剛剛過(guò)去的8月，全國(guó)土地市場(chǎng)誕生了歷史單價(jià)地王和總價(jià)地王兩項(xiàng)土地出讓紀(jì)錄。截至月底，一共拍出了65宗地價(jià)超過(guò)10億的土地，其中46宗溢價(jià)率超過(guò)100%。“以總價(jià)10億元以上、溢價(jià)率100%作為基數(shù)，8月地王的數(shù)量是有史以來(lái)最多的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，這使得2016年前8個(gè)月，全國(guó)累計(jì)地王數(shù)量同比上漲了26倍。
在資金面寬松、土地供求矛盾等各項(xiàng)因素的刺激下，盡管住宅市場(chǎng)有所降溫，土地市場(chǎng)卻走向了極端。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，除上海、深圳外，8月地王主要出現(xiàn)在廈門、珠海、鄭州、武漢、無(wú)錫等二線城市，并開始逐步由一線城市向二三線城市輻射；同時(shí)，資金潮涌下，民企已接棒央企、國(guó)企成為土地市場(chǎng)的主角，部分實(shí)體產(chǎn)業(yè)和金融資本也開始加入搶地大潮。
按照房地產(chǎn)開發(fā)周期計(jì)算，高價(jià)地項(xiàng)目的影響要到明后年才能真正體現(xiàn)，但地王的密集產(chǎn)生令不少市場(chǎng)參與者產(chǎn)生了隱憂。
“未來(lái)三年，如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。”張大偉分析認(rèn)為。
另一方面，在核心城市土地稀缺、市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈的困境下，一線開發(fā)商卻集體陷入“不拿地糾結(jié)三天，拿地糾結(jié)三年”的矛盾。
據(jù)悉，土地市場(chǎng)的過(guò)熱正在引起監(jiān)管層的注意。8月下旬，上海和廣州分別叫停了部分住宅用地的出讓，南京、合肥等地也相繼傳出了針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)。多位受訪者表示，為防止市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，“控地王”將是2016年下半年土地政策的主基調(diào)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，上海住建相關(guān)部門正在開展對(duì)此輪地王的調(diào)研。據(jù)一位參加研討會(huì)的人士透露，研討會(huì)的核心主題是控制地王。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志分析，廣州接連叫停土地出讓計(jì)劃，也可能跟隨上海出臺(tái)嚴(yán)格的土地調(diào)控政策。據(jù)鄧浩志估計(jì)，相關(guān)政策最遲10月前就會(huì)出臺(tái)，爭(zhēng)取為地產(chǎn)黃金周降降溫。
“地王月”
8月29日，深圳新會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地在投標(biāo)開標(biāo)后揭曉答案，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元奪標(biāo)，一舉超越此前廣州亞運(yùn)村的255億成為全國(guó)總價(jià)地王。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，此前土地出讓史上超過(guò)100億的地王合計(jì)有14宗，其中5宗出現(xiàn)在2016年，2宗出現(xiàn)在8月。
除了上述總價(jià)地王之外，8月17日，融信以110.1億元奪得上海靜安區(qū)地塊，樓面價(jià)100315元/平方米，打破全國(guó)土地單價(jià)成交紀(jì)錄。
融信拿下地王的前一日，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為溫和的廣州，雅居樂(lè)以21.7338億元總價(jià)競(jìng)得廣州市荔灣區(qū)華大物流地塊，折合樓面價(jià)36773元/平方米，拍出了廣州單價(jià)地王。
二線城市的市場(chǎng)同樣不可小覷：鄭州、珠海、廈門的單價(jià)地王均誕生在8月下旬。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊325宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王161宗。去年同期，單宗土地成交金額超過(guò)10億的只有150宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊只有6宗。
8月為什么這么熱？張大偉分析，這與城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)系。
上海和深圳8月出讓了幾宗罕見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)土地，之前供地比較少的廈門也集中在8月出讓土地，珠海前幾個(gè)月出讓土地比較少，本輪出讓土地溢價(jià)率都在500%以上。
