云南省國(guó)土資源廳為加強(qiáng)土地出讓管理的調(diào)查研究工作，印發(fā)了《云南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理的規(guī)定》以下簡(jiǎn)稱為《規(guī)定》，堅(jiān)持以問(wèn)題為導(dǎo)向原則，注重從源頭上、制度上規(guī)范土地出讓行政權(quán)力，不斷提高管理和服務(wù)保障的能力和水平。以下是關(guān)于《規(guī)定》主要內(nèi)容的解讀。
《規(guī)定》主要內(nèi)容
（一）嚴(yán)格土地出讓范圍和規(guī)劃管控
《規(guī)定》明確了劃撥、出讓土地的范圍邊界，點(diǎn)明了必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的用地類型，強(qiáng)調(diào)同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的必須招拍掛出讓，特別提出商品住宅用地一律以拍賣方式出讓，深化落實(shí)了國(guó)家有償用地的政策精神，強(qiáng)化了土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
針對(duì)出讓前規(guī)劃條件落實(shí)的問(wèn)題，明確了規(guī)劃條件出具的主體、依據(jù)、內(nèi)容，作為土地出讓及后續(xù)監(jiān)管的前置條件。并結(jié)合我省實(shí)際工作，提出“涉及兼容一種以上用途的，必須明確各種用途的范圍和比例”、“控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋區(qū)域，不得出讓商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地”，掃除了土地出讓中的一些盲區(qū)，避免因規(guī)劃條件不清晰造成土地資產(chǎn)價(jià)值難以準(zhǔn)確評(píng)估，并由此帶來(lái)的相關(guān)腐敗問(wèn)題。
規(guī)定了有償方式出讓用地的范圍，特別明確了必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓用地的情形，其中商品住宅用地一律以拍賣方式公開(kāi)出讓。對(duì)擬出讓地塊規(guī)劃條件的內(nèi)容明確了具體要求，規(guī)定未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，不得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋區(qū)域，不得出讓商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。
（二）嚴(yán)格土地出讓前置條件的設(shè)定
《規(guī)定》進(jìn)一步嚴(yán)申國(guó)家關(guān)于競(jìng)買者資格條件設(shè)定的相關(guān)要求，并專門指出“嚴(yán)禁以事先的會(huì)議紀(jì)要、投資協(xié)議或者招商協(xié)議等為依據(jù)量身定制土地出讓方案，倒置土地出讓決策程序”。規(guī)定了嚴(yán)禁在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作中違法違規(guī)設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制性條件。
（三）嚴(yán)格土地出讓方案編制和審批
《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)了土地出讓方案的內(nèi)容，規(guī)定土地出讓方案必須由州（市）、縣（市、區(qū)）人民政府采取集體會(huì)審方式審批，為出讓方案審批進(jìn)一步明確了內(nèi)容和形式。針對(duì)主要領(lǐng)導(dǎo)操縱審批的問(wèn)題，該條規(guī)定“以會(huì)議方式集體決策的，主要領(lǐng)導(dǎo)要末位表態(tài)，以無(wú)記名投票方式確定”，有效控制用地審批中的腐敗行為。
（四）嚴(yán)格土地出讓底價(jià)確定
《規(guī)定》通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行地價(jià)評(píng)估、底價(jià)確定制度，牢牢把控土地底價(jià)“紅線”。該條嚴(yán)格規(guī)定了地價(jià)評(píng)估的原則，要求“評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立出具土地估價(jià)報(bào)告并嚴(yán)格履行電子備案程序”、“嚴(yán)禁先議定土地出讓價(jià)格再委托評(píng)估等做法確定出讓底價(jià)”，切實(shí)減少政府對(duì)地價(jià)評(píng)估的操縱和干預(yù)，確保評(píng)估結(jié)果的客觀性。改進(jìn)了土地出讓底價(jià)的確定模式，從傳統(tǒng)的納入土地出讓方案審批，調(diào)整為“在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)前1個(gè)小時(shí)內(nèi)，由當(dāng)?shù)卣M織專門決策小組，按照土地出讓方案確定的原則集體確定”，控制了知情人范圍，縮短了底價(jià)確定到具體實(shí)施的時(shí)間，降低了泄密風(fēng)險(xiǎn)、減小了權(quán)力干預(yù)的可能性。強(qiáng)化了底價(jià)確定的責(zé)任，“對(duì)底價(jià)確定的過(guò)程及結(jié)果，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查”，促進(jìn)自律及監(jiān)督。加強(qiáng)了地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任追究，“建立地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員懲戒和淘汰機(jī)制，嚴(yán)肅查處土地估價(jià)過(guò)程中惡意串通、出具虛假證明或者報(bào)告等違法違規(guī)行為。對(duì)違法違規(guī)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，一律列入“黑名單”，觸犯法律的要追究法律責(zé)任”。規(guī)定“拍賣出讓可采取無(wú)底價(jià)方式，其起叫價(jià)即為土地出讓底價(jià)”，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。該條首次提出“嚴(yán)禁低于基準(zhǔn)地價(jià)確定出讓底價(jià)”，提出了更為嚴(yán)格、明確的全省土地出讓底價(jià)最低控制線，有效杜絕低價(jià)出讓問(wèn)題。
