隨著城市化進(jìn)程的加快，許多農(nóng)民進(jìn)城定居，急于將農(nóng)村的房屋出賣變現(xiàn)。而一些城里人則希望在農(nóng)村購(gòu)置房屋作為休假消遣的好去處，還有人因買不起樓房，只得低價(jià)購(gòu)買農(nóng)村住宅，由此導(dǎo)致農(nóng)村宅基地買賣合同糾紛日趨上升。
來看一個(gè)案例：
老王是北京密云某村村民。1999年底，老王想將其名下的宅基地的地上房屋出售，經(jīng)熟人介紹，老王與城里的居民老宋簽訂了房屋買賣協(xié)議，雙方約定，老宋以10萬元的價(jià)格購(gòu)買老王所有的位于某村院落一處，包括四間北正房及三間東廂房。老宋支付房款后，老王將售賣房屋及院落交由老宋使用。
2005年，因老王售賣的房屋被劃入拆遷范圍，老王遂找到老宋，以農(nóng)村宅基地上房屋依法不能賣給居民為由，主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求老宋返還上述房屋及院落，遭到老宋拒絕。為此，老王將老宋訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無效，收回房產(chǎn)，并同意返還老宋已支付的房款10萬元。
老王和老宋簽訂的宅基地買賣協(xié)議是否有效？
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于其身份而享有的特殊權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。我國(guó)《土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。
我國(guó)實(shí)行房地合一制度，老宋購(gòu)買了老王所有的農(nóng)村房產(chǎn)，不僅購(gòu)買了宅基地上的房屋，還占用了相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，作為城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民所簽宅基地和房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。
關(guān)于房屋增值部分，老宋是否可以要求賠償？
我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
本案中，對(duì)于老王和老宋之前簽訂的房屋買賣合同無效這個(gè)事情，老王和老宋兩人都是具有過錯(cuò)的。六年間，交易房屋的價(jià)值肯定是有所上升的，加上現(xiàn)在面臨拆遷，增值的價(jià)值還是很高的，那么由于房屋買賣合同無效對(duì)老宋造成的損失，老王是需要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的賠償?shù)?。一般來說，這個(gè)損失就包括在購(gòu)買同類房屋所需要負(fù)擔(dān)的價(jià)格。至于本案中老宋可以要回多少錢、怎么來確定房屋增值部分的價(jià)值，如果在審理中發(fā)生爭(zhēng)議，一般是需要通過司法鑒定來確定相關(guān)價(jià)值數(shù)額的。
老王賣掉自己的宅基地后，還能申請(qǐng)新的宅基地嗎？
老王賣掉自己的宅基地后，是無權(quán)再申請(qǐng)新的宅基地的。我國(guó)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，” “ 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn) 。”因此，農(nóng)戶在出賣宅基地使用權(quán)及地上房屋時(shí)，也應(yīng)經(jīng)過慎重考慮。
宅基地是分配所得，只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)移，非本村村民是不可以購(gòu)買村集體分配給本村村民的宅基地使用權(quán)的。
如果老王想要賣掉自己的宅基地上的房屋，只能出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，一般來說就是本村村民，而且這個(gè)本村村民一定要是農(nóng)民。如果居民屬于城鎮(zhèn)戶口，是不能享有宅基地使用權(quán)的。
關(guān)于農(nóng)村的宅基地買賣，有哪些提醒？
第一，買房人是不是無權(quán)處分。一般來說買房人都是一個(gè)人，經(jīng)常就是這個(gè)家庭的戶主，但農(nóng)村宅基地上的房屋是屬于家庭共有的，即便是本村的村民購(gòu)買，還是建議查看涉案房屋的建房批示，讓房屋的全部共有人都簽字同意售賣，以免將引發(fā)糾紛。
第二，簽訂合同的時(shí)候，最好能夠通過本村村委會(huì)，比如讓村干部作為證明人在合同上簽字。這個(gè)情況其實(shí)在農(nóng)村房屋買賣過程中是比較常見的。在日后發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的情況可以通過第三方說清楚。而且，一般來說，通過村委會(huì)的房屋買賣協(xié)議很少會(huì)有無理反悔的情況發(fā)生。
第三，注意留存證據(jù)，比如房屋買賣合同等。很多糾紛都是房屋買賣很多年以后發(fā)生的，可能買賣合同中的當(dāng)事人都已經(jīng)去世了，那么子女在作為繼承人參與訴訟的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)面臨舉證困難的情況。簽訂協(xié)議的時(shí)候，建議最好咨詢當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)?，F(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的司法所是為當(dāng)?shù)厝罕娒赓M(fèi)提供法律咨詢的，經(jīng)過專業(yè)人士的指導(dǎo)而擬定出的合同，引發(fā)爭(zhēng)議的可能性會(huì)小很多。
