2011年1月21日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，城市房屋拆遷進(jìn)入新的階段。房子是村子里宅基地上的，要拆遷了，是否可以按照征收條例的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？我們依據(jù)國(guó)家、省及我市相關(guān)城市房屋拆遷法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合群眾關(guān)心的熱點(diǎn)焦點(diǎn)問題進(jìn)行解讀。
Q: 房屋征收評(píng)估一般都采取什么辦法？
A：住宅房屋評(píng)估，一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，參照被征收房屋的狀況進(jìn)行評(píng)估。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可采用收益法、成本法或其他方法評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中說明原因。
非住宅房屋的評(píng)估一般采用2種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。凡有收益的房屋可采用收益法等其他方法。
Q、房屋征收當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的如何處理？
A：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的政府依照房屋征收補(bǔ)償條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
Q、房屋征收當(dāng)事人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，一方反悔怎么辦？
A：房屋征收補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。
Q.房子是村子里宅基地上的，要拆遷了，是否可以按照征收條例的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？
A：宅基地屬于集體土地的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《威海市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)膶?shí)施意見》的規(guī)定，集體土地上的房屋拆遷不適用于征補(bǔ)條例。
Q、房屋征收時(shí)，對(duì)無證房屋有補(bǔ)償么？
A：在實(shí)施房屋征收前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房屋征收實(shí)施單位對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，并在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布調(diào)查結(jié)果。對(duì)房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，國(guó)土資源、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，房屋征收部門按照認(rèn)定意見處置。
Q、對(duì)被征收住宅房屋實(shí)行的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如何理解？被征收房屋所處區(qū)位沒有新建商品房，如何確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？
A：維護(hù)被征收人特別是住宅房屋被征收人合法權(quán)益，保障其居住條件，是山東省房屋征補(bǔ)條例和我市房屋征補(bǔ)實(shí)施意見的重要立法原則。因舊城區(qū)改建征收的住宅房屋，往往建筑年代早，建筑質(zhì)量差，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，如果僅按照其房屋實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行征收補(bǔ)償，很難保證其重新購(gòu)置到類似房屋，也會(huì)導(dǎo)致其買不起同區(qū)位、同面積的新建商品房，難以保證其居住條件不降低。
早在2006年，省房屋拆遷條例就確立了拆舊補(bǔ)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并在實(shí)踐中取得了良好效果，為保持政策延續(xù)性，保證征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不降低，山東省房屋征補(bǔ)條例及我市房屋征補(bǔ)實(shí)施意見繼續(xù)保持省拆遷條例確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定：“被征收住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定”。
這里所稱“新建普通商品房”，不是指特定的、某個(gè)已經(jīng)建成或者將要建成的商品房項(xiàng)目，如果被征收房屋同區(qū)位有現(xiàn)實(shí)存在的新建商品房項(xiàng)目，其銷售均價(jià)是評(píng)估確定“新建普通商品房?jī)r(jià)格”需要參考的因素，如果現(xiàn)實(shí)中沒有這樣的商品房項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)評(píng)估方法，綜合考慮普通商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，評(píng)估確定該區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格，并以此作為評(píng)估確定被征收房屋補(bǔ)償價(jià)格的基準(zhǔn)。
按照這個(gè)基準(zhǔn)，結(jié)合被征收范圍的建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)年代、樓層、朝向、配套等因素，在政府確定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之上，評(píng)估確定被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值。