（五）嚴(yán)格土地出讓信息發(fā)布
《規(guī)定》進(jìn)一步嚴(yán)申國(guó)家關(guān)于土地出讓信息發(fā)布的相關(guān)要求，并專門指出“出讓方必須規(guī)范編制并嚴(yán)格審查招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、出讓須知等文書(shū)，公告和須知等不得與出讓方案相違背”，要求土地出讓信息必須在省和專業(yè)網(wǎng)站發(fā)布，擠壓違規(guī)操作空間。規(guī)定了土地出讓公告必須于招標(biāo)拍賣掛牌開(kāi)始前20日發(fā)布，土地出讓結(jié)果必須在招標(biāo)拍賣掛牌結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)公布。明確了出讓土地公告和出讓結(jié)果公開(kāi)的方式，并且公告和須知等不得與出讓方案相違背。
（六）嚴(yán)格土地出讓進(jìn)場(chǎng)交易
《規(guī)定》明確“必須將土地出讓交易納入公共資源交易平臺(tái)實(shí)施”，依托規(guī)范的場(chǎng)所、規(guī)則、流程，強(qiáng)化土地出讓的公開(kāi)、公平與公正性。提出“積極穩(wěn)妥開(kāi)展土地出讓網(wǎng)上交易試點(diǎn)，在統(tǒng)一規(guī)范的平臺(tái)促進(jìn)土地交易規(guī)范化”，加強(qiáng)現(xiàn)代信息技術(shù)的土地交易中應(yīng)用研究，逐步構(gòu)建符合我省實(shí)際的網(wǎng)上交易平臺(tái)，減少人為因素對(duì)交易的影響，促進(jìn)交易規(guī)范化。
（七）嚴(yán)格土地出讓合同管理
《規(guī)定》明確了土出讓合同簽訂定的時(shí)限、關(guān)鍵內(nèi)容、出讓價(jià)款及違約金繳交的相關(guān)辦法，強(qiáng)調(diào)“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款及違約金的，不得辦理《國(guó)有土地使用證》，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割辦理《國(guó)有土地使用證》”，進(jìn)一步規(guī)范了相關(guān)做法。同時(shí)，強(qiáng)化了責(zé)任追究，規(guī)定“受讓人逾期不簽訂合同的，取消其競(jìng)得人（中標(biāo)人）資格、不退還保證金，土地重新按規(guī)定程序出讓”，杜絕拖欠土地出讓金和“圈占土地”等問(wèn)題。規(guī)定“對(duì)競(jìng)得土地后不及時(shí)簽訂成交確認(rèn)書(shū)或者出讓合同、未按合同約定及時(shí)開(kāi)竣工、未按合同約定的用途或者開(kāi)發(fā)利用條件建設(shè)的，納入企業(yè)誠(chéng)信檔案，作為土地競(jìng)買人資格審查的依據(jù)”，對(duì)違約問(wèn)題嚴(yán)重的用地者，可根據(jù)情況采取限制其參與新的土地競(jìng)買活動(dòng)的措施，強(qiáng)化用地監(jiān)督。
（八）嚴(yán)格土地用途和容積率調(diào)整
《規(guī)定》明確了規(guī)劃、國(guó)土部門間配合工作職責(zé)及時(shí)限，明確了用地者的責(zé)任，促進(jìn)工作規(guī)范，減少問(wèn)題發(fā)生?！兑?guī)定》要求變更規(guī)劃條件必須由政府常務(wù)會(huì)議審議決定，控制隨意變更問(wèn)題；要求變更情況限期向社會(huì)充分公示，并由規(guī)劃部門要及時(shí)向國(guó)土部門通報(bào)，強(qiáng)化信息公開(kāi)與工作聯(lián)動(dòng)；規(guī)定建設(shè)單位要及時(shí)向政府和國(guó)土部門申報(bào)簽訂變更合同、協(xié)議，補(bǔ)繳土地出讓金，對(duì)擅自改變規(guī)劃條件或依法變更后不按時(shí)申報(bào)簽訂變更合同、協(xié)議的用地，國(guó)土資源部門可以依法與其解除土地出讓合同，收回土地使用權(quán)，將用地者的變更權(quán)利與申報(bào)責(zé)任相統(tǒng)一，促使用地者主動(dòng)完善土地相關(guān)手續(xù)。
（九）嚴(yán)格土地出讓收入管理
《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)了土地出讓收入管理的相關(guān)規(guī)定，要求“土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，通過(guò)地方基金預(yù)算安排支出。任何單位和個(gè)人不得以任何名義減免土地出讓價(jià)款，也不得以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓價(jià)款”。針對(duì)當(dāng)前一些地方政府PPP運(yùn)作不規(guī)范、甚至假借PPP等形式與企業(yè)違規(guī)合作開(kāi)發(fā)土地問(wèn)題，規(guī)定“更不得以任何方式讓企業(yè)參與土地出讓收益分成”，遏制違規(guī)、腐敗苗頭。
（十）嚴(yán)格查處土地出讓違法違紀(jì)行為
《規(guī)定》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)嚴(yán)肅查處違法違紀(jì)行為要求和重點(diǎn)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化違規(guī)干預(yù)土地出讓記錄報(bào)告制度、重大情況報(bào)告制度、終身負(fù)責(zé)制度“三項(xiàng)制度”在土地出讓領(lǐng)域的深化落實(shí)，要通過(guò)問(wèn)責(zé)和司法手段，嚴(yán)肅查處打擊土地出讓領(lǐng)域違法違紀(jì)及腐敗行為。
總之，上述《規(guī)定》的各條款均于法有據(jù)，其最大特點(diǎn)就是公開(kāi)運(yùn)行、集體決策、可操作的監(jiān)督和追究機(jī)制，明確規(guī)定要求“進(jìn)場(chǎng)交易”，依法公開(kāi)透明，避免暗箱操作，進(jìn)一步規(guī)范政府行政權(quán)力。下步將進(jìn)一步依照相關(guān)法律制度深化研究土地出讓管理的制度措施，不斷研究完善還不夠細(xì)致，操作性還不夠強(qiáng)的內(nèi)容。
