隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國正以土地有償使用為基本思路，開展對土地使用制度的改革，從而也為改革林地使用制度提供了良好的外部環(huán)境。林地使用制度改革的目標應(yīng)是通過明細的林地產(chǎn)權(quán)制度、公平的林地市場競爭機制和合理的林地收益分配機制和合理的林地收益分配機制，實現(xiàn)林地價值評估體系和方法的確立、林地產(chǎn)權(quán)的界定和林地市場的培育、適應(yīng)市場機制的新的林地管理制度的建立等。
一、地租和林地地租
地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，是土地使用者為了使用土地本身而支持給土地所有者的報酬。由于土地資源具有稀缺性和不可再生性，使得土地所有權(quán)具有壟斷性，土地所有權(quán)的壟斷在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，表現(xiàn)為土地所有者可以租出土地取得地租。
馬克思主義地租理論主要分析了級差地租和絕對地租。級差地租的形成是同土地的等級有聯(lián)系的，它產(chǎn)生的原因是土地的有限性所引起的土地經(jīng)營壟斷。級差地租按其形成的基礎(chǔ)不同表現(xiàn)為兩種形式：第一種形式(級差地租Ⅰ)是同土地的肥沃程度和位置優(yōu)劣有關(guān)的級差地租;第二種形式(級差地租Ⅱ)是同在土地上連續(xù)追加投資所引起的不同勞動生產(chǎn)率有關(guān)的級差地租。就土地肥力而論，最優(yōu)、次優(yōu)和中等地的產(chǎn)量依次高于劣等地，單位產(chǎn)品的生產(chǎn)費用依次低于劣等地。當按由劣等地產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格所決定的社會生產(chǎn)價格出售產(chǎn)品時，最優(yōu)地、次優(yōu)地和中等地就獲得一個高于平均利潤以上的超額利潤。就土地位置離市場遠近不同而言，經(jīng)營距離市場較近的土地，同樣能夠獲得平均利潤以上的超額利潤。這兩種形式下的超額利潤都被土地所有者占有，也就成為級差地租Ⅰ。
級差地租第二種形式(級差地租Ⅱ)，是指在土地上連續(xù)追加投資造成的不同勞動生產(chǎn)率所引起的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，這就是級差地租Ⅱ的實體。不論優(yōu)等地還是劣等地，只要追加投資多獲得的不同勞動生產(chǎn)率形成的超額利潤，都會轉(zhuǎn)化成級差地租。在一般情況下，級差地租Ⅰ全部落入土地所有者手中，級差地租Ⅱ在土地足月有效期內(nèi)，由土地經(jīng)營者占有。一單租約期滿，土地可能產(chǎn)生的級差地租Ⅱ，在簽訂新租約時，就會全部直接轉(zhuǎn)化為土地所有者占有。因此，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，土地經(jīng)營者希望簽訂長期租約，而土地所有者則作相反的考慮。
在農(nóng)業(yè)中，由于土地所有權(quán)對土地經(jīng)營的壟斷，在很大程度上限制著資本的自由轉(zhuǎn)移，因而任何人想要投資于農(nóng)業(yè)，都必須想土地所有者租賃土地交納地租，這就形成了絕對地租。對于一切租用的土地，哪怕是最劣等地，也必須支付絕對地租。
地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，這是一切地租的共同點。土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)的前提條件。如果自己既是土地所有者，又是土地使用者，就沒有必要向自己交納地租。但發(fā)生兩權(quán)分離一定能產(chǎn)生地租嗎?這也存在兩種情況：一是土地所有者在一定時期內(nèi)把土地使用權(quán)無償借與貨轉(zhuǎn)讓他人，因土地所有權(quán)在經(jīng)濟上無所體現(xiàn)，就不可能產(chǎn)生地租。