆山、張家港的許多城里人更愿意到農(nóng)村去生活，而中西部絕大多數(shù)地方恰恰相反。”
目前我國有７億城鎮(zhèn)人口，６億多農(nóng)村人口，城鎮(zhèn)人口消費(fèi)已經(jīng)遇到瓶頸，需要升級(jí)換代。專家們指出，真正能夠撬動(dòng)內(nèi)需的是農(nóng)村人口，他們對(duì)冰箱、電視等還有很大需求。
有專家表示，還應(yīng)調(diào)整土地出讓制度與土地二元結(jié)構(gòu)，建立土地出讓長(zhǎng)效機(jī)制。在土地資源稀缺的背景下，改變土地供應(yīng)模式，減少用地閑置，增加有效供應(yīng)?？稍诩w土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，有序組織少數(shù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市的試點(diǎn)。
“可以將農(nóng)村的生產(chǎn)用地確權(quán)頒證給農(nóng)民，讓農(nóng)民進(jìn)行土地的使用、流轉(zhuǎn)等。這樣可以解決農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金問題。”高國力分析。
高國力認(rèn)為，“農(nóng)民對(duì)于征地的補(bǔ)償，既不知情，也不參與，導(dǎo)致很多補(bǔ)償不到位。是否可以通過開公證會(huì)保證農(nóng)民的知情權(quán)，讓農(nóng)民知道被征用地之后的用途，以及他們能分到百分之一的收益；另外，被征地后，能否讓農(nóng)民與土地的聯(lián)系不切斷，轉(zhuǎn)換成股份，要提高農(nóng)民的干預(yù)權(quán)、知情權(quán)、分配權(quán)，改變農(nóng)民弱勢(shì)地位。”
溫鐵軍表示，如果我們一定要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)脫節(jié)于社會(huì)，只把土地作為一個(gè)生產(chǎn)力要素看待，那就落入了唯生產(chǎn)力論，某種程度上甚至叫做唯要素論。
高國力指出，“接下來農(nóng)村土地改革應(yīng)該有兩個(gè)方向，首先，農(nóng)村建設(shè)用地的減少要與城市建設(shè)用地增長(zhǎng)掛鉤；其次，要探索兩個(gè)置換，以保障性住房換宅基地，以社保來換宅基地，同時(shí)注意要循序漸進(jìn)，因地制宜，不搞一刀切。”