在此之前，為了防止地價(jià)過(guò)熱，一線城市一直控制著不供地。例如北京今年以來(lái)已經(jīng)有5個(gè)月無(wú)住宅用地出讓，3個(gè)月無(wú)商辦用地出讓；深圳更是7個(gè)月無(wú)宅地出讓，5個(gè)月無(wú)商地出讓，8月集中出讓的15塊土地也是以工業(yè)用地為主。
現(xiàn)在看來(lái)，這只是一種權(quán)宜之計(jì)。
在去庫(kù)存的調(diào)控任務(wù)下，政府會(huì)主動(dòng)延后和減少土地供應(yīng)，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的需求不斷累加，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市待開發(fā)土地的稀缺性凸顯。短期內(nèi)土地爭(zhēng)奪依然激烈，會(huì)進(jìn)一步推高溢價(jià)率和樓面地價(jià)，地王頻發(fā)在所難免。
數(shù)據(jù)顯示，上半年，熱點(diǎn)城市如深圳住宅樓面地價(jià)同比漲幅643%，蘇州、合肥住宅樓面地價(jià)漲幅分別達(dá)236%和164%。
中原地產(chǎn)對(duì)今年以來(lái)地王的地域性分析顯示，地王數(shù)量排名前列的城市分別是蘇州28宗、上海25宗、合肥22宗、杭州21宗、天津14宗。地王分布區(qū)正在由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，一是由于一線城市工地規(guī)模小，二是出于拿地成本的考量，“很多時(shí)候總價(jià)30億的預(yù)算在二三線城市可以拿到非常優(yōu)質(zhì)的地塊，但一線城市只能在郊區(qū)，還不如選擇去二三線城市的中心區(qū)拿地”。
誰(shuí)在爭(zhēng)搶地王？
8月26日，珠海。經(jīng)過(guò)兩個(gè)小時(shí)292輪競(jìng)拍，珠?？萍紕?chuàng)新海岸北圍片區(qū)的一宗住宅用地被雅居樂(lè)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到522%，單價(jià)28000元/平方米創(chuàng)下珠海地價(jià)紀(jì)錄。但隨后，該紀(jì)錄就被同一批出讓的其他地塊打破。
一位參加該地塊拍賣的開發(fā)商向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)侃說(shuō)：“現(xiàn)在拍地不僅是拼財(cái)力，還是個(gè)體力活。”
8月的土地市場(chǎng)，除了土地競(jìng)拍的?？脱肫蟆?guó)企之外，還涌現(xiàn)出許多民營(yíng)房企的身影。市場(chǎng)分析，今年年初曾頻繁拿地的信達(dá)、葛洲壩等央企，近期動(dòng)作明顯放緩，而包括新晉地王得主融信在內(nèi)的民企已成為土地市場(chǎng)的主角。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，一是由于央企在之前的五月份拿地過(guò)多過(guò)熱，引起了相關(guān)部門的問(wèn)責(zé)而退居幕后，二是民企有著強(qiáng)烈的規(guī)模化擴(kuò)張?jiān)V求。
過(guò)去，年銷售額在1000億以內(nèi)的，甚至是200億-300億級(jí)別的房企為了擴(kuò)張銷售額，都在非常激進(jìn)的情況下拿地。目的很簡(jiǎn)單，就是想通過(guò)這一輪地王行情彎道超車，由二三線進(jìn)軍到一線房企陣營(yíng)。
其中最典型的是閩系房企。8月17日，上海推出4幅土地，拍出了3個(gè)地王。粗略統(tǒng)計(jì)，一天之內(nèi)閩系房企大軍以184億成為3塊地王的擁有者。
上海鏈家市場(chǎng)研究部高級(jí)分析師錢寧羅分析，閩系房企成長(zhǎng)于民間資本活躍的福建，在福建地產(chǎn)及資本圈，一些低調(diào)的財(cái)團(tuán)起到了嫁接福建資本與福建開發(fā)商的橋梁作用。
融信執(zhí)行董事、副總裁林峻嶺對(duì)此前拿下的靜安高價(jià)地塊頗具信心，他解釋稱該地塊有足夠的稀缺性，“目前評(píng)估地價(jià)合理”。
而此前說(shuō)過(guò)不再買地的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌近三個(gè)月來(lái)也未停下儲(chǔ)備土地的腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)今年6月以來(lái)在天津、西安、寧波、杭州等二線城市拿下了22幅地，其中不乏高成本地塊。
張大偉指出，房企爭(zhēng)搶地王的根本原因在于“資金潮下的資產(chǎn)荒”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的環(huán)境下，樓市被視作資金的避風(fēng)港。一方面，資金成本低，加之房企銷售業(yè)績(jī)向好，使企業(yè)的資金狀況較為充裕；另一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值更加凸顯。受益于上半年的旺盛銷售，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績(jī)亮眼，這也使得其瘋狂拿地的行為具備了一定的合理性。
