土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。現(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。以下是關(guān)于廣州市土地出讓金計收有關(guān)政策問答：
一、廣州市計收土地出讓金計收是按哪個文件執(zhí)行？
答：2014年3月28日，《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于土地節(jié)約節(jié)約利用的實施意見》（穗府辦【2014】12號，下稱12號文）印發(fā)實施，我市計收土地出讓金政策按該文件執(zhí)行。
二、原劃撥用地上已建成并已辦理權(quán)屬登記的私有住宅房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如何計收土地出讓金？
答：私有住宅房屋（不含經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房、限價房、公租房、僑房等政策性住房）權(quán)屬轉(zhuǎn)移補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)的，屬于交易的，參照12號文第（五十三）點關(guān)于拆遷安置房補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，按房屋交易價格的1.6%計收土地出讓金（房屋交易價格按交易雙方報價與《存量房交易計稅價格核定通知書》載明價格較高者確定）；屬于贈與的，按《存量房交易計稅價格核定通知書》載明價格的1.6%計收土地出讓金。
申請人在申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)時，應(yīng)提交《存量房交易計稅價格核定通知書》。
經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房、限價房、公租房、僑房等政策性住房土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、原劃撥用地上已建成并已辦理權(quán)屬登記的私有住宅房屋自行申請補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，如何計收土地出讓金？
答：私有住宅房屋（不含經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房、限價房、公租房、僑房等政策性住房）自行申請補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，參照12號文第（五十三）點關(guān)于拆遷安置房補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，按該房屋市場評估房價的1.6%計收土地出讓金。該房屋市場評估房價由市國土房管局按規(guī)定委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房、限價房、公租房、僑房等政策性住房土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
四、原劃撥用地上已建成并已辦理權(quán)屬登記的房屋（除私有住宅房屋外）權(quán)屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制或自行申請補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，如何計收土地出讓金？
答：參照12號文第（八十四）點關(guān)于村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地使用非政府儲備用地補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，按該房地產(chǎn)市場評估地價的40%計收土地出讓金。該房地產(chǎn)市場評估地價由市國土房管局按規(guī)定委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估（以下同）。
五、對于實際沒有發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建的私有住宅房屋，現(xiàn)測繪面積與原確權(quán)面積不符，如何計收土地出讓金？
答：現(xiàn)確權(quán)面積以最新測繪結(jié)果為準(zhǔn)的，如房屋原確權(quán)面積已辦理土地有償使用手續(xù)，現(xiàn)確權(quán)面積全部視作按已辦理土地有償使用手續(xù)處理（出讓起始時間及出讓年限與原證注記相同），不涉及補(bǔ)交或退減土地出讓金；如房屋原確權(quán)面積全部或部分未辦理土地有償使用手續(xù)，現(xiàn)測繪面積較原確權(quán)面積增加部分按劃撥方式處理。
六、已建成私有住宅房屋發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建，房屋用途仍為住宅的，如何計收土地出讓金？
答：（一）對于擴(kuò)建、加建、改建發(fā)生在1993年1月1日之前的（以有關(guān)部門確認(rèn)的實際建設(shè)行為發(fā)生日期為準(zhǔn)），房屋建筑面積增加部分不涉及補(bǔ)交土地出讓金，按劃撥方式處理。
（二）對于擴(kuò)建、加建、改建發(fā)生在1993年1月1日之后的（以有關(guān)部門確認(rèn)的實際建設(shè)行為發(fā)生日期為準(zhǔn)），按照12號文第（五十六）點關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，分以下情形處理：
1.屬原劃撥用地的，建筑面積有增加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場評估樓面地價（市場評估樓面地價的估價時點為案件受理之日，土地出讓起始時間為土地出讓金繳清之日）。
