土地征用及拆遷補償費的稅費相關(guān)法律規(guī)定
1、印花稅：
財稅[2006]162號(適用稅目);財稅[2008]24號(經(jīng)濟適用房、廉租房用地);財稅[2010]88號(公租房用地);國稅函[2004]150號(核定征收)等。
2、契稅：
財稅[2004]134號(計稅依據(jù));財稅[2012]4號(改制重組);國稅函[2002]1094號(以項目拿地);國稅函[2005]436號(免土地出讓金)等。
3、耕地占用稅：
《中華人民共和國耕地占用稅條例》;《中華人民共和國耕地占用稅條例實施細則》等。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅：
財稅[2006]186號(征稅起始時間);財稅[2008]152號(征稅終止時間);財稅[2008]24號(經(jīng)濟適用房、廉租房用地);財稅[2010]88號(公租房用地)等。
5、營業(yè)稅：
國稅函[2009]520號(拆遷及補償);國稅函發(fā)[1995]549號(還遷房)等。
6、土地增值稅：
國稅發(fā)[2006]187號(費用分配等);國稅函[2010]220號(土地閑置費、拆遷補償費)等。
7、企業(yè)所得稅：
國稅發(fā)[2009]31號(費用的構(gòu)成、歸集、分配);財稅[2009]87號(不征稅收入);財稅[2011]70號(不征稅收入)等。
8、個人所得稅：
財稅[2005]45號(拆遷補償費)等。
9、其他法規(guī)：
一、取得開發(fā)用地的方式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地，主要是以出讓方式取得。除此而外，還有以轉(zhuǎn)讓方式、置換方式、合作建房等方式取得開發(fā)用地的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地的方式不同，土地使用權(quán)的成本構(gòu)成會不同，相應(yīng)的涉稅事項也會不同。
二、取得開發(fā)用地的會計處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地的會計處理，包括土地成本各項費用的歸集(出讓金、拆遷補償費、開發(fā)費用等)和土地成本在不同成本計算對象間的分配兩個方面。
企業(yè)取得開發(fā)用地后如果分期開發(fā)，土地成本費用的歸集，一般設(shè)置“開發(fā)成本/土地成本”過渡賬戶歸集各項費用，然后將歸集起來的費用分配計入各成本計算對象的“開發(fā)成本/某某工程/土地征用及拆遷補償費”賬戶。
在不同成本計算對象間分配土地成本，一般以占地面積為分配標準。如果各成本計算對象建造結(jié)構(gòu)差異不大，也可以建筑面積為分配標準。分配標準不同，分配的結(jié)果會不同，對土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響也會不同。
三、取得開發(fā)用地的涉稅事項
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地涉及的稅收，包括取得土地使用權(quán)時繳納的契稅、印花稅、耕地占用稅，取得土地使用權(quán)后、銷售開發(fā)產(chǎn)品前繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，交付還遷房屋時應(yīng)納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。
此外，土地成本在不同成本計算對象間的分配結(jié)果，影響土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算。
四、開發(fā)用地的成本構(gòu)成項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用六個項目構(gòu)成。
土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。(國稅發(fā)[2009]31號第二十七條)
五、支付土地出讓金的涉稅管理
(一)土地出讓金的定義
土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。
(二)土地出讓金的會計處理
支付土地出讓金、繳納契稅、耕地占用稅時：
借：開發(fā)成本/土地成本/土地出讓金
借：開發(fā)成本/土地成本/契稅
借：開發(fā)成本/土地成本/耕地占用稅等
貸：銀行存款
在不同成本計算對象間分配土地成本時：
借：開發(fā)成本/一期工程/土地征用及拆遷補償費
借：開發(fā)成本/二期工程/土地征用及拆遷補償費
貸：開發(fā)成本/土地成本/土地出讓金
貸：開發(fā)成本/土地成本/契稅
貸：開發(fā)成本/土地成本/耕地占用稅等
思考問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地時繳納的印花稅和取得開發(fā)用地后繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，會計應(yīng)當(dāng)如何處理?
(三)土地出讓金的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地，應(yīng)當(dāng)繳納印花稅、契稅。如果占用的是耕地，還應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。在取得土地使用權(quán)后、銷售開發(fā)產(chǎn)品前，應(yīng)當(dāng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次取得開發(fā)用地、分期開發(fā)的，土地征用及拆遷補償費應(yīng)當(dāng)在不同成本計算對象間分配，其分配結(jié)果會影響企業(yè)所得稅和土地增值稅應(yīng)納稅額的計算。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地閑置費，可以在企業(yè)所得稅前扣除，但不能在土地增值稅前扣除。
(四)土地出讓金涉稅問題的征收管理
土地出讓金涉稅問題的征收管理主要包括三個方面的內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)后是否繳納了應(yīng)繳的各稅(印花稅、契稅等)，二是各稅的計稅依據(jù)是否完整，三是土地出讓金在各成本計算對象間的分配是否正確。
