為做好縣城城南舊城（棚戶區(qū)）改造項目房屋征收拆遷補償安置工作，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院590號令）、《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》（省政府268號令）、《隆回縣人民政府關于集體土地上房屋征收補償實施細則》（隆政發(fā)〔2013〕12號）、《隆回縣縣城規(guī)劃區(qū)個人建房管理試行辦法》（隆政發(fā)〔2014〕13號）等有關法律法規(guī)及政策規(guī)定，結合我縣城南舊城（棚戶區(qū)）實際情況，特制定本方案：
第一條 征收范圍
該項目征收范圍為東起大橋路，南抵縣紅十字醫(yī)院至隆回九中紫陽路段，西抵辰河南路，北至沿江南路，具體以城南舊城棚改項目規(guī)劃紅線圖為準。
第二條 房屋征收部門及實施單位
縣人民政府為該項目房屋征收拆遷補償安置主體，縣國土局為集體土地上房屋征收部門，縣房產局為國有土地上房屋征收部門，縣城南建設協(xié)調指揮部組織具體實施，縣征地拆遷辦公室負責集體土地上房屋拆遷補償業(yè)務工作，縣房屋征收管理辦公室負責國有土地上房屋征收補償業(yè)務工作。桃洪鎮(zhèn)政府和房屋征收范圍內各村委會（社區(qū)）負責宣傳發(fā)動和矛盾協(xié)調工作。房屋征收范圍內所在村（社區(qū)）要成立棚改自治委員會，積極參與、監(jiān)督房屋征收拆遷補償工作。
第三條 征收實施期限
該項目征收實施期限為2015年8月1日至2015年12月31日，房屋征收補償協(xié)議簽訂及房屋騰空搬遷期限自房屋征收決定公告發(fā)布之日起60日內。
第四條 征收補償?shù)幕驹瓌t
房屋征收與補償遵循依法依規(guī)、決策民主、程序正當、結果公開的原則，對被征收人給予公平補償。
第五條 調查登記
縣城南建設協(xié)調指揮部組織對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積、家庭人口等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。
（一）房屋及臨時建筑調查登記
1、房屋的權屬、用途、建筑面積等情況的調查登記以《房屋所有權證》和房屋登記簿的記載為準，土地使用權性質、面積以《土地使用權證》記載為準。
2、未辦理國有土地或集體土地使用權證、未經登記的建筑及臨時建筑，報縣國土、住建、規(guī)劃、房產、城管等部門進行調查，集體研究后予以認定。認定為合法建筑或未超過批準期限的臨時建筑，予以補償安置；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑,不予安置。
3、未辦理房屋權屬證書的房屋面積的認定以依法設立的房產測繪機構實際測量的面積為準。
4、符合一戶一宅規(guī)定審批條件，但未辦理審批手續(xù)的違法建筑，參照合法建筑補償安置標準予以安置；被征收人有兩處以上（含兩處）房屋，有一處認定為合法建筑，其余的為違法建筑，對違法建筑不予安置；被征收人有兩處以上（含兩處）房屋，都被認定為違法建筑，被征收人可選一處參照合法建筑予以補償安置，其占地面積認定按《隆回縣縣城規(guī)劃區(qū)個人建房管理試行辦法》（隆政發(fā)〔2014〕13號）文件執(zhí)行，其余的違法建筑不予安置。調查認定結果在房屋征收范圍內以公告形式公布，被征收人對調查和認定結果有異議的，應當自調查和認定結果公布之日起5個工作日內向房屋征收部門提出書面意見，縣房屋征收部門應當自收到被征收人異議之日起10個工作日內予以核實，并書面答復被征收人。
（二）安置人口的登記認定。
1、被征收集體土地上房屋家庭人口認定必須具備兩個條件：一是2015年8月1日之前戶籍登記在房屋征收規(guī)劃紅線范圍內村民小組，二是屬于該村民小組集體經濟組織成員，且享受戶口所在村民小組集體收益分配，承擔了戶口所在地村民小組相應的義務。房屋被征收人，符合下列情況之一的，可增加或減少家庭安置人口：
