來(lái)源：東南快報(bào)
如果說(shuō)，2012年福州土地市場(chǎng)以成交13幅地塊的成績(jī)冷得徹骨，那么今年的土地市場(chǎng)就很難用冷熱來(lái)形容。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年福州市區(qū)已經(jīng)推出45幅地塊，共計(jì)2733.44畝，相較于去年成交的13幅、1000.9畝，供應(yīng)面積同比大漲173.1%。不過(guò)，即便如此，目前的土地供應(yīng)量距離整年4000余畝的供應(yīng)計(jì)劃則還有近半的差距。
另有統(tǒng)計(jì)顯示，在今年已經(jīng)成交的38幅地塊中，有25幅都是直接以地塊起始價(jià)成交，占比高達(dá)65.79%。
關(guān)鍵詞1火熱
四季度供應(yīng)量超全年六成
今年前三季度，福州土地市場(chǎng)延續(xù)2012年以來(lái)的低迷。3月份，福州年內(nèi)第一次推出土地后，開(kāi)發(fā)商等到6月份才迎來(lái)新的土地供應(yīng)。1-9月份，編號(hào)為2013開(kāi)頭的地塊僅有20幅。這其中還包含了4幅工業(yè)用地以及一幅流掛后再“回鍋”的地塊。
就在業(yè)界認(rèn)為土地市場(chǎng)將延續(xù)前三季度不溫不火的推地狀態(tài)時(shí)，第四季度福州的推地節(jié)奏有了逆轉(zhuǎn)。
10月份起，福州幾乎每隔半個(gè)月就有土地放量，并且多為大面積地塊。僅宗地2013-41號(hào)臺(tái)江區(qū)舊屋區(qū)改造地塊的面積就達(dá)到389.29畝，都快接近上述15幅土地的總面積。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月至今，福州已經(jīng)連續(xù)推地5次，27幅土地總計(jì)1665.4畝，占全年供應(yīng)量的64%。有業(yè)內(nèi)人士透露，近期福州可能還有新地塊入市。不僅是市區(qū)，10月以來(lái)，福州周邊縣市的推地速度同樣不可小覷。如福清、閩侯就都推出10余幅地塊，總面積都超千畝。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，四季度土地供應(yīng)大開(kāi)閘，其最根本原因就是政策深度施壓。“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，就提出2013年住房用地供應(yīng)總量原則上應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，尤其是前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。9月底，國(guó)土資源部再次下文要求各地根據(jù)實(shí)際情況穩(wěn)定土地供應(yīng)水平，同時(shí)務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。此外，許多業(yè)內(nèi)人士還將“矛頭”指向年末的財(cái)政壓力。福州不斷加大的城建力度，包括配套建設(shè)、新城開(kāi)發(fā)、舊城改造等民生項(xiàng)目的資金來(lái)源，絕大部分還是依靠土地出讓金為繼。
“舊屋改造”地塊強(qiáng)勢(shì)回歸
從區(qū)域來(lái)看，倉(cāng)山區(qū)坐上了今年的“頭把交椅”，共成交土地1166.37畝；以往相對(duì)低調(diào)的晉安區(qū)板塊，今年則有17幅土地的供應(yīng)成績(jī)，成交面積也在千畝左右。二者占據(jù)了今年福州供應(yīng)總量的七成。臺(tái)江、鼓樓則稍顯乏力，臺(tái)江區(qū)出讓8幅地塊，面積不足600畝，而鼓樓區(qū)只供應(yīng)5幅地塊，面積剛過(guò)100畝。
與以往相比，中心城區(qū)面積僅為十多畝的小面積地塊也在不斷增多。在鼓樓區(qū)供應(yīng)的5幅地塊中，面積最大的不足40畝，最小的僅6余畝。同樣的情況也出現(xiàn)在臺(tái)江區(qū)，除了舊屋改造地塊外，區(qū)域土地面積幾乎清一色在20畝左右。
舊屋改造地塊回歸是今年福州土地市場(chǎng)不容忽視的一個(gè)亮點(diǎn)。近期，福州就接連推出宗地2013-42號(hào)共和路舊屋改造地塊、2013-41號(hào)太平汀洲蒼霞舊屋改造地塊、2013-39號(hào)互愛(ài)巷舊屋區(qū)改造地塊等“舊改”地塊。
而在2012年的13幅地塊中，僅1幅涉及舊城改造。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在2009年成功出讓的31幅地塊中，有13幅為舊改項(xiàng)目。2010年56幅出讓地塊中，22幅為舊改項(xiàng)目。在2011年的土地市場(chǎng)低潮期，舊改地塊依舊過(guò)半。
此外，雖然年末涉及住宅用途的土地供應(yīng)有所增加，但縱觀(guān)全年，45幅土地供應(yīng)中，涉及住宅的土地也只有10幅，只占兩成左右。而涉商的土地共36幅，占全面供應(yīng)的八成。
