來源：21世紀經(jīng)濟報道
外界賦予十八屆三中全會土改期待之時，不少地域在紅線內(nèi)的試點與探索已經(jīng)遍地開花，位于浙江南部的溫州，在今年進入下半年之時動作尤為明顯。
根據(jù)溫州市政府發(fā)布的《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》規(guī)定，自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務機構(gòu)進行交易。
一直以來，我國法律對農(nóng)民私有房屋的買賣、轉(zhuǎn)讓限制嚴格，禁止轉(zhuǎn)讓給外村村民和非農(nóng)業(yè)戶口居民。溫州這次改革將農(nóng)村房屋所有權(quán)列入交易范圍引入市級交易平臺管理，讓外界對此格外注目。
溫州市委農(nóng)辦此后對此解讀，強調(diào)“農(nóng)村房屋所有權(quán)只能在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行交易”而廓清了溫州土改的爭議。但在這片土地上，對于農(nóng)村土地的盤活與探索一直在持續(xù)。
從2007年開始，溫州樂清市農(nóng)村合作銀行開始試行“農(nóng)房抵押貸款”，農(nóng)民以房產(chǎn)證、土地使用證、村委會認可書作為抵押物，審核通過后經(jīng)過市場評估，農(nóng)民可獲得房價60%到80%的貸款。這一路的試點，結(jié)合溫州土改的突破，讓“溫州版土改”的進程尤為生動。
農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)可以在一定范圍內(nèi)交易，也可以融資，這既是經(jīng)濟全民營模式的溫州，對農(nóng)村土地賦予的城市建設用地的屬性。
農(nóng)房可申請抵押貸款
9月24日下午，農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)溫州泰順縣支行與泰順縣三魁鎮(zhèn)政府簽訂了農(nóng)房改造集聚點農(nóng)民聯(lián)建房貸款合作協(xié)議，為下溪坪村移民安置小區(qū)建房戶發(fā)放農(nóng)戶聯(lián)建房貸款，貸款額度最高7成，按揭期限最長30年。
農(nóng)房集聚改造建設是包括溫州在內(nèi)多地推進城鄉(xiāng)綜合改革、城鎮(zhèn)化建設的模式，各地推開遭遇不少阻礙，原因在于農(nóng)民房的土地一般歸屬集體所有，辦不了抵押登記，此前銀行基本不向建房的農(nóng)民放貸，而現(xiàn)實中，農(nóng)民對建房資金的需求卻很旺盛。
在溫州8月出臺的《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》后，這種給聯(lián)建房貸款的模式是溫州銀行業(yè)跟進推出的首個創(chuàng)新產(chǎn)品。溫州市委農(nóng)辦相關負責人在當日的現(xiàn)場表示，這一新產(chǎn)品將為全市農(nóng)房集聚改造添加新動力(310328,基金吧)，值得推廣。
溪坪村移民安置小區(qū)中村民陳維安算了一筆賬：按照2900元每平方米
的均價，他的這套新公寓要37萬元，這么多錢一下子拿出來比較困難，根據(jù)這個模式，其也跟城里人買房一樣了，沒錢可以先去按揭。
而在這種模式之前，數(shù)年前，溫州的銀行系統(tǒng)就推開了農(nóng)房抵押貸款模式，農(nóng)民以房產(chǎn)證、土地使用證、村委會認可書作為抵押物，審核通過后經(jīng)過市場評估，農(nóng)民可獲得房價60%到80%的貸款。
政策的阻礙在2008年，是年7月建設部頒布《房屋登記辦法》規(guī)定“村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在本村范圍內(nèi)進行”。溫州當?shù)胤抗懿块T據(jù)此不再受理農(nóng)房抵押登記，銀行也不得不停下這項業(yè)務。
《21世紀經(jīng)濟報道》記者從溫州市樂清農(nóng)村合作銀行獲悉，截至2008年7月1日，該行已為5287戶農(nóng)民提供農(nóng)房抵押貸款，農(nóng)民正在使用的貸款總額達13.15億元，對當?shù)剞r(nóng)戶的養(yǎng)殖生產(chǎn)幫助巨大。據(jù)該行不完全統(tǒng)計，該段時間農(nóng)房抵押貸款的不良率僅為0.9%左右。
2012年8月，溫州出臺《關于推進農(nóng)村金融體制改革的實施意見》，作為配套政策的《關于推進農(nóng)房抵押貸款的實施辦法》隨后施行。這些規(guī)定明確對農(nóng)房抵押貸款“放行”。
來自溫州銀監(jiān)分局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，溫州已有13家銀行業(yè)金融機構(gòu)開展農(nóng)房抵押貸款，抵押農(nóng)戶正在使用的貸款總額超過80億元。
促進生產(chǎn)要素流動
根據(jù)部署，溫州目前已經(jīng)建立了溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理委員會，從市級層面敦促溫州農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的改革。
據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》記者了解，擔任溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管委會主任既是溫州分管農(nóng)業(yè)的副市長任玉明，副主任由市委副秘書長、市委農(nóng)辦主任、市農(nóng)業(yè)局局長王蛟虎和市政府副秘書長陳向東擔任，成員則由溫州市紀委、農(nóng)業(yè)局、發(fā)改委、金融辦、農(nóng)投集團等相關負責人組成。
此外，溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務中心已經(jīng)成立，記者從其網(wǎng)站上獲悉，目前在網(wǎng)站平臺的設置上，已經(jīng)將溫州允許上市交易的農(nóng)村各個生產(chǎn)要素，分配成供方和需方兩個領域，在平臺上發(fā)布。
溫州周山茶業(yè)有限公司總經(jīng)理王國金告訴《21世紀經(jīng)濟報道》記者，目前其需要的500畝左右的流轉(zhuǎn)土地承包已經(jīng)得到了滿足，承包價格是一畝30塊不到，主要都是茶山，因為溫州當?shù)匕傩杖諠u富裕，茶山毛茶價格不容易上去，很多農(nóng)民不愿意做這些性價比低的采茶活，就轉(zhuǎn)而承包給他，“我們現(xiàn)在都是雇人去管理，打農(nóng)藥，慢慢收益也不錯”。
這正是溫州寄望通過對生產(chǎn)要素的流動，盤活農(nóng)村資源的方式，根據(jù)溫州產(chǎn)權(quán)平臺的設置，其面向溫州市開展農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)（租賃權(quán)）、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林木所有權(quán)、山林股權(quán)等代理流轉(zhuǎn)交易服務，并提供交易信息咨詢。
“如果不走這個平臺，往年承包戶或者需方收集鄉(xiāng)間的土地信息需要一定時間，也需要一家一家去談，同時也會碰上許多的法律糾紛，平臺化也就是規(guī)范化。” 溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務中心相關負責人告訴記者。
至于農(nóng)房的流通范圍，溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務中心相關負責人對外表示：農(nóng)房交易領域，僅限同村。但不可否認，農(nóng)房縣域內(nèi)“農(nóng)對農(nóng)”已有一些實質(zhì)的交易，如樂清就曾對持有集體土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證的農(nóng)村房產(chǎn)，允許在全市金融機構(gòu)抵押，允許在市域范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人口間轉(zhuǎn)讓。
溫州市中院曾發(fā)布《關于為溫州市農(nóng)村綜合改革提供司法保障的若干意見》，依法保護合法的農(nóng)村集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓。
