2016年營改增最新政策對房地產(chǎn)及建筑業(yè)有什么影響?
房地產(chǎn)及建筑業(yè)很可能是此次營改增最新政策中影響最為顯著的行業(yè)。尤其是當(dāng)下中國主要城市的房地產(chǎn)增長幅度已不同于5至10年前的增長情況。李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告尤其提到將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，將有利于企業(yè)在經(jīng)營過程中購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者。然而在報(bào)告中未明確說明房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者是否允許對發(fā)生的土地采購成本視同進(jìn)項(xiàng)抵扣。但基于李克強(qiáng)總理的說明可能性還是非常高的。
2016年?duì)I改增最新政策下房地產(chǎn)及建筑業(yè)的問題：
1.從政府部門通過招拍掛獲得土地使用權(quán)是否可以核定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?
2.轉(zhuǎn)讓境內(nèi)或境外房地產(chǎn)企業(yè)的股份或其它股權(quán)性投資，是否適用增值稅?
3.如何對代客戶管理信托資金及代收水電等費(fèi)用的代理或物業(yè)管理公司征收增值稅?
4.對于營改增前已存在的老項(xiàng)目或租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策?
5.是否會推遲預(yù)售行為的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從而確保企業(yè)在取得房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅前無需先繳納銷項(xiàng)稅?
6.免租期、“免費(fèi)”車位及業(yè)主提供的其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷售”處理?同樣，開發(fā)商向承包商提供原材料及設(shè)備是否需要作“視同銷售”處理?
7.房地產(chǎn)開發(fā)商是否可就融資成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
8.房地產(chǎn)開發(fā)商是否可以在項(xiàng)目開發(fā)初期(即在他們?nèi)〉檬杖胫?登記為增值稅一般納稅人?
9.對于購買房地產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制?
10.對于個(gè)人銷售二手房(如個(gè)人間的交易)，將按照房屋銷售額還是收益額計(jì)算增值稅?
2016年?duì)I改增最新政策下房地產(chǎn)及建筑業(yè)人財(cái)務(wù)影響
許多房地產(chǎn)開發(fā)商﹑業(yè)主﹑房地產(chǎn)基金及其投資者對于適用11%的增值稅稅率持有疑問，包括是否會加重稅務(wù)負(fù)擔(dān)、是否會推高項(xiàng)目造價(jià)以及是否需要在增值稅實(shí)施前加速出售存量項(xiàng)目等。這些問題并沒有簡單統(tǒng)一的答案，而是需要對相關(guān)財(cái)務(wù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)影響審閱及分析。我們列出了幾個(gè)關(guān)鍵的影響因素：
• 現(xiàn)有合同的條款–如果合同已經(jīng)簽訂且無法轉(zhuǎn)嫁增值稅，并且供應(yīng)商在合同簽訂時(shí)以較低稅率(3%或5%)的營業(yè)稅作為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，則供應(yīng)商有可能需要自行承擔(dān)11%的增值稅稅負(fù)。
• 交易對方是否為增值稅一般納稅人–如果銷售業(yè)務(wù)的購買方屬于增值稅一般納稅人，或租賃業(yè)務(wù)的承租方屬于增值稅一般納稅人，供應(yīng)商向該購買方或承租方轉(zhuǎn)嫁增值稅將相對容易。總體而言，這意味著B2B模式下的房地產(chǎn)交易(如商場﹑寫字樓﹑工廠﹑酒店和其他形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策變化不利影響的可能性更低。
• 土地占整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值比例–預(yù)計(jì)政府部門將不需要就出讓土地使用權(quán)繳納銷項(xiàng)稅，然而希望開發(fā)商購買土地使用權(quán)時(shí)，也許可就土地使用權(quán)的價(jià)格視同進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣，就意味著當(dāng)開發(fā)商出售已完成的項(xiàng)目時(shí)，其增值稅應(yīng)納稅額將由增值稅銷項(xiàng)稅額與“視同”進(jìn)項(xiàng)稅額決定。此外，如果建筑勞務(wù)和材料占項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值越高，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越高，因?yàn)椴牧系倪M(jìn)項(xiàng)稅稅率為17%，而建筑成本會帶來11%進(jìn)項(xiàng)稅。
• 銷售模式–出售已完工房地產(chǎn)項(xiàng)目和出售房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，可能適用不同的增值稅處理方法。
• 過渡政策或豁免政策所帶來的影響–在具體實(shí)施細(xì)則中，預(yù)期將會出臺過渡政策或豁免政策，以應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商在營改增前已開工的項(xiàng)目中使用的材料不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，而銷售此類項(xiàng)目時(shí)卻需要按照銷售價(jià)格總額的11%繳納增值稅的情況。我們注意到市場上一直在討論是否允許開發(fā)商選擇5%簡易征收增值稅，這一點(diǎn)有望在實(shí)施細(xì)則發(fā)布時(shí)明確。
• 企業(yè)運(yùn)營結(jié)構(gòu)–許多開發(fā)商通過特殊目的公司(SPV)運(yùn)營各開發(fā)項(xiàng)目。如果匯總申報(bào)無法實(shí)現(xiàn)，意味著每一次開發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，都需要讓每個(gè)特殊目的公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確?？梢员M早獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣資格。然而，直到各公司產(chǎn)生銷項(xiàng)稅時(shí)才能實(shí)現(xiàn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因?yàn)槌瞬糠重浳锖头?wù)出口外，中國并不存在進(jìn)項(xiàng)稅留抵退稅機(jī)制(這與其他很多增值稅國家不同)。因此，增值稅對企業(yè)現(xiàn)金流會產(chǎn)生顯著并長遠(yuǎn)的影響。此外，當(dāng)以特殊目的公司架構(gòu)運(yùn)營時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅將不能用于抵扣另一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅。