本輪房地產(chǎn)行情，與去年以來(lái)多次降準(zhǔn)降息的貨幣寬松政策不無(wú)關(guān)系，而房企資金成本的廉價(jià)和資金來(lái)源渠道的廣泛更構(gòu)成了地王的堅(jiān)強(qiáng)后盾。
比如土地融資，此前甚至可以做到“三七”開，即房企只需提供三成的資金，余下七成由拍地后抵押到銀行所得。而如果房企聯(lián)合拿地，或拿地后出讓股權(quán)，所付出的資金成本甚至更少，這也是融信110億拿下靜安地王的邏輯。
去年以來(lái)，隨著降低首付比、調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中稅收等利好政策出臺(tái)，大量資金持續(xù)涌入樓市。但一旦政策轉(zhuǎn)向、信貸收緊，土地市場(chǎng)的狂歡或?qū)㈥┤欢?。拿下高成本土地的企業(yè)，日子或許不好過(guò)了。
有積極冒進(jìn)者，也有謹(jǐn)慎旁觀者。與閩系房企的激進(jìn)相反，今年以來(lái)，綠地鮮少報(bào)名任何一幅地塊的爭(zhēng)奪；萬(wàn)科雖然進(jìn)入靜安地王拍賣現(xiàn)場(chǎng)，但舉牌次數(shù)非常少；旭輝競(jìng)拍靜安地塊止步于94億元，在閔行地塊止步于23億元，與競(jìng)得者上海保華僅500萬(wàn)元的價(jià)差。
在半年業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝執(zhí)行董事兼行政總裁林峰表示，旭輝不參與規(guī)模與土地儲(chǔ)備的競(jìng)賽，以利潤(rùn)優(yōu)先，減少加杠桿拿地。
碧桂園總裁莫斌也向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)回應(yīng)稱，碧桂園一定不會(huì)拿面粉貴過(guò)面包的土地，對(duì)地王的態(tài)度是“審慎參與，保持關(guān)注”，碧桂園在一二線城市參與土地競(jìng)拍主要是為了在土地開拓方面積累更多經(jīng)驗(yàn)。
地王“后遺癥”
一線城市似乎集體陷入這樣一種膠著局面：賣地就出地王，不賣地又會(huì)造成新房市場(chǎng)的供不應(yīng)求和價(jià)格推漲。在日益高企的土地成本面前，大多數(shù)開發(fā)商的想法還是：拿地不一定死，不拿地肯定死。
這并不代表著地王沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常周期，高價(jià)地項(xiàng)目對(duì)業(yè)績(jī)報(bào)表的影響要到明后年才能真正體現(xiàn)，但是在北京、上海等一線城市，隨著一系列高價(jià)地的入市，高端住宅市場(chǎng)正出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的端倪，并將給這些項(xiàng)目帶來(lái)巨大的去化壓力。
張宏偉認(rèn)為，地王將帶來(lái)三重效應(yīng)：第一是引起周邊房?jī)r(jià)上漲，第二是使得后續(xù)新房?jī)r(jià)格上漲，第三是使得市場(chǎng)預(yù)期變化，進(jìn)而引起看漲情緒繼續(xù)出現(xiàn)或加重。
今年一季度，隨著地王頻出，地王推動(dòng)樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，如蘇州、南京、合肥等熱點(diǎn)城市，投資客已經(jīng)開始進(jìn)場(chǎng)。而隨著武漢、鄭州等二線城市基本面的好轉(zhuǎn)，投資客也借機(jī)進(jìn)入這些還處于價(jià)值洼地的城市進(jìn)行投資，形成投資資金的輪動(dòng)效應(yīng)。
然而從今年5月開始，國(guó)內(nèi)商品房交易已明顯開始降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，下降城市個(gè)數(shù)增加，總體漲幅連續(xù)3個(gè)月收窄。其中，前期上漲過(guò)快的一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市漲幅收窄尤為明顯。
在“資產(chǎn)荒”局面未能改善的前提下，高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)只能不斷累積。張大偉表示，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)50%，拿下高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題。未來(lái)三年，如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)100%，這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。
