一、城市拆遷的程序
拆遷人進行拆遷時，必須持有國家規(guī)定的相關(guān)文件，在獲得縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后，方可實施。城市房屋拆遷的基本程序如下：
1.申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證
城市房屋拆遷首先應(yīng)當(dāng)獲得被拆遷房屋的土地使用權(quán)。拆遷人按規(guī)定向有關(guān)政府規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)審查符合條件的，由規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷房屋的地域范圍。同時，由規(guī)劃管理部門通知被拆遷人停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程。
2.編制拆遷計劃和方案
拆遷人在獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)毓才沙鏊头抗芩洸疬w范圍內(nèi)的常住人員及其房產(chǎn)狀況，對被拆遷人進行逐一采訪，摸清要求，并分類做好記錄。拆遷人再根據(jù)核實的情況和國家、地方有關(guān)拆遷補償安置的規(guī)定，編制出詳細的拆遷計劃和方案。
3.申領(lǐng)拆遷許可證
國家對房屋拆遷實行許可制度。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項目批準文件;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;國有土地使用權(quán)批準文件;拆遷計劃和拆遷方案;辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。
房屋拆遷許可證是拆遷人獲得許可從事房屋拆遷活動的法律憑證，只能對指定的項目在一定時間和一定范圍內(nèi)有效。拆遷人必須在房屋拆遷許可證規(guī)定的范圍內(nèi)從事拆遷工作，不得擅自擴大或縮小，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷工作，不得擅自延長。由特殊原因需要變更拆遷范圍和拆遷期限時，拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向房屋拆遷主管部門報告、說明原因和理由，并得到拆遷主管部門的許可。
4.發(fā)布拆遷公告
房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管路部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
房屋拆遷公告一般張貼于拆遷范圍內(nèi)及周圍較為醒目、易于為公眾閱讀的地點，對于規(guī)模較大的拆遷，應(yīng)登載在當(dāng)?shù)氐膱蠹埳?。通過發(fā)布房屋拆遷公告，使被拆遷人在正常情況下有可能了解城市建設(shè)的進程，了解拆遷有關(guān)的法律和政策，了解其應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和義務(wù)，積極爭取被拆遷人的支持和配合，減少拆遷工作中不必要的麻煩和糾紛。房屋拆遷公告的內(nèi)容主要包括：建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍、拆遷的實施單位及其他需要讓被拆遷人了解的有關(guān)事項。
另外，拆遷范圍確定后，由當(dāng)?shù)乜h級以上地方人民政府房屋拆遷主管部門通知房地產(chǎn)有關(guān)部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租、調(diào)配等手續(xù)。通知房屋拆遷所在地公安部門暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶口和居民分戶。因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、婚嫁等確需入戶或分戶的，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準后，由公安部門辦理手續(xù)后回復(fù)房屋拆遷主管部門。
5.簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議
拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋拆遷補償安置協(xié)議。房屋的所有人和使用人是同一人的，拆遷人只與房屋的所有人簽訂房屋拆遷協(xié)議。但如果房屋的所有人與使用人不是同一人的，拆遷人需要分別與所有人和使用人簽訂補償安置協(xié)議。該協(xié)議在性質(zhì)上屬于民事合同的范疇，一般包括以下條款：
(1)補償方式，即選擇貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
(2)補償金額。
(3)原房狀況及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)、位置和建筑面積。
(4)結(jié)算方式。
(5)搬遷過渡方式。
(6)搬遷期限與過渡期限。
(7)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付的告知方式。
(8)違約責(zé)任與糾紛解決辦法。
(9)拆遷補償安置協(xié)議變更條件。
(10)當(dāng)事人雙方認可的其他條款。
此外，有房屋產(chǎn)權(quán)證或經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準的用作產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋平面圖，應(yīng)作為協(xié)議附件。
根據(jù)《城市房屋拆遷管理規(guī)定》的規(guī)定，拆遷補償安置協(xié)議訂立后，可以到公證機關(guān)辦理公證，并到房屋拆遷主管部門備案。房屋拆遷主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。
6.實施拆遷
拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷任務(wù)。搬遷結(jié)束后，拆遷人應(yīng)向被拆遷人出具包括被拆遷房屋所有人姓名或者名稱、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、地點、面積、搬遷時間等內(nèi)容的搬遷驗收單。對完成搬遷后的房屋斷水、斷電、斷熱、斷氣，組織房屋拆除工作。拆遷人無正當(dāng)理由超過規(guī)定的拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，由房屋拆遷主管部門對拆遷人予以警告，并可以處以罰款。被拆遷人在房屋拆遷公告規(guī)定的或者拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內(nèi)，無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆的，由縣級以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。
城市房屋拆遷的形式
實施城市房屋拆遷，有兩種形式：
1.自行拆遷
即拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當(dāng)對拆遷工作人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其掌握拆遷業(yè)務(wù)知識。
2.委托拆遷
即拆遷人委托具有拆遷資格的單位(即拆遷單位)進行房屋拆遷。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。
