自從2016年5月1日實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，二手房交易也受到營(yíng)改增影響，現(xiàn)在來看下二手房交易稅費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
營(yíng)改增后二手房交易稅降低
營(yíng)改增正式實(shí)施后，二手房交易稅負(fù)總體降低。以一套交易價(jià)格為105萬元的100平方米居住用房為例，賣方在營(yíng)改增后需繳納的增值稅為5萬元，比營(yíng)改增前減少了2500元；相應(yīng)的增值稅附加稅費(fèi)（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）也隨之減少。
同時(shí)，假設(shè)賣方此前購(gòu)買該房子時(shí)，支付了50萬元購(gòu)房款，繳納了7500元契稅及1500元其他費(fèi)用，現(xiàn)在營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓該房，需繳納的個(gè)人所得稅減少將近1萬元。但是，由于每宗房產(chǎn)交易涉及的情況各有不同，計(jì)稅依據(jù)要同時(shí)考慮其他因素，所以享受的稅收優(yōu)惠可能有所差異。
總體來看，營(yíng)改增之后，以往的稅收優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)平移，完全保持一致。但是，增值稅的征收稅率雖與營(yíng)業(yè)稅一致，但由于計(jì)算公式不同，需繳納的增值稅稅額將少于營(yíng)業(yè)稅稅額，再加上由于營(yíng)改增后計(jì)稅依據(jù)總原則是不含增值稅，因此納稅人需繳納的其他有關(guān)稅費(fèi)均會(huì)有不同程度的下降。
地稅代征二手房交易增值稅
營(yíng)改增后，二手房交易和房屋出租營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，所有企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位及個(gè)人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人），銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征增值稅。市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，這里的“取得不動(dòng)產(chǎn)”，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房所繳納的增值稅不由地稅機(jī)關(guān)代征，而由國(guó)稅機(jī)關(guān)直接征收。自然人個(gè)人出租住房、商業(yè)用房等不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳的增值稅暫由地稅機(jī)關(guān)代征。單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)的，由國(guó)稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)增值稅的稅收征管，不由地稅機(jī)關(guān)代征。
市地稅局特別提醒，為了方便納稅人辦理二手房交易涉稅手續(xù)，自5月1日起，鉆石灣公共行政服務(wù)中心一樓地稅房屋交易涉稅業(yè)務(wù)窗口僅受理商品房交易涉及的納稅申報(bào)及繳稅相關(guān)業(yè)務(wù)，不再受理二手房、土地使用權(quán)交易的涉稅業(yè)務(wù)。原受理范圍的二手房、土地使用權(quán)交易涉稅業(yè)務(wù)，需要到直屬局房地產(chǎn)交易市場(chǎng)稅務(wù)所（五一廣場(chǎng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）辦理。
房屋交易和租賃開具“普票”
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的；其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。這里要強(qiáng)調(diào)的是，只能開具或代開增值稅普通發(fā)票，而不是增值稅專用發(fā)票。
納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管的國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
政策平移二手房稅負(fù)略降不增
市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過去二手房營(yíng)業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營(yíng)業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%。假設(shè)房?jī)r(jià)是100萬元，過去的營(yíng)業(yè)稅是100萬*5%=5萬元，現(xiàn)在增值稅是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交稅2400元。相當(dāng)于原來營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。過去100萬是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來征稅，稅基不一樣，所以個(gè)人營(yíng)改增以后交易二手房稅負(fù)沒有增加，而且還略有降低。
二手房交易申報(bào)維持基本不變
營(yíng)改增以后，納稅人在交易二手房，包括在辦理二手房產(chǎn)權(quán)證的過程中，涉及到的相關(guān)稅收問題及辦稅的流程都保持不變。二手房交易以及自然人不動(dòng)產(chǎn)出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票，原來怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來填什么表，一切維持基本不變。
2016年最新二手房交易稅費(fèi)明細(xì)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
1、個(gè)人所得稅
支付方：賣方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人所得稅=房屋總價(jià)×1%或差額×20%
免征情況：房產(chǎn)證（契稅完稅發(fā)票）日期過5年且是家庭唯一住房。
2、契稅
支付方：買方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：
①普通住宅、家庭的唯一住房，戶型面積≤90平方米，契稅為房款的1%;90平方米《戶型面積≤144平方米，契稅稅率為房款的1.5%;戶型面積》144平方米，契稅為房款的3%。
②非普通住房、非家庭唯一住房、商業(yè)投資性房產(chǎn)（商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等），契稅為總房3%。
免征情況：無
3、營(yíng)業(yè)稅
支付方：賣方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：
①房產(chǎn)證未滿2年，營(yíng)業(yè)稅為房款的5.6%。
②房產(chǎn)證滿2年，面積大于144，要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%;面積≤144免交。
免征情況：房產(chǎn)證滿2年、面積≤144。
4、印花稅
支付方：買賣雙方。
計(jì)算方法：印花稅=計(jì)稅價(jià)格×0.05%
征收標(biāo)準(zhǔn)：0.05%。
免征情況：個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。
5、土地增值稅：
計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。
征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。（城市不同標(biāo)準(zhǔn)有差異）
免征情況：個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅
6、登記費(fèi)
征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人住房登記每件80元（含土地使用權(quán)證工本費(fèi)）;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
