沒(méi)有土地證的土地能否買賣？需要什么手續(xù)？
網(wǎng)友提問(wèn)：有5畝田地，一直沒(méi)有交稅，沒(méi)有土地證，根據(jù)村長(zhǎng)說(shuō)是集體土地，我想買下來(lái)辦廠，不知道能否買賣。如果可以，不知道去什么地方，需要辦理什么手續(xù)。村長(zhǎng)說(shuō)，集體土地沒(méi)有土地證，簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議就可以。不知道是否合法，想問(wèn)下這樣的一個(gè)協(xié)議是否具有法律效力？
首先，你必須先了解兩個(gè)大的概念土地權(quán)權(quán)屬和土地用途；
（1）土地權(quán)屬，三種：主要是土地的所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利。
中國(guó)的土地的所有權(quán)只有兩種：一是城市土地及河流海洋，所有權(quán)是國(guó)家；二是農(nóng)村 集體土地，所有權(quán)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織（村集體）。
購(gòu)買城市的土地只是一定年限的土地使用權(quán)；
村民種植的農(nóng)村土地也只是集體土地的使用權(quán)；
（2）土地用途，中國(guó)的土地用途有三種，一是農(nóng)用地（包括水田、旱地、菜地、魚(yú)塘、耕地、林地等種植養(yǎng)殖用地；二是建設(shè)用地（包括居住、商業(yè)、工業(yè)、水利、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、道路、溝渠等用地；三是未利用土地（包括荒山、灘涂、無(wú)人海島等）。
其次，
分析：“你有5畝田地”--說(shuō)明你就是本村的人，所以在“土地權(quán)屬”方面不存在買賣、出讓、轉(zhuǎn)讓；
“你想買下來(lái)辦廠”，就是屬于把“農(nóng)用地”改變?yōu)?ldquo;建設(shè)用地”的范疇，這就涉及“土地轉(zhuǎn)用”中的“只轉(zhuǎn)不征”---只要辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)而不必辦理征用。
辦理“農(nóng)地轉(zhuǎn)用”手續(xù)----
1、辦理審批：-向縣級(jí)以上國(guó)土局用地科申請(qǐng)農(nóng)地轉(zhuǎn)用，（申請(qǐng)報(bào)告，村組織審核意見(jiàn)你是要必須準(zhǔn)備的。村組織審核同意之前你必須和村經(jīng)濟(jì)組織（有些地方是村委會(huì)）協(xié)商土地的承包或繼續(xù)承包的事宜；其他資料和程序，各地會(huì)有不同，但用地科會(huì)告訴你要準(zhǔn)備哪些資料；
2、繳納農(nóng)地轉(zhuǎn)用的稅費(fèi)：有耕地占用稅、新增建設(shè)用地使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、防洪基金等；
3、繳納服務(wù)性費(fèi)用：測(cè)量定界費(fèi)、圖紙費(fèi)和其他一些費(fèi)用；
4、審批通過(guò)、繳費(fèi)清楚，就辦理新的《集體土地使用證》---里面注明有農(nóng)村集體土地的用途（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地或相似的內(nèi)容）。
一、5畝田地是農(nóng)戶的；二、我不是他們村的人； 三、我辦廠是個(gè)體的。說(shuō)白了點(diǎn) 就是：我現(xiàn)在看中了一塊田地，農(nóng)戶愿意賣給我，我也想買.
這樣的話，除了上面說(shuō)到的要辦理“農(nóng)地轉(zhuǎn)用”之外，還要辦理：
（1）“農(nóng)地征用”---把“集體土地”變成“國(guó)有土地”，“農(nóng)地征用”時(shí)沒(méi)錯(cuò)，這就要村里簽訂集體土地《征用補(bǔ)償（安置）協(xié)議》，協(xié)議主要是征用土地類型、土地面積、補(bǔ)償金額、支付方式等等；主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及附屬物補(bǔ)償費(fèi)以及其他的一些費(fèi)用。補(bǔ)償完成后（也就是跟村里簽訂并支付后），“農(nóng)地專用”手續(xù)，縣級(jí)以上政府和國(guó)土局批準(zhǔn)申請(qǐng)后---
（2）“土地出讓”手續(xù)，要與國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》--里面依據(jù)規(guī)劃規(guī)定了土地的用途、使用年限、開(kāi)發(fā)建設(shè)的起止時(shí)間，里面確定了你要繳納的土地出讓金的金額。在你繳納完出讓金及相關(guān)的稅費(fèi)后，那全套資料去申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
