第一章 總 則
第一條 為規(guī)范懷化市區(qū)國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《湖南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》（省政府令第268號）、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合實際，制定本辦法。
第二條 在本市鶴城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)對國有土地上房屋征收評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施監(jiān)督管理，評估被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核和鑒定，適用本辦法。
第三條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估報告、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動和評估、鑒定結(jié)果。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。
任何房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當成立由房地產(chǎn)估價師及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的懷化市國有土地上房屋征收評估專家委員會，評估專家委員會負責對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復(fù)核評估結(jié)果進行鑒定。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責懷化市區(qū)內(nèi)從事國有土地上房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、國有土地上房屋征收評估專家委員會的監(jiān)督管理工作。
第六條 外省、市的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)可以在本市從事國有土地上房屋征收評估業(yè)務(wù)，但必須到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及市房屋征收部門登記備案。
市房屋征收部門應(yīng)當建立健全房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備選庫http://www.guotuzy.cn，根據(jù)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的申請，將其中依法登記注冊（備案）、具有三級以上資質(zhì)和良好執(zhí)業(yè)信用記錄的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)納入備選庫，并向社會公布。
第二章 房屋評估
第七條 房屋征收范圍確定后，房屋征收部門根據(jù)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備選庫中具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)自主報名情況，確定項目候選房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單，并在征收范圍內(nèi)公布。
供被征收人選擇的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得少于3家；少于3家的，房屋征收部門應(yīng)當從房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備選庫中選取。
第八條 被征收人在公布的名單中協(xié)商確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，房屋征收實施單位可以組織不少于三分之二的被征收人投票確定，獲得50%以上票數(shù)的，即確定為該項目房屋征收與補償房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，協(xié)商過程應(yīng)當公開。通過投票決定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，應(yīng)當由公證機構(gòu)依法公證。
第九條 經(jīng)被征收人協(xié)商或投票選擇，無法選定房屋征收與補償房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，房屋征收實施單位組織被征收人和社會公信力代表通過公開搖號、抽簽的方式確定。
房屋征收實施單位應(yīng)當在組織搖號、抽簽前3日將搖號、抽簽的時間、地點及參加人員、公證機構(gòu)等情況在項目房屋征收范圍內(nèi)進行公告。
征收當事人或受邀參加搖號、抽簽儀式的有關(guān)人員，不按時到場或中途離場的，不影響搖號、抽簽的進行。公證機構(gòu)必須對搖號、抽簽過程及結(jié)果進行公證。
第十條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收涉及被征收人200戶以上（含200戶）或800人以上（含800人）或涉及被征收房屋2萬平方米以上（含2萬平方米）的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔，但應(yīng)當確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位。牽頭單位應(yīng)當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。
第十一條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選（確）定后，房屋征收部門應(yīng)當將選（確）定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在房屋征收范圍內(nèi)予以公示，并書面委托選（確）定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行房屋征收評估。房屋征收評估委托書應(yīng)當載明委托人名稱、委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容，并報市房屋征收部門備案。
第十二條 房屋征收評估前，房屋征收實施單位應(yīng)當組織評估機構(gòu)對被征收房屋情況進行調(diào)查，采錄和保留房屋內(nèi)外部狀況影像資料，調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收工作人員、被征收人、房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在查勘資料上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當由房屋征收實施單位、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中加以說明。
房屋征收實施單位應(yīng)當向受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。
被征收房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途等，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿不符的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對未登記建筑，應(yīng)當按照認定、處理結(jié)果進行評估。
第十三條 因被征收人或房屋承租人原因，評估工作人員無法進行房屋室內(nèi)查勘及相關(guān)資料核實，導(dǎo)致評估無法進行的，房屋征收評估機構(gòu)應(yīng)當在查勘記錄中加以記載，并由無利害關(guān)系的第三人或社會公信力代表見證。
第十四條 被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日。