房產(chǎn)專(zhuān)家江映輝分析，在樓市住宅調(diào)控的背景下，商業(yè)用地需求旺盛；而政府嘗試以加大土地供應(yīng)、加快城市建設(shè)來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商投資，造成了目前市區(qū)土地市場(chǎng)以商服用地為主，與舊改、城建緊密相連的局面。
關(guān)鍵詞2謹(jǐn)慎
近七成地塊底價(jià)成交
今年3月初，福州市國(guó)土資源局掛出了今年第一次土地出讓公告，其中01號(hào)地塊就是位于桂湖溫泉小鎮(zhèn)的超300畝純住宅用地。當(dāng)時(shí)，共有5家競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)買(mǎi)，最終經(jīng)過(guò)31輪激烈角逐，融匯集團(tuán)才以13.8億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)3055元/平方米，溢價(jià)率65%。
桂湖地塊為今年福州的土地市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。但同日隨后出讓的兩幅商服地塊卻沒(méi)有延續(xù)熱度，均以底價(jià)成交。
可以說(shuō)，“底價(jià)出讓”貫穿了全年的土地出讓市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)出讓的38幅地塊中，以底價(jià)成交的土地就達(dá)到25幅，占比達(dá)65.79%。另外，還有7幅地塊因沒(méi)有開(kāi)發(fā)商報(bào)名流掛，流掛率達(dá)16%。
即便是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的地塊，去年歲末多家公司搶地、輪番競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象已不復(fù)存在。多數(shù)土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商拿地叫價(jià)都比較理性。業(yè)內(nèi)人士分析，這可能和年初房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出的嚴(yán)厲調(diào)控信號(hào)不無(wú)關(guān)系。
此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻提高讓不少開(kāi)發(fā)商望而卻步。公告顯示，今年不少地塊對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的要求越來(lái)越嚴(yán)苛，從此前一些特殊地塊要求配建四星以上酒店開(kāi)始，到如今需要引進(jìn)國(guó)際高端酒店，顯然“只求數(shù)量不求質(zhì)量”的現(xiàn)象早已成過(guò)去式。
例如，宗地2013-05號(hào)地塊競(jìng)買(mǎi)人須為注冊(cè)資金8億元以上(含8億元)，具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的上市房地產(chǎn)企業(yè)。競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)單獨(dú)申請(qǐng)、獨(dú)立開(kāi)發(fā)，不得以?huà)炜糠绞礁?jìng)買(mǎi)；同時(shí)競(jìng)買(mǎi)人(包括其控股子公司)須于境內(nèi)特大城市(北上廣深)開(kāi)發(fā)完成單一的商業(yè)、寫(xiě)字樓總建筑面積不少于100萬(wàn)平方米，且自持并運(yùn)營(yíng)3年以上的上述物業(yè)的總建筑面積不少于16萬(wàn)平方米。如此高的門(mén)檻瞬間刷下了不少開(kāi)發(fā)商。
關(guān)鍵詞3爆發(fā)
閩房企成國(guó)內(nèi)市場(chǎng)黑馬
本土開(kāi)發(fā)商在“主場(chǎng)”的表現(xiàn)不盡如人意，但在北京、上海等地，泰禾、陽(yáng)光城、融信等福建開(kāi)發(fā)商不斷創(chuàng)造“地王”，刮起了一股閩企旋風(fēng)。
9月份，融信集團(tuán)豪擲34.6億元赴杭州拿地，再次讓業(yè)界驚呼“福建幫”來(lái)了。實(shí)際上，融信今年的亮眼表現(xiàn)不僅于此。2013年，融信集團(tuán)首次在長(zhǎng)三角區(qū)域拿地。今年4月及6月，融信大手筆拿下上海三宗宅地?？梢哉f(shuō)，今年是融信戰(zhàn)略部署的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
無(wú)獨(dú)有偶。將戰(zhàn)略中心轉(zhuǎn)移至長(zhǎng)三角的還有陽(yáng)光城集團(tuán)。今年上半年，陽(yáng)光城就接連拿下了上海浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)G03-17地塊以及外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊。