2.屬已出讓用地的，建筑面積增加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場評估樓面地價（市場評估樓面地價的估價時點為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時間為已出讓設(shè)定的出讓起始時間）；建筑面積減少的，不作退減。
七、已建成私有住宅房屋拆除重建，房屋用途仍為住宅的，如何計收土地出讓金？
答：按私有住宅房屋用地屬于劃撥用地或出讓用地分別處理：
（一）原劃撥用地的，參照12號文第（三十二）點關(guān)于協(xié)議出讓價格的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=房地產(chǎn)市場評估地價-經(jīng)評審的征地拆遷費(fèi)用；征地拆遷費(fèi)用參照12號文第（二十五）點土地綜合開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，即征地拆遷費(fèi)用=重建時點辦公用途市場評估地價的60%?用地面積。
（二）屬已出讓用地的，按照12號文第（五十六）點關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場評估樓面地價（市場評估樓面地價的估價時點為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時間為已出讓設(shè)定的出讓起始時間）；建筑面積減少的，不作退減。
八、已建成房屋（不含私有住宅房屋）發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建但未改變房屋用途的，如何計收土地出讓金？
答：按照12號文第（五十六）點關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，分以下情形處理：
1.屬原劃撥用地的，如仍屬可劃撥用地項目，不需補(bǔ)交土地出讓金；除此之外，建筑面積有增加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場評估樓面地價（市場評估樓面地價的估價時點為案件受理之日，土地出讓起始時間為土地出讓金繳清之日）。
2.屬已出讓用地的，出讓合同有約定，從其約定；沒有約定，建筑面積增加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×單價（單價為申請補(bǔ)交土地出讓金時市場估價樓面地價與原出讓合同樓面地價較高者，市場評估樓面地價的估價時點為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時間為已出讓設(shè)定的出讓起始時間）；建筑面積減少的，不作退減。
九、已建成房屋（不含私有住宅房屋）發(fā)生拆除重建但未改變房屋用途的，如何計收土地出讓金？
答：按已建成房屋（不含私有住宅房屋）用地屬于劃撥用地或出讓用地分別處理：
（一）原劃撥用地的，參照12號文第（三十二）點關(guān)于協(xié)議出讓價格的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=房地產(chǎn)市場評估地價-經(jīng)評審的征地拆遷費(fèi)用；征地拆遷費(fèi)用由于用地單位征地拆遷支出費(fèi)用的原始憑證缺失等原因難以評審確定的，工業(yè)用地按市場評估地價的40%計收土地出讓金；其他用地參照12號文第（二十五）點關(guān)于土地綜合開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算征地拆遷費(fèi)用，即征地拆遷費(fèi)用=重建時點辦公用途市場評估地價的60%?用地面積。
（二）屬已出讓用地的，按照12號文第（五十六）點關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場評估樓面地價（市場評估樓面地價的估價時點為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時間為已出讓設(shè)定的出讓起始時間）；建筑面積減少的，不作退減。
十、原劃撥用地上已建成房屋（含私有住宅房屋）發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建、拆除重建且房屋用途變更的，如何計收土地出讓金？
答：按照12號文第（四十九）點第3（2）小點關(guān)于改變用途補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，補(bǔ)交土地出讓金額=改變用途后的市場評估地價?評估的原劃撥用地市場價。
十一、涉及改變土地用途的，如何計收土地出讓金？
答：（一）劃撥用地上土地用途改變?yōu)樯唐纷≌?，或由用地單位自行申請改變?yōu)榻?jīng)營性用途進(jìn)行新建的，按照12號文第（四十九）點第3（1）小點關(guān)于改變土地用途收回土地使用權(quán)的規(guī)定，由政府收回土地使用權(quán)后公開出讓，并按照評估的原劃撥用地市場價格補(bǔ)償。
（二）劃撥用地上除土地用途改變?yōu)樯唐纷≌?，因?guī)劃調(diào)整而非用地單位自行申請改變土地用途，且經(jīng)政府批準(zhǔn)不收回土地使用權(quán)的，參照12號文第（四十九）點第3（2）小點關(guān)于改變土地用途補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=改變用途后的市場評估地價-評估的原劃撥用地市場價。
（三）已出讓用地上因規(guī)劃調(diào)整而非用地單位自行申請改變土地用途，且經(jīng)政府批準(zhǔn)不收回土地使用權(quán)的，按照12號文第（五十六）點關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，出讓合同有約定的，從其約定；沒有約定的，按各類用途面積增減情況計算補(bǔ)交的土地出讓金，如計算的補(bǔ)交土地出讓金額減少，不作退減。（市場評估樓面地價的估價時點為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時間為已出讓設(shè)定的出讓起始時間）