在我國高度集中的計劃經(jīng)濟體制下，無償使用公有土地就屬于這種情況。另一種情況是土地所有者把土地使用權(quán)在一定時期內(nèi)有償?shù)爻鲎饨o承租人，向承租人收取租金，所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)。由此可見，在兩權(quán)分離的條件下采取有償使用的租賃形式，才能產(chǎn)生地租，即土地租賃關(guān)系是產(chǎn)生地租的客觀基礎(chǔ)。國有林地的有償使用，即林地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，將產(chǎn)生地租這一經(jīng)濟形勢。
上面的分析雖然是以農(nóng)業(yè)土地(耕地)為例說明地租原理，但林業(yè)用地的地租與農(nóng)業(yè)用地的地租具有相同的原理，只是兩者的側(cè)重點略有不同。林地地租額同樣包括絕對地租和部分級差地租，即使最劣等林地或位置最僻遠的林地(相比較而言)也包括絕對地租。由于自然因素(如氣候、土壤、海拔高度、地勢等)和地理位置對林地生產(chǎn)力有著直接的影響，級差地租Ⅰ無疑構(gòu)成了林地地租的主體。林地地租也可以理解為一個林木培育周期內(nèi)的林地使用費，它由林地的預(yù)期收益所決定。林地地租的來源仍然是林地所有者獲得的林業(yè)平均社會投資利潤額以上的份額。林地地租也就構(gòu)成了林地價格的主要內(nèi)容。為了更準確地估算林地價格，加強對林地地租的評估和測算工作是十分必要的。
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，實行國有林地的有償使用，上述的地租理論仍具有很強的適應(yīng)性。至于林地租賃經(jīng)營體制下的級差地租和分配現(xiàn)作如下分析：當國有林地的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)實行分離時，就確立了林地的承租關(guān)系。作為林地所有權(quán)的壟斷者國家(包括地方政府)，為了使林地所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，就要向林地租賃者征收包括級差地租在內(nèi)的地租。國家應(yīng)占有級差地租Ⅰ，而林地承租者在租賃期內(nèi)則占有級差地租Ⅱ。
由于林地自然條件不同或地理位置不同而產(chǎn)生的級差地租Ⅰ，并不是由林地的租賃者所決定的。林地生產(chǎn)力差異的出現(xiàn)，或者是林地存在著自然條件的差別，或者是國家(包括地方政府)進行合理規(guī)劃、長期投資的結(jié)果，由于上述原因而形成的級差收益不應(yīng)歸承租者所有，而應(yīng)以級差地租的形式，上繳給土地所有者——國家所有。
對級差地租Ⅱ的分析有所不同。級差地租Ⅱ是承租者對林地連續(xù)追加投資提高林地生產(chǎn)率而形成的。為了鼓勵承租者增加對林地的投資，這部分與承租者投入資金和消耗的勞動有關(guān)的級差地租Ⅱ應(yīng)歸林地承租者所有。著在很大程度上體現(xiàn)了“誰投資、誰收益;多投資，多收益”的原則，有利于調(diào)動承租者集約經(jīng)營林地的積極性。
在國有林地實行有償使用的新體制下，級差地租這一行經(jīng)濟杠桿對林業(yè)發(fā)展所起的作用主要有以下幾點：(1)對于級差地租的準確測算和合理分配，將為確定林地價格、建立林地市場奠定科學(xué)的基礎(chǔ);(2)國家征收級差地租Ⅰ，既保證了國有林地所有權(quán)的實現(xiàn)，又可以使國家得到一筆巨額收入，用于林業(yè)或其他經(jīng)濟部門的發(fā)展。在林地自然條件差異極大的情況下，通過征收級差地租Ⅰ，能使各個承租者在平等條件下開展競爭，從而合理調(diào)節(jié)了林地承租者增加對林地的投資，在很大程度上避免了林地經(jīng)營中的短期行為;(4)為了鼓勵經(jīng)營者承租自然條件較差或位置僻遠的林地，因國家投資而在簽訂租約前產(chǎn)生的部分級差地租Ⅱ(土地出租時其他表現(xiàn)形式為級差地租Ⅰ)可留給承租者，以調(diào)動其經(jīng)營積極性。
