來源：北京青年報
宅基地買賣的陷阱
在農(nóng)村擁有一套住房，過著“悠然見南山”的詩畫生活，正成為很多城里人的新夢想。然而，宅基地買賣存在的陷阱，他們卻很少了解，一些人甚至為此付出代價。
去年歲末，在北京開飯館的張蓓開著車，帶著父母在京郊閑轉(zhuǎn)，她打算向一些朋友學(xué)習(xí)，購買一處農(nóng)村小院，全家歸隱鄉(xiāng)間。
在農(nóng)村擁有一套住房，過著“悠然見南山”的詩畫生活，正成為很多城里人的新夢想。然而，宅基地買賣存在的陷阱，他們卻很少了解，一些人甚至為此付出代價。
時間倒退回2007年，也是寒冬時節(jié)，通州區(qū)宋莊“畫家村”，因宅基地房屋買賣案件成為社會熱點。
一個叫李玉蘭的城鎮(zhèn)居民，2002年花4.5萬元購買了“畫家村”的一處農(nóng)家小院，但隨著農(nóng)村土地大幅增值，農(nóng)民反悔，起訴要求收回房屋。
當(dāng)年，農(nóng)民討房訴訟的案件，在“畫家村”發(fā)生了13起。理由基本相同：購房者不是農(nóng)民，所以雙方的房屋買賣協(xié)議無效，依據(jù)則是“城里人不許買農(nóng)民房”的政策。
類似的案件，2011年前后在海淀、朝陽等地也屢見不鮮。當(dāng)初農(nóng)民賣房時白紙黑字寫著“永不反悔”，然而當(dāng)舊村騰退改造，面對巨大的利益時，賣房的農(nóng)民紛紛“悔約”。
浮現(xiàn)出來的買賣案件僅是冰山一角，大量宅基地買賣的事實背后，是一個自發(fā)形成的隱形市場。
中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國英接受記者采訪時表示，在現(xiàn)行法律框架下，宅基地歸村集體所有，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售宅基地的行為被明確禁止。“法律規(guī)定農(nóng)村房屋買賣只能在村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則交易是不受法律保護(hù)的。”
宅基地出租悄然進(jìn)行
79歲的朱靜德一合計，過去靠著600多棵山楂樹、核桃樹，累一年最多掙6000元；現(xiàn)在把家里的8間老屋租出去，一年光租金就1.2萬元，簡直是“天上掉餡餅”的好事。
宅基地不可自由買賣，那么農(nóng)民該如何吃上這塊誘人的“蛋糕”？
去年7月，一家名為“山里寒舍”的鄉(xiāng)村酒店在不到70口人的密云縣北莊鎮(zhèn)干峪溝村開業(yè)，酒店租用30套村民閑置的破舊宅院改造成客房，外觀還是古樸的農(nóng)家風(fēng)貌，保留木窗、灰瓦、石頭墻。
坐落在深山中的干峪溝村屬于典型的“空心村”，多數(shù)人很早就搬下山，村里僅剩10余口老人留守。“全村47處宅院，空置近一半，有些老房子一空就是30多年，房頂塌了一半，院里長著一人高的草。” 干峪溝村黨支部書記高云宇說道。
一個偶然的機(jī)會，一家旅游公司看上了這個衰落的山村，要租下農(nóng)民的破院子搞鄉(xiāng)村旅游。企業(yè)董事長殷文歡向高云宇保證：“客房改造，農(nóng)民不掏一分錢，都是在農(nóng)民原有宅基地上進(jìn)行，不會出現(xiàn)違建，而且房屋的權(quán)屬仍是村民和村集體的，租賃期滿即可收回。”
企業(yè)給出的租賃價格是平均每間房每年1500元，每間房的年租金每5年漲500元。這個價格，是北莊鎮(zhèn)中心村房屋租賃價格的3倍多。原先廢棄閑置的宅基地，竟然成為“搖錢樹”，村民幾乎沒有不動心的。
79歲的朱靜德一合計，過去靠著600多棵山楂樹、核桃樹，累一年最多掙6000元；現(xiàn)在把家里的8間老屋租出去，一年光租金就1.2萬元，簡直是“天上掉餡餅”的好事。
更好的事情還在后面，在外打工的村民可以返鄉(xiāng)，在宅基地改造后的鄉(xiāng)村酒店上班。這樣一來，去年干峪溝村戶均年增收達(dá)到2萬多元，比2012年翻了一倍。