十二、以劃撥方式取得村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地，村集體經(jīng)濟(jì)組織自行申請補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，如何計收土地出讓金？
答：按照12號文第（八十四）點關(guān)于村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，屬政府儲備用地的，按相應(yīng)用途市場評估地價計收土地出讓金，但不得低于實際土地取得成本與土地開發(fā)成本及按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和；屬非政府儲備用地的，按相應(yīng)用途市場評估地價的40%計收土地出讓金。
十三、12號文第（五十一）點中“本意見實施前已辦理產(chǎn)權(quán)登記的”，具體是指什么情況？
答：“已辦理產(chǎn)權(quán)登記的”是指已建成并已取得權(quán)屬登記證明文件的房地產(chǎn)，包括已初始登記（或稱“大確權(quán)”）的房地產(chǎn)。
十四、12號文第（五十三）點中“房屋交易價格”的含義是什么？
答：房屋交易價格是指交易雙方報價與課稅價格（即《存量房交易計稅價格核定通知書》載明價格）較高者。
十五、已出讓工業(yè)用地項目增加生產(chǎn)性用房，是否需計收土地出讓金？
答：已出讓工業(yè)用地項目增加生產(chǎn)性用房，按照國土資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號，2014年）第二十四條“在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款”的規(guī)定執(zhí)行。
十六、已出讓合同用地中享受了自用優(yōu)惠的自用建筑面積，因權(quán)屬轉(zhuǎn)移或自行申請補(bǔ)交享受自用優(yōu)惠部分土地出讓金，如何計收土地出讓金？
答：原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)關(guān)以及行政事業(yè)單位歷史用地自用辦公優(yōu)惠，按標(biāo)定地價5%計收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需補(bǔ)交土地出讓金金額=市場評估地價×40%×45%。
原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)關(guān)以及行政事業(yè)單位新征用地自用辦公優(yōu)惠，按標(biāo)定地價10%計收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需補(bǔ)交土地出讓金額=市場評估地價×40%×90%。
原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)關(guān)以及行政事業(yè)單位歷史用地自用住宅優(yōu)惠，按標(biāo)定地價10%計收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需補(bǔ)交土地出讓金額=市場評估地價×40%×40%。
原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)關(guān)以及行政事業(yè)單位新征用地自用住宅優(yōu)惠，按標(biāo)定地價20%計收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需補(bǔ)交土地出讓金額=市場評估地價×40%×80%。
原合同受讓人若享受了企業(yè)歷史用地自用宿舍優(yōu)惠，按標(biāo)定地價40%計收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需補(bǔ)交土地出讓金金額=市場評估地價×40%×10%。
原合同受讓人若享受了企業(yè)新征用地自用宿舍優(yōu)惠，按標(biāo)定地價80%計收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需補(bǔ)交土地出讓金額=市場評估地價×40%×20%。
原合同受讓人若享受了歷史用地自建自用生產(chǎn)經(jīng)營項目優(yōu)惠，按標(biāo)定地價50%計收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時無需補(bǔ)交土地出讓金。
十七、已出讓地塊的地下空間建筑，如何計收土地出讓金？
答：按照12號文第（五十一）點關(guān)于地下空間建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，分以下情形處理：
一、原出讓合同對地下空間建筑調(diào)整土地出讓金已有約定的，從其約定。
二、原出讓合同約定暫緩征收地下空間建筑土地出讓金（包括沒有約定的）、在12號文實施前未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，分為四類辦理：一是依法可以劃撥的，按劃撥方式處理；二是地下商業(yè)、辦公分別以首層商業(yè)、辦公市場評估地價的比例計收土地出讓金，其中地下負(fù)一層的比例為50%，地下負(fù)二層及以下的比例25%；三是非機(jī)動車庫以首層非機(jī)動車庫市場評估地價的比例計收土地出讓金，其中地下負(fù)一層的比例為50%，地下負(fù)二層及以下的比例為25%；四是除上述第一、二、三類以外的其他地下空間建筑，包括機(jī)動車庫、設(shè)備用房等以首層機(jī)動車庫市場評估地價的比例計收土地出讓金，其中地下負(fù)一層的比例為50%、地下負(fù)二層及以下的比例為25%。
