來源：上海證券報
專家稱，未來中國土地制度改革仍是漸進(jìn)式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推進(jìn)的是提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)。未來要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場，必定涉及征地制度改革和農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革。
針對三中全會公報提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，多位專家昨晚表示，三中全會如人所料涉及中國土地市場制度改革，接下來就要看具體操作方案，漸進(jìn)可能性更大，包括穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。此外，專家也認(rèn)為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，是指要做到農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地的公平與同權(quán)，保障農(nóng)民在土地上的合法財產(chǎn)權(quán)利，但農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不會很快“轉(zhuǎn)正”。
城鄉(xiāng)要素平等交換是方向所在
“只有改革才能解決土地資源利用低的問題，只有改革才能解決土地制度混亂問題、農(nóng)民利益無法保證等一系列問題。實際上，解決這些問題以后，能使農(nóng)村發(fā)展更好，農(nóng)民利益更大，土地資源利用效率更高。”住建部政策研究中心原副主任王玨林對上證報記者表示。
“從社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，土地制度必須有一個突破性變革，因為土地是最基本的生產(chǎn)生活材料，與社會經(jīng)濟息息相關(guān)。”國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，三中全會涉及“新土改”完全在意料之中。
同時，鄒曉云也表示，“新土改”面臨的困難很大。“目前各方面對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，肯定是有分歧的，而且分歧還比較大。這意味著今后改革的難度比較大、壓力比較大。但是，改革的需求也還是很多的。”鄒曉云說，目前土地的供應(yīng)和配置都存在嚴(yán)重的問題，“土地制度的問題，目前大家都很清楚了，而且整個經(jīng)濟的運作都與土地的供應(yīng)模式密切相關(guān)，進(jìn)一步講，通脹問題、高房價問題也都與土地有關(guān)。”
他直言，“土地制度改革表面上看好像是制度設(shè)計上的難點，如土地管理法，以及其他法律法規(guī)。但其內(nèi)在是利益問題，或管理體制問題。即，體制制度沒有把利益格局協(xié)調(diào)好。”
另外，“土地管理模式部門化，不同的部門會有不同的看法。如國土管理部門、地方政府等也想法不一，改革可能削弱他們對土地的控制力，由此也是阻力之一。”鄒曉云說。
小產(chǎn)權(quán)房不會馬上放開
專家普遍表示，從長遠(yuǎn)來看，對于土地制度的改革重點，將是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，而且這項改革很可能融入城鎮(zhèn)化改革進(jìn)程之中。但在改革的路徑選擇上，漸進(jìn)可能性更大。
“對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的經(jīng)營權(quán)可適當(dāng)放開，但是對于”小產(chǎn)權(quán)房“還是不能馬上放開，因為目前”小產(chǎn)權(quán)房“問題都還沒有解決，一放開只能更混亂。”王玨林說。
記者注意到，在三中全會開幕前，有關(guān)農(nóng)村土地改革的猜測導(dǎo)致了全國一些地方農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣活躍。引起關(guān)注的國務(wù)院發(fā)展研究中心“383”改革方案中提出“允許農(nóng)村集體土地入市”，直接導(dǎo)致了北京(樓盤)等一線城市郊縣農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的價格上漲。
“當(dāng)前一些城市居民去農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，試圖博取三中全會后有關(guān)農(nóng)村土地改革的政策紅利。我覺得這是一種一廂情愿的政策誤讀。期待農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房能夠很快”轉(zhuǎn)正“并不現(xiàn)實。”三農(nóng)問題專家、中國人民大學(xué)可持續(xù)發(fā)展高等研究院執(zhí)行院長溫鐵軍說。
據(jù)全國工商聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。其中“十一五”時期，小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模就達(dá)到2.83億平方米。而在非官方統(tǒng)計里，這個數(shù)字則更為龐大。
中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英認(rèn)為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，會加快農(nóng)村建設(shè)用地交易市場的形成，這需要修訂和出臺相應(yīng)的法規(guī)，絕不是短期內(nèi)可以完成的。小產(chǎn)權(quán)房有條件“轉(zhuǎn)正”是將來可能的方向，但只有在統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場建立起來后，才可能逐步得到解決。
專家特別稱，此次公報中有關(guān)農(nóng)村改革的內(nèi)容，此前的中央文件基本上都有提及，只是這幾年執(zhí)行得不好。因此，關(guān)鍵是看三中全會以后如何落實執(zhí)行。
農(nóng)村建設(shè)用地要和城市同權(quán)
值得注意的是，三中全會公報提出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。
“農(nóng)民最重要的資產(chǎn)是土地。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場和賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，是要改變農(nóng)村建設(shè)用地和城市不能公平同權(quán)的問題。這一問題導(dǎo)致不少地方在農(nóng)村征地過程中損害了農(nóng)民應(yīng)有的財產(chǎn)權(quán)利。”溫鐵軍表示。
他說，當(dāng)前農(nóng)村土地市場和城市是處于隔絕的兩個市場。地方政府往往以非常低的價格從農(nóng)民手中獲得農(nóng)村建設(shè)用地，轉(zhuǎn)手后又用城市建設(shè)的市場價格售出。導(dǎo)致一些地方政府“以地生財”或者“以地套現(xiàn)”，使得農(nóng)民被動上樓，被城鎮(zhèn)化。這樣的不良傾向，值得高度關(guān)注。
“中國土地制度改革(無論是城市還是農(nóng)村)的一條重要經(jīng)驗是，其始終服務(wù)于社會經(jīng)濟發(fā)展的需要的。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所農(nóng)村政策研究室主任王小映說。
他稱，未來中國土地制度改革仍是漸進(jìn)式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推進(jìn)的是提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)。未來要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場，必定涉及征地制度改革和農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革，“它們是一個問題的兩個方面”。
“據(jù)我觀察，中國土地制度改革(無論是城市還是農(nóng)村)的經(jīng)驗來看，土地改革最初是沒有系統(tǒng)的改革思路的，中國近三十多年土地制度改革的一條重要經(jīng)驗，是始終服務(wù)于社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。”王小映說，按照中央部署，到2020年，農(nóng)村改革發(fā)展基本目標(biāo)任務(wù)是：農(nóng)村經(jīng)濟體制更加健全，城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化體制機制基本建立。這意味著，未來必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地制度和市場。
