調(diào)查顯示，在我國土地流轉(zhuǎn)過程中，普遍存在土地流轉(zhuǎn)過程不規(guī)范、手續(xù)不健全等問題，或者是雙方只定下口頭協(xié)議，或者是簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同里條款不清、權(quán)責(zé)不明，使得許多農(nóng)民心里不踏實，總擔(dān)心土地流出后自己的權(quán)益無法保障，還可能為日后的糾紛產(chǎn)生埋下隱患。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂常見問題有哪些？
1.土地流轉(zhuǎn)合同的無效化
流轉(zhuǎn)方未具備土地使用權(quán)基礎(chǔ)，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同中，有的是作為土地所有權(quán)主權(quán)人的農(nóng)戶以及土地發(fā)包方的村鎮(zhèn)集體對土地進行重復(fù)流轉(zhuǎn)，并簽訂了多份土地流轉(zhuǎn)協(xié)議;有的是非農(nóng)戶戶主為協(xié)議人簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同;有的是簽訂合同的當事人是限制民事行為能力人或無民事行為能力的人，這都造成土地流轉(zhuǎn)合同的無效化。
2.土地流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容不規(guī)范
在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同過程中，未按規(guī)范填寫合同的情況并不少見，一是不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按合同條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款，合同的式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。二是合同用詞不當。有的土地流轉(zhuǎn)明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉(zhuǎn)讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農(nóng)民仍享有土地承包權(quán);轉(zhuǎn)讓承包土地，農(nóng)民將失去土地承包權(quán)。三是簽訂土地流轉(zhuǎn)合同沒有落款日期，不知合同何時簽訂，也沒有表明合同的生效日期。四是合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫，不整潔，甚至看不清楚。五是合同中未能說明雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
3.未登記
雙方簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同未向相關(guān)的土地管理部門進行登記。
4.合同期限超年限
流轉(zhuǎn)合同有效期限嚴格界定最長不能超過2025年12月31日，而部分合同期不僅超越了2025年二輪土地承包期界限，甚至簽到2039年。
簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同時，應(yīng)注意以下事項：
1.填寫完整
在流轉(zhuǎn)合同中要填寫出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當事人是農(nóng)戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家;同時，還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱(地塊名稱)、等級、四至、坐落(東南西北相鄰的地塊名稱)和面積(長寬的長度和面積的畝數(shù))。
2.注意日期
簽訂土地流轉(zhuǎn)合同要寫清土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期。我國《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，二輪土地承包的期限為30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時，流轉(zhuǎn)的年限和起止時間要明確，填寫時間應(yīng)從合同簽訂之日到2025年12月31日計算，合同有效期限最長不能超過2025年12月31日。土地流轉(zhuǎn)合同自簽訂之日起生效，如2015年6月12日簽訂合同，則合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上一定要寫清簽訂日期。
3.流轉(zhuǎn)費及支付方式
流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商流轉(zhuǎn)價格，計算年總流轉(zhuǎn)費，并確定流轉(zhuǎn)費于每年幾月幾日支付，以及是以現(xiàn)金、實物或其他方式支付。
4.寫明糾紛處理辦法
規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