⑴獨生子女家庭憑《獨生子女證》可增加一個安置人口。
⑵父母屬于房屋征收范圍內村民小組集體經濟組織成員，無房且與其子女共同居住，但另分戶，經其父母本人及被征收人兄弟姐妹同意，可計入安置人口。
⑶純女戶家庭，允許一個女兒及其配偶和子女計入安置人口。
⑷年滿50周歲的孤寡老人，可增加一個安置人口。
⑸由征收范圍內村民小組直接遷出的現(xiàn)役軍人（不含現(xiàn)役軍官和已在外結婚定居人員），且有住宅房屋被征收的可計入安置人口。
⑹由征收范圍內村民小組直接遷出戶口的在讀大中專院校學生或畢業(yè)兩年內戶口未遷回原籍的大中專院校畢業(yè)生,職業(yè)為非公職人員，且有住宅房屋被征收的可計入家庭安置人口。
⑺在房屋征收補償款第一批次付款前因初婚登記遷入和已落戶的合法新生嬰兒可計入安置人口。
⑻房屋征收決定公告發(fā)布前死亡的尚未銷戶的人員不得計入安置人口；房屋征收公告發(fā)布后離異，在房屋補償安置前再結婚的，不計入安置人口。
2、國有出讓土地上房屋被征收人不享受家庭人口補助。
第六條 房屋評估
1、房地產價格評估機構選定。由房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息，具有相應資質的房地產價格評估機構報名參與競選，房屋征收部門在征收范圍內公布已經報名并符合資質條件的房地產價格評估機構名單，由被征收人在7日內通過協(xié)商、投票或隨機抽簽選定等方式確定，并書面告知房屋征收部門，隨機抽簽選定的由公證機構全程參與并公證。
2、房地產價格評估機構和房地產估價師應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，不得出具虛假或者有重大差錯的評估報告，評估結果應在征收范圍內予以公示。
第七條 補償安置標準
（一）征收補償方式：
被征收人可選擇貨幣補償，也可選擇安置房安置（產權調換），但補償方式只能選擇其中一種，不能同時選擇。
（二）貨幣補償標準：
1、被征收人選擇貨幣補償方式的，國有出讓土地上房屋的補償由房地產價格評估機構進行評估，以貨幣形式進行補償。集體土地上房屋的補償按隆政發(fā)〔2013〕年12號文件規(guī)定的貨幣安置房屋補償標準進行補償，國有劃撥土地上房屋補償除宅基地使用權補償按2000元/平方米的標準執(zhí)行外，其余補償項目參照集體土地上房屋征收補償標準執(zhí)行。
2、被征收人選擇貨幣補償方式，并在縣政府發(fā)布征收決定后60日內簽訂協(xié)議，簽訂協(xié)議后10日內騰空房屋并搬遷的，按房屋補償金額（附屬物、裝飾裝修價值除外）10%的標準增加房屋補償，其中住房面積在50平方米以下低收入住房困難家庭（經民政部門認定的低保戶）選擇貨幣補償?shù)?，按房屋補償金額（附屬物、裝飾裝修價值除外）20%的標準增加房屋補償。
3、已批待建房屋選擇貨幣補償方式按宅基地使用權補助金的110%進行補償。
4、商業(yè)房以外的非住宅補償。商業(yè)房以外的非住宅主要指行政機關、企（事）業(yè)單位的辦公房、企業(yè)的生產用房以及其它所有權屬單位法人的房屋，征收補償方式一律實行貨幣補償。
⑴房屋征收紅線范圍內的機關、企（事）業(yè)單位房屋，按評估價值進行貨幣補償。
⑵機關、企（事）業(yè)單位土地使用權是零地價取的不予補償，由政府無償收回，是有償取得的按評估價值補償或另行安置。
⑶需要搬遷的，由被征收機關、企（事）業(yè)單位自行搬遷，縣人民政府負責協(xié)調。
⑷ 機關、企（事）業(yè)單位房屋征收補償不享受本方案有關私人住宅房屋征收補償及安置獎勵政策。
（三）安置房安置（產權調換）補償標準：
1、被征收人選擇安置房安置方式的，國有出讓土地上房屋按評估價值給予補償，集體土地上房屋按隆政發(fā)〔2013〕12號文件規(guī)定的安置房安置房屋補償標準給予補償，國有劃撥土地上房屋宅基地使用權按2000元/平方米的標準進行補償，其余補償項目參照集體土地上房屋征收補償標準執(zhí)行，安置房按縣政府每年規(guī)定的價格購買，然后兩者之間進行貨幣結算補差。
