來源：新浪二手房訊
本月北京土地市場在成交量方面有所回升，但土地出讓金仍保持環(huán)比小幅微降，主要是由于本月土地成交郊區(qū)化愈加明顯，含住類用地僅順義、延慶二區(qū)出現(xiàn)成交，純商業(yè)金融用地僅門頭溝一區(qū)成交。
一、宏觀環(huán)境分析
國土部下放部分用地預審權
國土資源部今天發(fā)布通知，下放備案類項目用地預審權限。國土資源部表示，今年以來，國務院取消和下放了一批行政 審批事項，對國務院下放核準權限的12類項目，按照建設項目用地預審“同級審查”的原則，備案類項目用地預審權限由省級或相應的地方國土資源主管部門辦理。
土地管理法修改列入未來五年立法規(guī)劃
十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃30日公布，其中已明確的68件立法項目中，修改土地管理法、環(huán)境保護法、大氣污染防治法、水污染防治法等，制定土壤污染防治法、核安全法等11項涉及生態(tài)文明建設。
北京嚴管土地開發(fā)補償費
10月28日，北京市土地整理儲備中心發(fā)布通知，強化土地開發(fā)補償費用監(jiān)管，加強招拍掛項目履約管理。
上述通知規(guī)定，自2013年10月，對于在北京市土地交易市場競得土地，但未按期繳納土地開發(fā)建設補償費的企業(yè)將暫停參與北京市土地市場競買活動直至完成繳納工作；情節(jié)嚴重的，如逾期繳納土地開發(fā)建設補償費超過90日以上的，或者未按相應宗地的補償協(xié)議約定繳納土地開發(fā)建設補償費兩次以上的將予以網(wǎng)上公告；并暫停該企業(yè)及其股東和子公司參與我市土地市場競買活動，暫停期限自取得《土地開發(fā)補償費繳納說明》之日起至次年同日。
“這項政策如果長期執(zhí)行的話，會對房企的資金鏈產(chǎn)生影響。”業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場相對火熱，也是房企拿地的好時機。對于房企而言，拿地成本較高，就容易減弱企業(yè)內(nèi)部財務的流動性。而上述政策，就是防止房企延期支付地價款，增加拿地房企的資金杠桿。
北京推4宗自住房用地
10月25日，北京市國土局公布四宗將要拍賣或投標配建“自住型商品房”的地塊，這也是自23日北京公布“京七條”后，首次推出該類型的地塊。
這4宗地中，密云縣水源路南側地塊和門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊于11月20日投標，開發(fā)程度為“三通一平”。
而北京市在23日公布的“京七條”中提及，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地。而僅過2日，北京市國土局就密集推出四宗配建“自住型商品房”的地塊。
有報道指，年底前國土局還將推出6~7宗配建自住型商品房地塊，幾乎可以保障2013年底完成預期供地目標。
二、10月土地成交分析
2013年10月北京土地市場共成交土地19宗，成交面積150.63萬㎡，環(huán)比同比均呈大幅回升趨勢，其中環(huán)比漲幅達159.53%，同比同樣大漲123.89%；但從土地成交金額來看，10月土地出讓金額環(huán)比再度下調(diào)，10月總成交金額為84.56億元，環(huán)比下降28.33%，但與去年同期4.05億元的慘淡表現(xiàn)相比，本月同比漲幅高達1987.90%。
北京市共成交經(jīng)營性土地用地8宗，土地總面積為97.7萬㎡，總規(guī)劃建筑面積95.15萬㎡，土地出讓收入總額為76.16億元，平均溢價率為43.59%，成交地塊為1宗商業(yè)金融用地、3宗含住類用地、3宗多功能用地及1宗文化娛樂用地，其中含住類用地共成交土地總面積為74.58萬㎡，規(guī)劃建筑面積59.35萬㎡，土地出讓金額為50.15億元，平均溢價率為36.36%。
土地出讓城區(qū)分布：僅延慶、順義兩區(qū)成交居住用地 土地郊區(qū)化日益顯著
北京中原市場研究部從土地儲備中心成交統(tǒng)計，從含住類及商業(yè)金融用地成交情況來看，10月居住用地僅順義、延慶兩個區(qū)域出現(xiàn)成交，成交面積分比為47.45萬㎡、27.13萬㎡，而純商業(yè)金融類用地本月僅門頭溝一城區(qū)成交，成交面積15.12萬平方米。
三、待成交地塊分析
從市場總體交易情況來看，截至2013年10月底，北京土地市場正在交易的經(jīng)營性用地為34宗，出讓土地總面積共計418.18萬㎡，規(guī)劃建筑面積為461.3萬㎡，包括5宗旅游設施用地、7宗多功能用地及22宗含住類用地，其中居住用地土地出讓面積為316.3萬㎡，規(guī)劃建筑面積為356.63萬㎡。
四、重點地塊分析
本月最引人注意的地塊是10月21日成交的北京市國際雕塑園地下文化娛樂中心項目用地，成交土地面積合計28450.28㎡，規(guī)劃建筑面積80000㎡，最終以21億元的價格被北京物美置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下，折合樓面價4025元/平方米，溢價率達101%。這也是北京首次單獨出讓地下空間土地使用權。
該地塊出讓可以緩解區(qū)域內(nèi)停車壓力，提升土地使用效率。不過，這種地下空間在使用起來限制頗多，一是需要有成熟的商業(yè)模式才能接手，比如說商超、娛樂餐飲等，對競拍公司要求高。
五、中原點評
根據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)土地出讓金已經(jīng)突破了1239.46億，今年總量突破1500億已成定局，如果政府推地積極，今年有可能刷新2010年創(chuàng)造的1642.4億的歷史記錄。
截止10月底，北京已經(jīng)成交的住宅用地50宗，規(guī)劃建筑面積873.48萬平方米，再加上北京目前掛出的正在出讓的22宗住宅用地，合計規(guī)劃建筑面積高達356.63萬平米，今年住宅類土地供應已超過1200萬平米。
其中最受人關注的自住型住宅供應情況：與自住性住房有關地塊已有20塊土地，其中8地塊明確了面積，除已經(jīng)出讓的3地塊外，還有通州于家務、門頭溝、密云、房山、豐臺王佐等5地塊，預計這8地塊合計自住住房面積為90萬平米，折算成住宅的套數(shù)為1萬-1.1套左右。
