二手房正直房地產(chǎn)火熱時(shí)期，市民在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)需要交各種不同稅費(fèi)，在山東省二手房交易稅費(fèi)新政策規(guī)定是怎樣的呢？我們現(xiàn)在來(lái)了解下。
1、契稅(買(mǎi)方支付)
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買(mǎi)賣(mài)都要繳納的。住宅類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定;非住宅類(lèi)房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。
自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
一般情況下，一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購(gòu)房都是3%，不分面積。
2、營(yíng)業(yè)稅(買(mǎi)方支付)
此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住宅對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
3、個(gè)稅(買(mǎi)方支付)
核定征收方式：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(或1.5%、3%)，我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類(lèi)房產(chǎn)為1.5%，拍賣(mài)房產(chǎn)為3%。
對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。
4、印花稅(買(mǎi)賣(mài)雙方各0.05%)
印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類(lèi)稅費(fèi)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征印花稅。
二級(jí)轉(zhuǎn)移登記只收取買(mǎi)方0.05%的印花稅。
5、土地增值稅：
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅
核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫(xiě)字樓、酒店為10%，其他非住宅類(lèi)房產(chǎn)為5%。
6、登記費(fèi)
其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。
7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)
新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。
經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買(mǎi)方承擔(dān)。
其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。
8、傭金
成交價(jià)*3%，交易雙方各付一半。
9、貼花：5元/套
如果購(gòu)房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：
10、評(píng)估費(fèi)
評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。
11、抵押登記費(fèi)
個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元
12、委托公證費(fèi)
如果購(gòu)房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為300元/二本公證書(shū)，另外每加一本收20元。
如果需要贖樓，還會(huì)產(chǎn)生如下費(fèi)用：
13、贖樓擔(dān)保費(fèi)
費(fèi)用計(jì)算——業(yè)主欠款×1%。期限為3個(gè)月，最低收費(fèi)2000元，龍崗區(qū)、寶安區(qū)、光明新區(qū)、龍華新區(qū)、坪山新區(qū)及大鵬新區(qū)設(shè)手續(xù)費(fèi)300元。
14、贖樓罰息
不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取
15、贖樓短期借款利息
一般1個(gè)月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1
如若買(mǎi)賣(mài)方涉外，還會(huì)產(chǎn)生如下費(fèi)用：
16、買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)
由公證機(jī)關(guān)向涉外方收取，征收標(biāo)準(zhǔn)：
過(guò)戶(hù)價(jià)×0.003%(過(guò)戶(hù)價(jià)<50萬(wàn))
過(guò)戶(hù)價(jià)×0.0025+250(50萬(wàn)<過(guò)戶(hù)價(jià)≤500萬(wàn))
過(guò)戶(hù)價(jià)×0.002+2750(500萬(wàn)<過(guò)戶(hù)價(jià)≤1000萬(wàn))
17、抵押合同公證費(fèi)
買(mǎi)方涉外并需要貸款時(shí)，由公證處向涉外方收取的服務(wù)費(fèi)。
相關(guān)新聞：
據(jù)山東廣播電視臺(tái)新聞中心《早安山東》報(bào)道，營(yíng)業(yè)稅改交增值稅，由于對(duì)新政策吃不準(zhǔn)，最近兩個(gè)月以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)再次出現(xiàn)交易高峰，市民來(lái)房產(chǎn)大廳起早排隊(duì)成為了常態(tài)。
某網(wǎng)站房地產(chǎn)中介聶蘭蘭說(shuō)，“有兩三個(gè)月了，已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間有很多人，(早上)六七點(diǎn)就得來(lái)，八點(diǎn)半上班。”
數(shù)據(jù)顯示，3月份濟(jì)南二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下2010年以來(lái)新高，共網(wǎng)簽7529套，網(wǎng)簽面積達(dá)到61萬(wàn)平方米，二手房住宅掛牌均價(jià)為11174元每平米，同比每平上漲918元。
某網(wǎng)站房地產(chǎn)中介聶蘭蘭說(shuō)，“我前兩天想買(mǎi)一套房子，本來(lái)說(shuō)的108萬(wàn)，過(guò)了幾天就漲到了115萬(wàn)，沒(méi)買(mǎi)(賣(mài))成，(房主)他可能覺(jué)得整個(gè)市場(chǎng)都在往上漲。”
最近一段時(shí)間，有關(guān)營(yíng)改增即將實(shí)施，5月起買(mǎi)賣(mài)二手房要多交稅的消息刷爆朋友圈，引起不少人恐慌，擔(dān)心實(shí)施營(yíng)改增后買(mǎi)賣(mài)二手房要多交稅。買(mǎi)賣(mài)雙方都想趕在五一營(yíng)改增之前過(guò)完戶(hù)。這在一定程度上引發(fā)二手房交易量的上升。
營(yíng)業(yè)稅改增值稅是一個(gè)稅制的變化，5月1日全面推開(kāi)營(yíng)改增后，二手房交易的稅費(fèi)到底是增加還是減少呢？記者采訪了國(guó)稅局的工作人員。
據(jù)稅務(wù)人士介紹，增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。改成增值稅以后，以100萬(wàn)的房產(chǎn)為例，增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比，稅款要少交2400多塊錢(qián)。房產(chǎn)價(jià)格相同的情況下，增值稅和營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)是減稅的。
濟(jì)南市歷下國(guó)稅局稅政科科長(zhǎng)馬明波說(shuō)，“營(yíng)業(yè)稅是直接乘以它的稅率5%，而增值稅是用不含稅的銷(xiāo)售額乘以5%，稅基不一樣，營(yíng)業(yè)稅（稅基）是100萬(wàn)，增值稅（稅基）是95萬(wàn)多。營(yíng)業(yè)稅就是直接取交易額，100萬(wàn)，增值稅是100萬(wàn)除以（1+5%），大約是95萬(wàn)多。”
目前山東二手房交易營(yíng)業(yè)稅，采取的政策為，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上含2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這樣的政策也適用于增值稅。市民不必?fù)?dān)心營(yíng)改增實(shí)施后這一免稅政策會(huì)有什么變化。
濟(jì)南市歷下國(guó)稅局稅政科科長(zhǎng)馬明波說(shuō)，“個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房從稅收上來(lái)說(shuō)是減負(fù)的，營(yíng)改增以后，營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，改成增值稅基本上是不變的。”