2、政府根據(jù)廣大被征收人的意愿，結合項目規(guī)劃要求，選擇大橋路和紫陽路的交叉口，紅十字醫(yī)院對面地塊做為安置區(qū)統(tǒng)一修建高層公寓房做為安置房?；緫粜头譃榻ㄖ娣e約80平方米、100平方米、120平方米、140平方米四種。
3、安置房的購買價格分為安置價、成本價、市場價三種，安置房的供應價格由縣人民政府每年發(fā)布一次，安置房購買價格見附表。
4、被征收人要求在安置房以外的商品房選擇安置房的，由縣政府統(tǒng)一采購住宅小區(qū)的商品房做為安置房源，再根據(jù)不同區(qū)位、不同樓層確定不同的安置價格，實行貨幣結算補差，但房屋被征收人每戶限購一套。
5、安置房選擇的順序按對應安置區(qū)域分簽訂協(xié)議時間段的先后進行，同一區(qū)域、同一時間段簽訂協(xié)議的以抽簽方式確定選房先后順序。
（四）被征收房屋安置標準
按本方案規(guī)定計算房屋應安置總面積、商業(yè)房應安置面積、住宅房應安置面積，房屋應安置總面積=商業(yè)房應安置面積+住宅房應安置面積，然后依據(jù)住宅房應安置面積選擇安置房戶型。
在房屋應安置總面積內，被征收人按安置價購買。
1、私人住宅房屋安置標準。
被征收人選擇安置房安置補償方式，按以下比例計算房屋應安置總面積：
⑴已批待建房屋按合法審批占地面1：2.0的比例計算房屋應安置總面積，其中商業(yè)房應安置面積按商業(yè)房屋的安置補償標準執(zhí)行，剩余部分安置住宅房，計算公式：住宅房應安置面積=合法審批占地面積×2-商業(yè)房屋應安置面積。
⑵被征收房屋總層數(shù)為一層的，按正房合法建筑面積1：2.2比例計算房屋應安置總面積，其中商業(yè)房應安置面積按按商業(yè)房屋的安置補償標準執(zhí)行，剩余部分安置住宅房，計算公式：住宅房應安置面積=正房合法建筑面積×2.2-商業(yè)房屋應安置面積。
⑶被征收房屋總層數(shù)為兩層的，按正房合法建筑面積1：1.4比例進行安置，計算公式：住宅房應安置面積=正房合法建筑面積×1.4-商業(yè)房應安置面積。
⑷被征收房屋總層數(shù)為三層的，按正房合法建筑面積1：1.2比例安置，計算公式：住宅房應安置面積=正房合法建筑面積×1.2-商業(yè)房應安置面積。
⑸被征收房屋總層數(shù)為四層及以上的，按正房合法建筑面積1：1.0比例安置，計算公式：住宅房應安置面積=正房合法建筑面積×1.0-商業(yè)房應安置面積。
⑹套型房（商品房、單位職工房改房、個人合伙修建住宅房）按照被征收房屋產權證登記面積的1：1.2比例計算應安置面積；應安置面積不足50平方米的住房困難戶，按50平方米確定安置面積，超出部分不補差價；同時每戶可按成本價增購20平方米以內靠檔面積，超過20平方米以上部分按市場價購買。
⑺集體土地上房屋每戶應安置總面積人均少于60平方米，按人均60平方米計算應安置面積；房屋應安置總面積人均不足100平方米，可按成本價人均增購20平方米以內靠檔面積，但增購后，人均房屋應安置總面積不能超過100平方米，放棄增購指標的，不予補償。
⑻集體土地上房屋建筑總面積人均超過100平方米的，按人均100平方米安置，剩余面積可選擇按評估價值增加200元/平方米進行貨幣補償，也可選擇按成本價購買相等面積的安置房。
⑼住宅房應安置面積大于最大戶型面積的，可將應安置面積分割成多套戶型，分割后剩余面積不足50平方米的按評估價值增加200元/平方米進行貨幣補償，分割后剩余面積大于50平方米但少于最小戶型面積的，剩余面積可選擇貨幣補償，也可選擇一套最小戶型安置房，安置房多出面積需按市場價購買。
⑽被征收房屋的車庫煤棚、偏雜房間等附屬設施面積不計入安置面積，附屬設施及房屋裝飾裝修以房地產價格評估機構評估的價值進行貨幣補償。
2、商業(yè)房屋安置面積
⑴商業(yè)房屋的認定：國有土地上房屋產權證書登記為商業(yè)房屋以及大橋路、紫陽路的臨街房屋一樓門面認定為商業(yè)用房，商業(yè)用房面積的認定以一樓臨街第一自然間的面積為準，但臨街第一自然間進深超過15米的，按進深15米計算商業(yè)房面積。
