來源：東方早報(bào)
2013年，在宏觀調(diào)控長(zhǎng)期化的背景下，上海樓市創(chuàng)下了4年來的最高成交量，土地市場(chǎng)以逼近2000億元的出讓金創(chuàng)造歷史之最。調(diào)控升級(jí)，上海樓市又回到了以 供需為主導(dǎo)的市場(chǎng)化本質(zhì)。而調(diào)控基調(diào)也發(fā)生著微妙的變化，不再用一刀切的方式解決問題。
無論是市場(chǎng)表現(xiàn)，還是政策環(huán)境，2013年的上海樓市無疑站在了新的起點(diǎn)新的高度，經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨的房地產(chǎn)行業(yè)用一次次的突破證明了其頑強(qiáng)的生命力。面對(duì)未來，市場(chǎng)的參與者們滿懷信心，行業(yè)的多元化發(fā)展創(chuàng)造了未來的無限可能，他們已做好再次出發(fā)的準(zhǔn)備。
由東方早報(bào)主辦的2013中國(guó)房地產(chǎn)上海經(jīng)理人年會(huì)暨年度頒獎(jiǎng)盛典將于12月17日舉行。本屆地產(chǎn)年會(huì)以與上海共同追夢(mèng)為主題，集合行業(yè)共同的聲音，2014年，讓我們以重回起點(diǎn)的狀態(tài)，再度出發(fā)，追逐行業(yè)與企業(yè)共同的成功夢(mèng)想。
市場(chǎng)新起點(diǎn)
成交創(chuàng)4年新高
2013年，在相對(duì)穩(wěn)定的政策環(huán)境下，市場(chǎng)表現(xiàn)也尤為突出。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，上海市商品房成交面積達(dá)2191.60萬(wàn)平方米，同比增加33.12%，成交均價(jià)為18339元/平方米，同比上漲12.23%。上海商品住宅成交面積達(dá)1183.91萬(wàn)平方米，同比增加44.76%，成交均價(jià)為24026元/平方米，同比上漲6.61%。均為2010年至今同期的最高值，創(chuàng)4年來新高。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，今年樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象，主要原因在于過去兩年受限購(gòu)影響，積壓的需求開始逐步釋放。同時(shí)，上海今年的城市利好不斷，自貿(mào)區(qū)獲批，大虹橋建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，軌交11號(hào)線北段二期開通，年末12、16號(hào)線即將建成運(yùn)營(yíng)等外部利好因素持續(xù)發(fā)酵，而信貸層面的利空因素并沒有大面積擴(kuò)散，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫。土地市場(chǎng)的火熱，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)也刺激了購(gòu)房者入市的步伐，出現(xiàn)新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)熱度互相傳導(dǎo)現(xiàn)象。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，經(jīng)過這一輪“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，“去投資化”調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐漸回歸到以“供需”為主的市場(chǎng)“基本面”本質(zhì)。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎表示，自十八大后，政策層面依舊傳遞著趨穩(wěn)信號(hào)，加之近期土地市場(chǎng)持續(xù)回升表現(xiàn)，加大了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)反彈的整體預(yù)期，部分有需求的置業(yè)買家開始擔(dān)憂明年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，紛紛加快入市步伐。
羅寅申預(yù)測(cè)，在創(chuàng)造了新一輪成交高峰后，供應(yīng)不足短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，2014年或成為需求集中成交后的相對(duì)“弱市年”，同比回落或不可避免。政策影響還將持續(xù)，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)進(jìn)入新一輪平穩(wěn)緩漲期，房?jī)r(jià)不具備大幅波動(dòng)的空間。
土地新高點(diǎn)
賣地2000億元
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，上海已經(jīng)實(shí)現(xiàn)土地出讓收入1879億元，12月又引來“推地潮”，將有37幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓，起始土地出讓金達(dá)182.1億元。在翹尾效應(yīng)影響下，今年上海賣地收入超過2000億元已無太大懸念，將創(chuàng)下滬上土地出讓收入歷史之最。
羅寅申表示，自去年年底樓市開始回暖，伴隨著“國(guó)五條”刺激、“金九銀十”如期而至，樓市始終保持火熱的成交態(tài)勢(shì)。在樓市全面回暖的情況下，開發(fā)商需要補(bǔ)倉(cāng)進(jìn)入新一輪開發(fā)周期。新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)出現(xiàn)熱度互相傳導(dǎo)的現(xiàn)象是今年土地市場(chǎng)火熱的重要原因。另一方面，外地地方性房企大舉入滬，尤其是閩商，如陽(yáng)光城、泰禾、融信、豫州等，福建房企抱團(tuán)入市，敢于高溢價(jià)拿地，成為2013年至今土地市場(chǎng)不可忽略的重要力量。
