針對大量農(nóng)村宅基地閑置和低效利用情況，各地積極探索農(nóng)村宅基地退出機制，以充分利用好農(nóng)村宅基地資源，拓展農(nóng)村的用地空間。不過，當前宅基地退出機制還存在一些問題，需要進一步改善。
存在的問題——
收回制度不健全，農(nóng)民退出閑置宅基地沒有積極性
宅基地收回制度不健全，缺乏可操作性。對宅基地使用權(quán)實行收回是宅基地退出的重要途徑，現(xiàn)行《土地管理法》第六十五條確立了宅基地收回制度，并原則性規(guī)定了宅基地使用權(quán)收回的幾種情形，但對宅基地收回涉及的具體政策界限、收回程序等卻沒有作出相應(yīng)規(guī)定，更沒有明確宅基地收回時的補償標準等相關(guān)問題，實際管理中真正收回的宅基地寥寥無幾。這就導致農(nóng)村宅基地的使用長期處于增量供應(yīng)狀態(tài)，存量盤活利用幾乎為零。
宅基地無償無限期使用和限制流轉(zhuǎn)，導致農(nóng)民退出閑置宅基地缺乏動力。現(xiàn)行農(nóng)村宅基地是村民基于本村集體成員的特殊身份，通過申請方式無償取得、長期使用。一方面，宅基地取得的無償性、使用的無限期性以及無留置成本，使村民更傾向于盡可能多地占有宅基地，而非集約高效利用土地。另一方面，宅基地流轉(zhuǎn)的限制，使許多已經(jīng)或準備移居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的村民，不能通過讓渡宅基地使用權(quán)實現(xiàn)宅基地財產(chǎn)權(quán)益，導致這些宅基地長期閑置，造成“空心村”等現(xiàn)象。
對主動退出宅基地的缺乏補償與激勵，農(nóng)民沒有退出閑置宅基地的意愿。農(nóng)民出于傳統(tǒng)觀念以及房屋產(chǎn)權(quán)保護意識，不愿輕易自行退出閑置宅基地，如果退出，必須給予一定的經(jīng)濟補償。但這部分補償資金如何解決，是制約宅基地退出的一個重要因素。是村集體補貼？還是地方財政解決？或是在土地出讓金收入中解決？都是值得探討的問題。
拆舊復墾進展緩慢，操作有難度。現(xiàn)行政策鼓勵村民居住向中心村和小城鎮(zhèn)集中，通過實施農(nóng)村宅基地整理復墾工程，推動農(nóng)戶退出宅基地，但由于缺乏具體配套政策措施和有效的激勵機制，加之社會經(jīng)濟條件制約，農(nóng)村宅基地整理復墾整體進展緩慢。同時，每個村、組每年都會有一定數(shù)量的宅基地退出，分散零星，農(nóng)村宅基地退出并不容易整體統(tǒng)一實施。
對策和建議——
建立合理的農(nóng)村宅基地退出機制，補償必須到位
健全農(nóng)村宅基地復墾、整理、置換機制。宅基地整理、復墾政策配套不夠健全，難以構(gòu)筑宅基地退出有效運作平臺。目前，通過實施土地綜合整治項目等能夠有效促進農(nóng)村宅基地退出，但存在局限性。首先是資金配套政策，農(nóng)村宅基地的整理復墾資金需求量大，且具有明顯的公益性，國家及地方政府一定量的公共財政投入保證政策是必要條件。不少地方在實施農(nóng)村宅基地的整理復墾工程中要求資金自求平衡，不利于農(nóng)村宅基地的整理復墾工作開展。此外，還有村莊建設(shè)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃協(xié)調(diào)問題，宅基地的整理復墾實施過程還往往涉及跨村安置、退出宅基地補償、集體土地權(quán)屬調(diào)整、土地整理后的收益分配等諸多問題，農(nóng)民退出宅基地后在城鎮(zhèn)社區(qū)安置還涉及戶籍、城鄉(xiāng)社會保障差異、就業(yè)等問題，都需要有配套政策及制度支持。
建立農(nóng)村宅基地收回補償制度。建立農(nóng)村宅基地收回補償制度是以當事人取得宅基地的合法與否為前提，對于宅基地取得不合法的，原則上應(yīng)無償收回。補償制度建立的核心是國家、集體、農(nóng)戶三者均認同的補償標準及補償方式。同時，從激勵農(nóng)戶主動退出宅基地及農(nóng)戶長遠生計考慮，還需從社會保障、就業(yè)等方面出臺政策，對農(nóng)戶提供保障。宅基地的退出必須遵循自愿、有償原則，成熟一個退出一個，不得強迫農(nóng)民退出，也不得在退出過程中壓價、克扣補償費用，侵害農(nóng)民利益。
建立農(nóng)村宅基地退出機制。一是引導機制。在編制好鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合新型農(nóng)村建設(shè)，通過建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機制和實施農(nóng)村宅基地的整理、復墾，引導農(nóng)戶退出宅基地。二是壓力機制。主要是針對違法取得、超標超占的宅基地及非本集體經(jīng)濟組織成員占用的宅基地，實行無償收回。三是激勵機制。本著鼓勵農(nóng)民將空閑宅基地退出的理念，在土地出讓收益中，拿出相應(yīng)的費用作為對退出宅基地的農(nóng)民補償。通過落實福利政策和補償使農(nóng)戶主動退出宅基地后的福利不低于宅基地持有的福利，從而引導農(nóng)戶自愿放棄或退出閑置宅基地。比如，對經(jīng)省廳驗收合格的新增耕地給予每畝3萬元獎勵資金，使退出宅基地的農(nóng)民在宅基地復墾和房屋拆遷中能得到合理補償，調(diào)動農(nóng)民的積極性。
簡化辦理程序，嚴把政策關(guān)。建議以年度為單位，先對全市宅基地退出進行驗收，驗收合格后匯總出退出總量，作為下一年度的建設(shè)用地指標，數(shù)量上不分多少，不規(guī)定區(qū)域，無需先申報計劃再確定區(qū)域等在現(xiàn)實中難以操作的程序。這樣，更加符合農(nóng)村宅基地退出的實際，有利于操作。與此同時，嚴格把好政策關(guān)：一方面，要把好退出質(zhì)量關(guān)。接到集體建設(shè)用地復墾申報后，應(yīng)以第二次土地調(diào)查成果資料為基礎(chǔ)，經(jīng)實地調(diào)查后認定退出宅基地的面積和房屋狀況。另一方面，把好復墾驗收關(guān)。房屋拆遷復墾后，國土資源管理部門組織相關(guān)局委及工作人員對退出宅基地復墾情況進行驗收，必須達到當?shù)赝鹊赜蚋刭|(zhì)量標準才能認定合格。