⑵被認定為商業(yè)房屋且實際從事經營活動12個月以上(以工商營業(yè)執(zhí)照和2014年底完稅證為準)的，按認定商業(yè)面積的1：1.2的比例安置商業(yè)房屋面積。
⑶被認定為商業(yè)房屋但沒有實際從事經營活動的按認定面積的1：1的比例安置商業(yè)房屋面積。
⑷木山老街的房屋，現(xiàn)從事商業(yè)或倉儲活動12個以上的按臨街第一自然間占地面積50%的比例安置商業(yè)房屋面積，未從事商業(yè)或倉儲活動的按臨街第一自然間占地面積40%的比例安置商業(yè)房屋面積。
⑸其它已形成街道的臨街房屋，現(xiàn)從事商業(yè)或倉儲活動12月個以上的按臨街第一自然間占地面積40%的比例安置商業(yè)房屋面積，未從事商業(yè)或倉儲活動的按臨街第一自然間占地面積30%的比例安置商業(yè)房屋面積；
⑹自縣政府發(fā)布房屋征收決定公告之日起60日內簽訂協(xié)議、且簽訂協(xié)議后10日內騰空房屋并搬遷的房屋被征收人，按以上標準安置商業(yè)面積的房屋正房合法占地面積除外，剩余的正房合法占地面積可按20%的比例安置商業(yè)房屋面積。
（五）、車位安置
1、被征收人選擇安置房安置補償方式的，被征收人每座房屋可以按4萬元/個的價格購買一個地下停車位。
2、被征收人購買的地下停車位只有使用權，沒有所有權，被征收人在任何情況下都不得擅自改變地下停車位的建筑原貌和用途。
第八條 搬遷費、臨時安置費和停產停業(yè)損失補償
（一）住宅房屋
1、搬遷費。因房屋征收造成被征收人搬遷的，應當向被征收人支付搬遷費。選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖讼硎芤淮伟徇w費，選擇安置房安置（產權調換）補償方式的享受兩次搬遷費。被征收房屋建筑面積不足70平方米（含）的，每次按2000元計發(fā)；被征收房屋面積超過70平方米，超過部分再按建筑面積每平方米5元的標準計發(fā)。
2、臨時安置費。因房屋征收造成被征收人周轉過渡的，應當向被征收人支付臨時安置費。臨時安置費按照被征收房屋的建筑面積每月每平方米10元標準支付。被征收房屋建筑面積不足70平方米的，按70平方米計發(fā)。
3、被征收人選擇安置房安置的，過渡期暫定36個月，超過36個月的，自第37個月開始雙倍支付臨時安置費。選擇貨幣補償?shù)?，一次性支付被征收?個月的臨時安置費。
（二）商業(yè)房屋
1、被認定為商業(yè)房屋且實際從事經營活動12個月以上(以工商營業(yè)執(zhí)照和2014年底完稅證為準)，因征收造成搬遷和停業(yè)的，應給予停產停業(yè)損失補償。選擇產權調換的，停產停業(yè)損失補償按相應區(qū)域內各門面2014年平方米每月平均租金的的130%計算,補償時間自商業(yè)房屋騰空之日至安置房交付之日止。房屋騰空36個月后未交付安置房，自第37個月開始雙倍計算停產停業(yè)損失。
2、選擇貨幣補償?shù)耐．a停業(yè)損失按相應區(qū)域內各門面2014年平方米每月平均租金的130%補償6個月。
3、停產停業(yè)損失補償包括被征收商業(yè)房屋的租金、解除租賃合同、搬遷費等相關損失補償。
（三）除商業(yè)房屋以外的非住宅房屋
1、機關及企（事）單位辦公用房因征收造成搬遷的，搬遷費、臨時安置費按被征收房屋評估價值（附屬物、裝飾裝修價值除外）的10％對被征收單位予以一次性補償。
2、因房屋征收造成生產企業(yè)搬遷的。機器設備、物資等搬遷費用按被征收房屋評估價值（附屬物、裝飾裝修價值除外）的5％對被征收人予以一次性補償；造成生產企業(yè)停業(yè)停產損失的補償，按被征收房屋評估價值（附屬物、裝飾裝修價值除外）的10％對被征收單位予以一次性補償。
第九條 獎勵辦法
1、被征收人在縣政府發(fā)布征收決定后1—20日內簽訂征收補償協(xié)議書的，按被征收房屋的建筑面積每平方米400元的標準給予獎勵；
2、在征收決定發(fā)布后21—40日內簽訂征收補償協(xié)議書的，按被征收房屋的建筑面積每平方米300元的標準給予獎勵；
