按照煙臺(tái)目前的房?jī)r(jià)，“營(yíng)改增”后煙臺(tái)二手房交易稅費(fèi)只減不增，按5%的征收率全額繳納增值稅；將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
“營(yíng)改增”后80萬(wàn)購(gòu)房省近2000元
在“營(yíng)改增”方案細(xì)則中，作為非一線(xiàn)限購(gòu)城市，在煙臺(tái)個(gè)人在煙臺(tái)將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按5%的征收率全額繳納增值稅，這與之前實(shí)施的5%營(yíng)業(yè)稅并沒(méi)有太大差異;購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，則免征增值稅，同樣與營(yíng)業(yè)稅的免稅政策一致，沒(méi)有出現(xiàn)太大變化。
與營(yíng)業(yè)稅不同的是，增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除，簡(jiǎn)單征收計(jì)算公式為增值稅=含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)×征收率。舉例來(lái)說(shuō)，如果在煙臺(tái)交易一套80萬(wàn)的二手房，征收營(yíng)業(yè)稅則為80萬(wàn)元×5%=4萬(wàn)元；改征增值稅后，采用簡(jiǎn)易征收即增值稅=80萬(wàn)元÷(1+5%)×5%=3.81萬(wàn)元，可以減少納稅1900元。
購(gòu)房者怕錯(cuò)過(guò)好房源，大多不等新政實(shí)施
按照目前二手房市場(chǎng)的慣例，相關(guān)交易稅費(fèi)主要由購(gòu)房者承擔(dān)。盡管“營(yíng)改增”會(huì)減少一定的稅費(fèi)支出，但記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，很多購(gòu)房者并不會(huì)等5月1日新政實(shí)施后交易，而是在看到中意的房源后盡早出手。
“現(xiàn)在市區(qū)成熟地段的新房不多，很多配套成熟的社區(qū)都是二手房，尤其是好學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房十分搶手。”正在挑選學(xué)區(qū)房、準(zhǔn)備趕在孩子明年上學(xué)前入住的趙女士說(shuō)，“現(xiàn)在有看中的還是早點(diǎn)出手，不會(huì)為了節(jié)省幾千元錯(cuò)過(guò)好房源，畢竟再挑房子又要花費(fèi)不少時(shí)間和精力，還不見(jiàn)得能挑到更好的。”
瑪雅房屋中介市場(chǎng)總監(jiān)馮建新告訴記者，自從春節(jié)以來(lái)，在樓市整體回暖的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)也逐漸火熱起來(lái)，大多數(shù)購(gòu)房者在看到好房源后都會(huì)盡早交易，很少有拖延或觀(guān)望的。尤其按照目前的政策，滿(mǎn)兩年的普通住房是不需要征收營(yíng)業(yè)稅，即使“營(yíng)改增”后也同樣免稅，這樣的房源就更受歡迎。
首套房貸款9折優(yōu)惠讓購(gòu)房再省點(diǎn)
在二手房“營(yíng)改增”降低稅費(fèi)的同時(shí)，首套房貸款長(zhǎng)期執(zhí)行基準(zhǔn)利率的政策在煙臺(tái)房貸市場(chǎng)中也出現(xiàn)了松動(dòng)。記者詢(xún)問(wèn)市區(qū)多家銀行發(fā)現(xiàn)，目前已有近10家銀行推出首套房貸款利率9折優(yōu)惠，有銀行最低甚至可以達(dá)到8.8折。
按照貸款50萬(wàn)元、20年還款期，執(zhí)行基準(zhǔn)利率需支付利息總額約28.53萬(wàn)元，月供為3272.22元；若享受到9折優(yōu)惠需支付利息總額約25.33萬(wàn)元，月供為3139.01元，分別節(jié)省3.2萬(wàn)元和133.21元。
煙臺(tái)同策咨詢(xún)市場(chǎng)分析師孫麗蓮表示，年后樓市持續(xù)向好，成交量方面呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。隨著降首付、稅費(fèi)優(yōu)惠、利率折扣等多項(xiàng)利好政策發(fā)酵，市場(chǎng)觀(guān)望情緒將逐步改觀(guān)，有望加快去庫(kù)存的供求互動(dòng)。預(yù)計(jì)隨后煙臺(tái)樓市有望借助政策紅利發(fā)酵加快回溫，進(jìn)而使2016年全年樓市預(yù)期進(jìn)一步改善。
相關(guān)政策：
1.交易手續(xù)費(fèi)(雙方均需繳納)
新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。
經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買(mǎi)方承擔(dān)。
其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。
2.登記費(fèi)(買(mǎi)房繳納)
其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。
3、契稅(買(mǎi)房繳納)
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買(mǎi)賣(mài)都要繳納的。住宅類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定;非住宅類(lèi)房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。
自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
一般情況下，一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購(gòu)房都是3%，不分面積。
個(gè)人出手家庭唯一住房后又重新購(gòu)置住房的，原有住房已繳納契稅可在重新購(gòu)房應(yīng)繳納契稅稅額中抵減。
4、營(yíng)業(yè)稅(賣(mài)方繳納)
此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
2015年3月31日起執(zhí)行個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
5.個(gè)人所得稅(賣(mài)方繳納)
個(gè)人出售自有住房時(shí)，如果能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%。其應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20%
應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額-住房原值和合理費(fèi)用
合理費(fèi)用是指出售住房時(shí)，按照規(guī)定繳納或支付的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等有關(guān)稅金和費(fèi)用;
個(gè)人出售自有住房時(shí)，如不能提供住房出售收入憑證、原值憑證或其他有關(guān)扣減項(xiàng)目明細(xì)資料，導(dǎo)致不能正確計(jì)算或難以準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，可以采取核定征收的方式征收個(gè)人所得稅，其計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額×核定征收率
除按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個(gè)人所得稅的情況外，對(duì)個(gè)人出售住房所得，個(gè)人所得稅核定征收率為1%。轉(zhuǎn)讓住房的收入額以繳納契稅的計(jì)稅額為準(zhǔn)。
對(duì)納稅人自己不能提供房屋合法有效原值憑證的非住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%核定征收個(gè)人所得稅。
相關(guān)免稅政策:
一、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
二、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
1.產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(8種情形)。
2.屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
3.產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
6、印花稅(買(mǎi)賣(mài)雙方各0.05%)
印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類(lèi)稅費(fèi)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征印花稅
二級(jí)轉(zhuǎn)移登記只收取買(mǎi)方0.05%的印花稅。
7.土地增值稅：
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅
核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫(xiě)字樓、酒店為10%，其他非住宅類(lèi)房產(chǎn)為5%。
如果購(gòu)房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：
8、評(píng)估費(fèi)
評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。
9、抵押登記費(fèi)
個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元
10、委托公證費(fèi)
如果購(gòu)房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為300元/二本公證書(shū)，另外每加一本收20元。