“今年上海推出大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，也是促使土地市場(chǎng)熱度始終不減的重要原因。如靜安石門二路街道60號(hào)街坊地塊、徐家匯中心地塊等等，這些市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊具有很高的稀缺性和升值潛力，受到市場(chǎng)熱捧。
另一方面，年末滬七條政策出臺(tái)也進(jìn)一步刺激土地供應(yīng)放量。因此，供求兩端的合力促成了2013土地市場(chǎng)的火熱行情。”上海德佑地產(chǎn)有限公司高級(jí)研究經(jīng)理陸騎麟表示。
從全國(guó)范圍來看，一二線城市的樓市持續(xù)火熱，三四線城市整體平穩(wěn)甚至部分遇冷，在這樣的局面下，對(duì)于全國(guó)布局的大型開發(fā)商出現(xiàn)向一二線城市回潮現(xiàn)象，而對(duì)于部分地方性開發(fā)商，在當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展遇到瓶頸時(shí)加大在其他區(qū)域的布局。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2013年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，較2012年同期上漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)宋會(huì)雍表示，對(duì)于一線城市而言，住宅市場(chǎng)有旺盛的剛需支撐，相對(duì)于更易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的商辦產(chǎn)品而言，競(jìng)買宅地的風(fēng)險(xiǎn)更小，更容易受到開發(fā)商的青睞。短時(shí)間內(nèi)土地市場(chǎng)“僧多粥少”的局面仍無法改變。
政策新重點(diǎn)
調(diào)控強(qiáng)調(diào)適用性
相對(duì)前些年“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，2013年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可謂平穩(wěn)有序并更加強(qiáng)調(diào)適用性。
2013年調(diào)控可分為兩個(gè)階段，首先是新年之后出臺(tái)的新“國(guó)五條”再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，并繼續(xù)要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。隨后，“北上廣深”及各大二線城市紛紛出臺(tái)地方細(xì)則，根據(jù)地方現(xiàn)狀細(xì)化新“國(guó)五條”政策并落地實(shí)施。
隨后，在經(jīng)歷了一波“金九銀十”的市場(chǎng)快速上揚(yáng)行情后，一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了接近甚至超過20%的增長(zhǎng)。
為控制房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)，在十八屆三中全會(huì)召開前后，“北上廣深”四大一線城市紛紛表態(tài)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，隨后便發(fā)布各地的最新調(diào)控政策。繼續(xù)嚴(yán)格限購(gòu)政策并上調(diào)了二套房首付比例。隨后南昌、武漢、廈門、沈陽(yáng)等二線城市的調(diào)控新規(guī)也開始集中發(fā)布。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，從目前的調(diào)控政策看，各地調(diào)控有松有緊已經(jīng)出現(xiàn)分化，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路，正在由此前的“東南西北一副藥”轉(zhuǎn)變?yōu)橐虻刂埔说牟町惢{(diào)整。調(diào)控政策增加適用性，不再“一刀切”不僅可以增加地方自主性做到有的放矢，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也是一種保護(hù)。
“不難發(fā)現(xiàn)調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，這導(dǎo)致不同城市市場(chǎng)之間出現(xiàn)分化，同時(shí)，也導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有分化的特征。”張宏偉指出，北京、上海、廣州等一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速攀升，房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而部分三四線城市由于市場(chǎng)供應(yīng)量充裕，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不是很充足。所以不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題性質(zhì)各不相同，有必要出臺(tái)具有針對(duì)性的調(diào)控政策因地制宜來使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康的發(fā)展道路。
戴德梁行(DTZ)北亞區(qū)行政總裁張國(guó)正指出，政策隨著市場(chǎng)的分化而發(fā)生變化，更多的因地制宜的政策出臺(tái)對(duì)購(gòu)房者在不同地區(qū)未來的心理預(yù)期產(chǎn)生影響。希望未來調(diào)控思路能夠多一些經(jīng)濟(jì)手段而非現(xiàn)行的行政手段，通過市場(chǎng)化的方式，例如增加交易緩解稅收、金融手段以及長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立等方面來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