3、在征收決定發(fā)布后41—60日內簽訂征收補償協(xié)議書的，按被征收房屋的建筑面積每平方米200元的標準給予獎勵。
4、被征收人在簽訂協(xié)議后10日內騰空房屋并搬遷交付房屋，按被征收房屋的建筑面積每平方米100元的標準給予獎勵。
5、被征收房屋建筑面積不足70平方米的，按70平方米計發(fā)，但超過以上規(guī)定期限簽訂協(xié)議和搬遷房屋的不享受以上獎勵。
第十條 征收補償金支付方式
1、所有房屋征收拆遷補償資金存入房屋征收部門指定的銀行帳號，足額到位，?？顚Ｓ?，由房屋征收拆遷主管部門監(jiān)督使用，堅持先補償、后搬遷的補償安置原則。
2、房屋征收補償金與安置房購房款實行相互差價結算，房屋征收補償金結余款由項目實施單位分二次打入被征收人個人銀行帳戶。第一次是房屋征收協(xié)議簽訂率達到90%，付房屋補償金結余款的50%，第二次是經驗收被征收人騰空房屋并完成搬遷，付補償金結余款的50%。
第十一條 司法保障措施
（一）縣房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議的、被征收人房屋所有權人不明確以及被征收房屋產權有糾紛的，由縣房屋征收部門會同有關部門做好勘察記錄，辦理房屋證據(jù)保全后，縣人民政府按照征收補償方案依法作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。依法作出征收補償決定的，被征收人不享受方案規(guī)定的各項獎勵政策。
（二）被征收拆遷人對補償決定不服的，可以在補償決定送達之日起60日內申請行政復議，也可以在補償決定送達之日起6個月內提起行政訴訟。被征收拆遷人在法定期限內既不申請行政復議，也不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定期內又不搬遷的，縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第十二條 其它
（一）房屋征收范圍確定后，項目區(qū)域范圍內不再審批新建、改建、擴建房屋，任何單位和個人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建、裝飾裝修房屋和改變房屋用途等增加補償費用的行為，違反規(guī)定實施的，不予補償。
（二）被征收房屋屬于以下情形的只按安置房安置（產權調換）方式進行補償，不按貨幣補償方式進行補償：
1、被征收房屋產權共有人對安置方式的選擇達不成一致意見的；
2、被征收房屋產權有糾紛、權屬不清或產權人下落不明的；
3、被征收房屋設有抵押權的，抵押權人和抵押人未重新設立抵押權或抵押人未清償債務的；
4、被征收人未在規(guī)定期限內簽訂征收補償協(xié)議，由政府作出征收補償決定的；
（三）被征收房屋存在租賃關系的，由被征收人自行解除租賃關系，縣房屋征收部門不承擔房屋租賃糾紛所產生的任何經濟和法律責任。
（四）被征收房屋、土地設有抵押或依法被查封的，由產權人負責依法解除抵押、查封事宜，或由抵押權人、查封部門出具同意解除抵押、查封證明。
（五）房屋被依法征收的，國有土地使用權予以收回。被征收人在簽訂征收補償協(xié)議時，將國有（集體）土地使用權證、房屋所有權證一并交給縣房屋征收部門，統(tǒng)一辦理注銷手續(xù)。
（六）公寓區(qū)安置房土地供應方式為國有出讓土地，安置房的土地使用權證和房屋所有權證由縣房屋征收部門統(tǒng)一辦理，被征收人負責提供相關證件；在規(guī)定期限內被征收人未提供相關證件的，由被征收人自行辦理土地使用權證和房屋所有權證。
（七）凡已征收補償房屋的固定設施、構筑物及其附屬設施由房屋征收部門統(tǒng)一拆除，被征收人不得私自拆除，如擅自拆除，將按損失的價值扣除被征收人的補償款，如造成安全事故，城南建設協(xié)調指揮部、房屋征收部門及實施單位不承擔任何責任。
（八）住宅房屋應安置面積包括樓層公攤面積，安置房的交房條件參照小區(qū)商品房交房標準執(zhí)行。被征收人入住公寓小區(qū)后，給予三年物業(yè)管理費補助。
