來源：中國(guó)證券報(bào)
從2007年開始，溫州樂清市農(nóng)村合作銀行開始試行“農(nóng)房抵押貸款”，農(nóng)民以房產(chǎn)證、土地使用證、村委會(huì)認(rèn)可書作為抵押物，審核通過后經(jīng)過市場(chǎng)評(píng)估，農(nóng)民可獲得房?jī)r(jià)60％到80％的貸款，樂青成為第一個(gè)吃螃蟹的人。“第一個(gè)螃蟹”的味道甚好，中國(guó)人民銀行溫州市中心支行隨即對(duì)此進(jìn)行推廣，龍灣、瑞安、蒼南、平陽(yáng)等市縣（區(qū)）相繼展開探索，參與地區(qū)占了溫州的“半壁江山”。但2008年7月1日，建設(shè)部頒布《房屋登記辦法》施行，其中規(guī)定“村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在本村范圍內(nèi)進(jìn)行”。當(dāng)?shù)胤抗懿块T據(jù)此不再受理農(nóng)房抵押登記，銀行也暫停了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
今年8月份，溫州市政府發(fā)布的《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》規(guī)定，自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，位于浙江南部的溫州，在今年進(jìn)入下半年之時(shí)動(dòng)作尤為明顯。
根據(jù)該規(guī)定，溫州產(chǎn)權(quán)交易的收益、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的交易收益，應(yīng)當(dāng)納入本集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)，實(shí)行統(tǒng)一管理，并用于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利分配、社會(huì)保障、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè)；而農(nóng)村個(gè)人產(chǎn)權(quán)的交易收益，歸個(gè)人所有。一直以來，我國(guó)法律對(duì)農(nóng)民私有房屋的買賣、轉(zhuǎn)讓限制嚴(yán)格，禁止轉(zhuǎn)讓給外村村民和非農(nóng)業(yè)戶口居民。溫州此次土改的最大突破在于，農(nóng)屋從村級(jí)交易擴(kuò)展到縣域交易，同時(shí)允許宅基地在非城鎮(zhèn)戶籍中流轉(zhuǎn)。
溫州市委農(nóng)辦此后對(duì)此解讀，強(qiáng)調(diào)“農(nóng)村房屋所有權(quán)只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行交易”而廓清了溫州土改的爭(zhēng)議。但在這片土地上，對(duì)于農(nóng)村土地的盤活與探索一直在持續(xù)。
申萬(wàn)研究所認(rèn)為，該管理辦法的出臺(tái)為溫州的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了法規(guī)依據(jù)，有望規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為，推動(dòng)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素的流動(dòng)，盤活農(nóng)村閑置資源，優(yōu)化農(nóng)村資源配置，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益、增進(jìn)農(nóng)民利益。
此次溫州土改最大的亮點(diǎn)，在于農(nóng)村房屋所有權(quán)的交易。盡管根據(jù)市政府的解讀，農(nóng)房交易仍僅限于本村居民之間進(jìn)行，但農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，涉及處置不良抵押的農(nóng)房，可在縣域范圍內(nèi)置換交易。
因此盡管此次政策并未突破法規(guī)紅線，農(nóng)房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實(shí)現(xiàn)了農(nóng)房?jī)r(jià)值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。申萬(wàn)研究所認(rèn)為，作為國(guó)家級(jí)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)和金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)身份的溫州，此次溫州土改釋放的信號(hào)意義非凡，或成為農(nóng)村土地改革的新樣本。
