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《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》提出，深化農(nóng)村土地制度改革。其中，“修訂相關(guān)法律法規(guī)”頻繁出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地制度改革要試點(diǎn)先行，各地對(duì)此都很積極，而試點(diǎn)意味著對(duì)現(xiàn)有法律法規(guī)約束邊界的突破。因此，必須修訂相關(guān)法律法規(guī)，這將為深化改革和促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)掃清障礙。
改革征地制度
意見(jiàn)提出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門要盡快提出具體指導(dǎo)意見(jiàn)，并推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市意味著城鄉(xiāng)土地二元體制的改革正在開(kāi)啟，在以往的征地過(guò)程中，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，農(nóng)民利益得不到有效保障的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，預(yù)計(jì)征地制度改革將成為下一階段土改的重點(diǎn)，除了允許農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不經(jīng)過(guò)征地環(huán)節(jié)直接入市，還要加大征地環(huán)節(jié)對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償力度，讓農(nóng)民真正受益于城市化過(guò)程中的土地增值。
不過(guò)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地入市以后會(huì)不會(huì)改變用途，轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)商品房是今后可能面臨的問(wèn)題。有關(guān)專家認(rèn)為，這種情況可能出現(xiàn)，在城市發(fā)展進(jìn)程中，一些城市周邊的工業(yè)用地最終都轉(zhuǎn)成了住宅用地和商業(yè)用地。政策需要對(duì)此進(jìn)行約束，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，否則小產(chǎn)權(quán)房將獲得由不合法轉(zhuǎn)為合法的渠道。
意見(jiàn)提出，抓緊修訂有關(guān)法律法規(guī)，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地管理法曾多次被提議修改，但最終仍未成行，主要原因是法律法規(guī)的修改僅僅從某一個(gè)方面突破已經(jīng)很困難，土地管理法的修訂必須和相關(guān)法律法規(guī)同步進(jìn)行。
盤活農(nóng)地資源
意見(jiàn)提出，在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。有關(guān)部門要抓緊研究提出規(guī)范的實(shí)施辦法，建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制，推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離有利于促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、盤活農(nóng)地資源，一方面承包權(quán)牢牢掌握在農(nóng)民手中，保障了農(nóng)民的利益；另一方面經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)，可以將農(nóng)民從土地上解放出來(lái)，既獲得了一定的租金，也可以促進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，利于現(xiàn)代生產(chǎn)要素流入農(nóng)業(yè)。
此外，意見(jiàn)提出，改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。有關(guān)部門要抓緊提出具體試點(diǎn)方案，各地不得自行其是、搶跑越線。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前一些農(nóng)民實(shí)際已經(jīng)進(jìn)城，但在農(nóng)村還擁有宅基地，應(yīng)逐步建立宅基地退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)與城鄉(xiāng)用地優(yōu)化雙贏。