第十五條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤?a href="http://www.nycautosale.com/tags/323.html" class="tag-link" target="_blank">地產(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析，合理確定評估結(jié)果。
第十六條 被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
被征收房屋裝飾裝修及其它附屬設(shè)施價值的補償，委托對被征收房屋進行評估的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。
第十七條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照房屋征收評估委托書的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，分戶初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期內(nèi)，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當修正。
第十八條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收實施單位提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收實施單位應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具評估報告時，應(yīng)當對被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格進行說明。
第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。
原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知復(fù)核評估申請人。
第三章 專家鑒定
第二十條 被征收人或房屋征收部門以及房屋征收實施單位對復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可向?qū)＜椅瘑T會書面提出鑒定申請，專家委員會應(yīng)當在收到鑒定申請2個工作日內(nèi)，向申請人發(fā)出是否受理的通知書。符合鑒定受理條件的，專家委員會應(yīng)當在收到鑒定申請書10內(nèi)，出具書面鑒定意見。情況復(fù)雜的，經(jīng)申請人同意，可延長5日出具鑒定意見。
第二十一條 申請鑒定應(yīng)提交以下資料：
（一）鑒定申請；
（二）鑒定申請人身份證明、常住地址及聯(lián)系方式等；
（三）評估報告或復(fù)核結(jié)果資料；
（四）鑒定費繳費憑證；
（五）申請人對估價報告的異議說明；
（六）其他有關(guān)資料。
第二十二條 專家委員會根據(jù)鑒定事項需要，從專家?guī)熘须S機選取3人以上（單數(shù)）組成鑒定組，其中房地產(chǎn)估價師人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例不得少于二分之一。鑒定組組長由專家委員會主任確定。
第二十三條 因鑒定需要，專家委員會可向原征收評估機構(gòu)調(diào)閱有關(guān)資料。調(diào)閱的資料包括：評估技術(shù)報告、評估對象的有關(guān)證明文件等。
鑒定委托人或被征收人應(yīng)當配合專家委員會調(diào)查取證，真實反映情況，提供相應(yīng)的材料，并保證材料的真實性。
第二十四條 除法律、法規(guī)另外有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，征收評估機構(gòu)不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。
鑒定意見公布前，鑒定組成員以及工作人員對鑒定情況要予以保密。
第二十五條 鑒定工作的基本程序：查閱資料、現(xiàn)場查勘、征收評估機構(gòu)陳述、集體評議和表決、作出鑒定意見。
鑒定意見經(jīng)鑒定組集體討論后，由組長綜合多數(shù)意見后簽署。參與鑒定的專家對鑒定結(jié)論有意見的，應(yīng)當予以記錄。
第二十六條 經(jīng)過鑒定，征收評估報告不存在技術(shù)問題的，鑒定意見應(yīng)維持估價報告；存在技術(shù)問題的，責令征收評估機構(gòu)糾正錯誤，并在規(guī)定時間內(nèi)重新出具估價報告。
第二十七條 鑒定結(jié)束后，鑒定受理材料、鑒定意見書、調(diào)查取證材料、會議記錄以及與鑒定有關(guān)的材料應(yīng)當整理歸檔。
第二十八條 鑒定費由鑒定申請人先行墊付，鑒定意見維持評估報告的，鑒定費由鑒定申請人承擔；重新出具評估報告的，鑒定費由原征收評估機構(gòu)承擔。
第四章 責任追究
第二十九條 征收當事人、征收工作人員和社會公眾在抽簽確定評估機構(gòu)過程中，不遵守現(xiàn)場紀律，妨礙抽簽秩序的，由房屋征收部門給予批評教育，直至責令其退出會場。
阻礙征收評估工作正常進行，辱罵、毆打評估工作人員，實施人身傷害、限制人身自由的，依法移送公安機關(guān)處理；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責任。
第三十條 房屋征收評估機構(gòu)有下列行為之一的，由房屋征收部門報告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的規(guī)定進行行政處罰；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責任。
（一）采取迎合征收當事人高估或低估要求、給予回扣、惡意壓低收費、虛假宣傳等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)的；
（二）違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準的；
（三）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏評估報告的；
（四）與當事一方串通，損害國家、集體和個人利益的；
（五）轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)的；
（六）擅自對外開放提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料的；
（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十一條 房屋征收評估中，注冊房地產(chǎn)估價師有下列行為之一的，由房屋征收部門報告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，按照《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》的規(guī)定進行行政處罰；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責任。
（一）在執(zhí)業(yè)過程中索賄、受賄或者謀取合同約定費用以外其他利益的；
（二）執(zhí)業(yè)過程中實施商業(yè)賄賂的；
（三）估價報告隱瞞或歪曲事實，簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏評估報告的；
（四）允許他人以自己的名義從事征收評估業(yè)務(wù)的；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十二條 專家委員會發(fā)現(xiàn)征收評估機構(gòu)有下列行為之一的，應(yīng)當及時報告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，按照有關(guān)規(guī)定予以查處：
（一）違反評估技術(shù)規(guī)范，出具虛假評估報告的；
（二）不按照鑒定意見糾正錯誤，重新出具估價報告的；
（三）違反房地產(chǎn)評估法律、法規(guī)、規(guī)章的其他行為。
第五章 附 則
第三十三條 本辦法自公布之日起施行。
