來源：搜狐焦點
2013年隨著三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議的相繼召開，土地流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)稅、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等話題也相繼浮出水面，成為媒體關(guān)注的焦點，今天有幸邀請到亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存先生，為我們深度解讀房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢和走向。
【東北新聞網(wǎng)】：三中全會后，媒體更多關(guān)注于"土地流轉(zhuǎn)使用宅基地"，因為農(nóng)村土地是農(nóng)民唯一所擁有的最有價值的資源，如此關(guān)系到農(nóng)民切身利益的政策改革，很多農(nóng)民卻對這個概念很模糊，您能否為我們解讀一下"土地流轉(zhuǎn)"對農(nóng)民有哪些意義?它能否為農(nóng)民帶來更多收益?
【陳寶存】：好的，確實像你說的三中全會前與三中全會后，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城鎮(zhèn)化會議、中央農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作會議，很多會議都在對"土地流轉(zhuǎn)"做進(jìn)一步的解讀，三中全會說的很寬泛，但是后來的幾個會議就特別詳細(xì)的闡明了我們未來在"土地流轉(zhuǎn)"政策上的立場。實際上最初大家特別關(guān)注還是誤導(dǎo)和誤傳起了決定性因素。所以說，尤其是有土地的老百姓可能一直搞不清楚到底什么叫"土地流轉(zhuǎn)"?他和土地買賣有什么差距?能給我創(chuàng)造更高的利潤么?這些概念在各種言論的情況下，在新城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的條件下，都有很多誤讀。我們是搞一級土地開發(fā)出身就沒有太多的誤讀，在三中全會之前的各種論壇、講演過程中，我當(dāng)時對"土地流轉(zhuǎn)"的預(yù)期并不高，我認(rèn)為不應(yīng)該像當(dāng)時網(wǎng)上所流傳的那樣、其他專家所認(rèn)為的那樣一步到位。而是很可能堅守以前的方式不動，包括征地還是國家統(tǒng)一征用，流轉(zhuǎn)是有限度的規(guī)劃內(nèi)的流轉(zhuǎn)，這一點我一直是堅持的。
從現(xiàn)在情況，之前我在論壇上的觀點基本都落實了，現(xiàn)在我們要做什么?三中全會有一個方向，比如"建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場"，這個建立是未來的方向，但不是現(xiàn)在的現(xiàn)實。比如說后來對18億畝耕地紅線的堅持，可以說三中全會之后的幾個經(jīng)濟(jì)工作會議，越來越強(qiáng)化堅持18億畝耕地紅線，保保證中國糧食的安全。甚至農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作會議說的很明白中國人的飯碗要端中國人的糧食。所以說這些東西都是對未來土地流轉(zhuǎn)有決定性的影響。說多了呢，可能還不是很清楚，但是有一點大家可以放心的，對于農(nóng)民來講無論你是有限度的流轉(zhuǎn)，還是農(nóng)用地在用途管制下的就是耕地，耕地就可以流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)了創(chuàng)造一定的收益，讓你的收益越來越擴(kuò)大化，讓農(nóng)民在征地的過程中你的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越來越擴(kuò)大化，這個是可以預(yù)期的，實際上對于"土地流轉(zhuǎn)"，我覺得農(nóng)民個人不要抱過高的期望，但是對整個收入水平的增加應(yīng)該還是可以預(yù)期的，但不是賣塊地我就發(fā)財了，這是絕對不允許買賣的，它只是耕用權(quán)利的轉(zhuǎn)移，耕地還是農(nóng)民個人的，但是日常的耕種可以轉(zhuǎn)給種糧大戶等，然后你去拿每年的收成，也可以要現(xiàn)金，當(dāng)然這種變化是一個穩(wěn)步提升收入的階段，不是一下子說把地賣了，以后完全這塊地就不管了，一次性拿幾百萬就走了，這是不可以的。
還有一點與農(nóng)民切實相關(guān)的就是宅基地，農(nóng)村集體建設(shè)用地最主要的成分就是宅基地，當(dāng)然之外還有農(nóng)村的加工廠、原來村委會的建設(shè)用地、村辦的辦公樓等，這些都屬于農(nóng)村集體的建設(shè)用地，現(xiàn)在可以在用途上進(jìn)行轉(zhuǎn)變?？赡芤郧笆且粋€啤酒廠，啤酒廠倒閉了我要開一個鋰電池廠，可不可以給他呢?可以，但是你要說這些宅基地，讓農(nóng)民是上樓前，原來一個村占了900畝地，農(nóng)民上樓后500畝地就夠了，還剩400畝地干什么?這個絕對不允許搞商品房開發(fā)，那用來干什么?我最看好的是剩下的400畝可以賣給城市政府，城市政府征地時有指標(biāo)，就可以給村里產(chǎn)生很多的效率，村里就可以一起用這個錢搞個企業(yè)呢?是有這種方向流轉(zhuǎn)，但是真正獲益最高的就是城市政府在征用城市周邊各村地是收益最高的，但是要是離城市很遠(yuǎn)，那就只能是流轉(zhuǎn)地下。這樣的話收益上是有一定的增加，但是如果說是近郊的居民，在征地的過程中，以前我們講補(bǔ)償三十年，現(xiàn)在取消了，以后補(bǔ)償不知道多少年。
這樣就分出了這幾類，一類是城近郊的，城中村村民在"土地流轉(zhuǎn)"過程中收益會很高。再稍微偏遠(yuǎn)一點的流轉(zhuǎn)的是地片，收益也不錯，我的地我不種了，流轉(zhuǎn)給種地大戶，這種收益不會很高。因為你種糧他種糧差距并不大。所以大家對這幾類的土地要有自己的定位，胃口可以有，但是不要太高，只有征地才能取得更高的收益。