26歲的高建秋在密云縣城打工5年，現(xiàn)在回到村里，成為酒店的員工，穿著和城里女孩一樣，每月保底工資4000元，還有額外的獎金。今年春節(jié)前，她和同事要去馬來西亞培訓(xùn)，“在國外買個蘋果5S手機(jī)。”第一次出國的高建秋早有打算。
宅基地出租使農(nóng)民獲益的模式，不僅密云，延慶、懷柔、昌平等多個區(qū)縣也在悄然進(jìn)行。
利益與風(fēng)險并存
有些農(nóng)村的宅基地租期長達(dá)幾十年，租金一次性付清，其間農(nóng)民不會回來要房，承租人長期擁有院落的使用權(quán)。黨國英評價：“這實際上是城鎮(zhèn)居民采用變相的手段購買了農(nóng)民的宅基地。”
宅基地租賃富了農(nóng)民，看似一樁保本生意，但其背后的隱患也令存在租賃關(guān)系的雙方感到擔(dān)憂。
干峪溝村黨支部書記高云宇說，當(dāng)初出租自家的宅院時，愛人隋亞珍和他吵了幾次嘴，“她總覺得企業(yè)干不長，今年拿了租金，明年也許就沒有了。”高云宇也承認(rèn)，靠出租宅基地，以后的收益潛力并不大。
租下干峪溝村廢棄宅基地的殷文歡，僅對房屋內(nèi)部改造裝修的投入就達(dá)一億元。“這么多錢投進(jìn)去，是有一些顧慮。”不過，殷文歡更肯定的是，即便農(nóng)民反悔，把房子租給別人，租金也不會比他現(xiàn)在給的高。
對于干峪溝村這種模式，北莊鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長馬小晶認(rèn)為，大方向是對的，但也要因地制宜，“在干峪溝村能落地，在其他村子能否落地還需要時間觀望。”
宅基地租賃也并非被學(xué)界所看好。北京市社科院副研究員羅瑞芳博士接受北青報記者采訪時指出，出租是在現(xiàn)行法律政策框架下，一種變通的宅基地流轉(zhuǎn)方式，但這種流轉(zhuǎn)方式對承租人來說是有風(fēng)險的。“首先，按照合同法的規(guī)定，租賃合同最長有效期是20年，超過的部分不受法律保護(hù)；其次，如果在租賃期間房屋被征地拆遷，承租人也無權(quán)享受補(bǔ)償。”
此外，一個更深層次、不容忽視的事實便是，有些農(nóng)村的宅基地租期長達(dá)幾十年，租金一次性付清，其間農(nóng)民不會回來要房，承租人長期擁有院落的使用權(quán)。黨國英評價：“這實際上是城鎮(zhèn)居民采用變相的手段購買了農(nóng)民的宅基地。”
羅瑞芳博士稱，十八屆三中全會提出改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，勢必包括對宅基地租賃的保障措施。“即便是在試點地區(qū)，也要以法律法規(guī)的規(guī)定為依據(jù)。”
不過，現(xiàn)在官方并沒有出臺改革政策。如此看來，在政策沒有撥云見日之前，宅基地流轉(zhuǎn)的突圍，仍需時間。
放棄買房后，張蓓今年年初在昌平租了一個有4間房屋的農(nóng)家院，租期10年，每年租金1000元。“就擔(dān)心房子哪天被農(nóng)民收回去，不敢裝修，住著并不舒服。”張蓓說，她們?nèi)抑皇侵苣┰谵r(nóng)家院小住，這與她當(dāng)初的設(shè)想差距很遠(yuǎn)。
宅基地流轉(zhuǎn)改革歷程
上世紀(jì)90年代中期
從1995年開始，陸續(xù)有不少藝術(shù)家離開都市來到鄉(xiāng)村，或買或租農(nóng)家閑置舊院修葺改造。其中，通州宋莊、昌平上苑和門頭溝都形成了全國聞名的“畫家村”。
2007年
隨著房價飆升，郊區(qū)土地的價值開始顯現(xiàn)。通州宋莊的一些村民以“城里人不許買農(nóng)民房”為由要求畫家騰退住房。
2012年
《北京法治發(fā)展報告（2011）》建議北京可結(jié)合實際情況率先探索農(nóng)村房屋制度，包括允許農(nóng)村宅基地有條件流轉(zhuǎn)。
2013年
十八屆三中全會提出，保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度。