想要“走出去”的還有泰禾集團(tuán)。早在今年1月份，泰禾集團(tuán)就曾發(fā)公告稱(chēng)，今年將繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備，總額不超過(guò)50億元，拿地將鎖定海峽西岸經(jīng)濟(jì)帶、京津冀以及長(zhǎng)三角地區(qū)，2013年將在鞏固海西的基礎(chǔ)上大力拓展北京市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4、5月份前后，正是福建開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市拿地的爆發(fā)期，這與福州市場(chǎng)上土地供應(yīng)“貧瘠”不無(wú)關(guān)系，但更主要的原因應(yīng)該是房企自身的戰(zhàn)略調(diào)整。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠表示，閩企外地拿地主要是根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略在決策，考慮企業(yè)各種資源配置。尤其泰禾和陽(yáng)光城都是上市公司，相比其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的視角更寬，近兩年也開(kāi)始嘗試將自己的項(xiàng)目帶入一線(xiàn)城市。
記者看樓市
年底小戶(hù)型房源可以淘起來(lái)
年初，有位想買(mǎi)房的朋友問(wèn)我，你覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？一年過(guò)去了，這位朋友的房子依然沒(méi)有著落，而他仍然在糾結(jié)同一個(gè)問(wèn)題：明年房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？
雖然每年對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)中，有人看漲，有人看跌。但不可否認(rèn)的是，盡管樓市調(diào)控始終沒(méi)有放松，甚至逐漸趨緊，可房?jī)r(jià)還是漲了。
一位從事二手房中介服務(wù)多年的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，他手上有這么一部分潛在客戶(hù)，前幾年就想買(mǎi)房子了，當(dāng)時(shí)還能買(mǎi)得起，但是總覺(jué)得房?jī)r(jià)沒(méi)有“降”到他們的心理價(jià)位，一直觀(guān)望著，現(xiàn)在想買(mǎi)卻真是“力不從心”了。于是，房?jī)r(jià)在“天上飛”，這些人只能永遠(yuǎn)在“地上追”。
當(dāng)然，市場(chǎng)上也不乏能夠與房?jī)r(jià)“齊飛”的購(gòu)房者。陳先生在福州經(jīng)營(yíng)一家快餐店，主打鹵肉飯。去年，陳先生在市中心買(mǎi)了一套二手房，一年過(guò)去，這套房子已經(jīng)升值30余萬(wàn)元。嘗到甜頭的陳先生最近又找上了相熟的中介，希望再買(mǎi)一套。這套房他并不打算貸款，當(dāng)然，代價(jià)是他需要花掉幾乎所有的存款。在陳先生看來(lái)，明年福州房?jī)r(jià)上漲的可能性仍然很大。
實(shí)際上，采訪(fǎng)中，對(duì)明年房?jī)r(jià)看漲的觀(guān)點(diǎn)還是占大多數(shù)。
但就目前福州樓市行情來(lái)看，下半年銀根緊縮壓制了不少購(gòu)房者，而福州樓市成交也持續(xù)處于谷底。如果明年銀行貸款額度重新放量，被壓制多時(shí)的需求可能大幅爆發(fā)。根據(jù)供求關(guān)系的規(guī)律，屆時(shí)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)小幅度上漲。
另外，福州正處于快速發(fā)展階段。地鐵建設(shè)、東部新城、奧體中心等板塊的輻射效應(yīng)將逐漸凸顯，升值空間不容小覷。
不過(guò)，房?jī)r(jià)也并不是沒(méi)有下跌的可能。從房?jī)r(jià)絕對(duì)值上看，目前福州房?jī)r(jià)的水平已經(jīng)居于高值，上漲的空間不大。尤其是一些前期漲幅較大的板塊，以及大標(biāo)的房源，目前已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)。
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，明年福州房?jī)r(jià)總體將趨向平穩(wěn)，既很難出現(xiàn)大幅度上漲，也不會(huì)大跌。
至于什么時(shí)候買(mǎi)房，我想有結(jié)婚等需求的剛需客現(xiàn)在就可以行動(dòng)起來(lái)，每年年底市場(chǎng)上都有一部分真正急售的房源，一旦“人品爆發(fā)”，也是能淘到性?xún)r(jià)比高的好房子。而對(duì)于想換房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于想買(mǎi)的房源標(biāo)的額都比較大，也許耐心地等上一陣子，會(huì)有驚喜哦。另外，如果是想買(mǎi)學(xué)區(qū)房，只要能確定劃片范圍，隨時(shí)都可以出手了，畢竟這樣只少不多的稀缺資源從來(lái)就沒(méi)有降過(guò)價(jià)。