同時(shí)，高成本對(duì)房企的融資、運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷能力都提出了挑戰(zhàn)。根據(jù)最近披露的房企半年報(bào)，規(guī)模房企平均銷售額漲幅都在30％以上，利潤(rùn)的漲幅卻相對(duì)較低，保持在10%左右。這意味著由于成本的提高，房企的利潤(rùn)率是在明顯降低的。“接下來(lái)房企要警惕很多地王步入房地產(chǎn)降溫周期的通道，否則會(huì)很尷尬。”張大偉說(shuō)。
張宏偉也表示，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)地王或少數(shù)幾個(gè)地王，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但如今一旦樓市進(jìn)入調(diào)整，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)很有可能會(huì)爆發(fā)，影響的是整個(gè)市場(chǎng)。
調(diào)控箭在弦上
監(jiān)管層已經(jīng)著手嚴(yán)控拿地?zé)岫?，典型的信?hào)是，上海融信地王誕生后，上海暫停了4幅地塊的出讓；隨后，廣州政府在芳村地王后叫停了白云宅地出讓，在蘿崗地王后叫停了長(zhǎng)嶺居宅地出讓。“唯一的解釋是目前兩地均在醞釀?wù){(diào)控土地市場(chǎng)的政策，希望為目前過(guò)熱的地王踩剎車。”鄧浩志稱，有可能的出臺(tái)時(shí)間是在“十一”前。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海政策一直追求平穩(wěn)，從實(shí)際情況看，這也需要上海后續(xù)在調(diào)控上有一些新的做法。土地市場(chǎng)對(duì)于上海而言，增加供應(yīng)是關(guān)鍵，而抑制地價(jià)的難度還是很大的，這方面需要警惕出政策。
近期，南京、合肥等地陸續(xù)出臺(tái)了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如各大熱點(diǎn)城市紛紛承諾增加土地供應(yīng)，南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%，蘇州土地出讓首付升至60%。
但作用并不明顯。張宏偉表示，“對(duì)于拿地企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地出讓金首付比例的提升并不意味著拿地門檻的實(shí)質(zhì)性提高”。目前房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來(lái)越多，比如政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50%，那么對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)只要首付25%，可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資25%，或者更多比例加杠桿方式進(jìn)行拿地，甚至制造地王。
此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，已有部分銀行在收緊開發(fā)貸。8月，興業(yè)銀行、工商銀行等已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為1年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。金融人士認(rèn)為，縮短房企開發(fā)貸周期的舉措主要是為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)。
一般認(rèn)為，增加土地供應(yīng)是防止地王頻發(fā)的調(diào)控手段之一。國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明在今年全國(guó)兩會(huì)期間答記者問(wèn)時(shí)提到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，其中就包括增加土地供應(yīng)面積。
然而，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性現(xiàn)狀有所出入。嚴(yán)躍進(jìn)指出，用傳統(tǒng)的供求關(guān)系來(lái)解釋土地價(jià)格是有缺陷的。和住房供求不一樣，土地背后的差異性更大，并非供地增加了土地價(jià)格就會(huì)下降。
“供應(yīng)增加的時(shí)候，恰是此前持續(xù)不供地下的一次集中爆發(fā)，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)需求是很大的。市場(chǎng)需求只要大于供應(yīng)量，價(jià)格一般就會(huì)比較堅(jiān)挺。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：截至8月22日，全國(guó)賣地最多的50大城市合計(jì)成交土地建筑面積為69489萬(wàn)平米，與2015年同期基本持平。但土地出讓金累計(jì)達(dá)到了1.39萬(wàn)億，同比上漲49.22%。
