關于《寧都縣老城區(qū)城市棚戶區(qū)改造房屋征收與補償方案(征求意見稿)》的公示
根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)之規(guī)定，結(jié)合寧都縣國有土地上房屋征收有關政策，以及縣城老城區(qū)城市棚戶區(qū)改造片區(qū)實際，經(jīng)過充分調(diào)研、論證，擬定了《寧都縣老城區(qū)城市棚戶區(qū)改造房屋征收與補償方案》(征求意見稿)，(以下簡稱《方案》)，現(xiàn)予以公布，征求公眾意見，公示期限30天(2016年8月10日—9月8日)。在征收范圍內(nèi)的被征收人認為征收方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的，請在公示期內(nèi)提出書面建議并附本人身份證明和房屋權屬證明，逾期未提出異議的，視為同意此《方案》。
寧都縣老城區(qū)城市棚戶區(qū)改造房屋征收與補償方案(征求意見稿)
為加快我縣舊城(棚戶區(qū))改造步伐，改善居民的居住條件，提升城市綜合承載能力，促進經(jīng)濟增長與社會和諧。根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(江西省人民政府令第214號)和《寧都縣棚戶區(qū)(城中村)改造實施辦法》(寧府辦發(fā)〔2016〕4號)等法律法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，制定本方案。
一、征收范圍
根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔2013〕25號)、江西省人民政府辦公廳《關于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見(試行)》(贛府廳發(fā)〔2013〕22號)等有關規(guī)定，結(jié)合我縣城市總體規(guī)劃要求，決定在寧都縣城老學坪、電燈巷、建國街、大井巷及小東門等老城區(qū)實施棚戶區(qū)改造，總戶數(shù)2310戶，詳見征收紅線圖。
二、征收部門和征收實施單位
(一)征收部門：寧都縣房地產(chǎn)管理局
(二)征收實施單位：梅江鎮(zhèn)人民政府
三、征收對象
棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)被征收房屋的所有權人。
四、征收實施時間、補償簽約期限
(一)征收實施時間：第一批征收時間為2016年9月10日至2016年12月9日，其余各批次見寧都縣人民政府房屋征收決定公告。
(二)征收補償簽約期限：自縣人民政府發(fā)布房屋征收決定公告之日起91天內(nèi)。
五、征收補償依據(jù)
(一)私有房產(chǎn)：憑縣房屋登記機構頒發(fā)的房屋所有權證或房屋確權憑證為補償依據(jù)。
(二)公房：以房屋所有權證標注為準，房屋所有權證未標注的，以原始檔案記載、產(chǎn)籍資料標注為準。也可憑單位部門頒發(fā)的 房屋租賃憑證為補償依據(jù)。
(三)非住宅房屋性質(zhì)(經(jīng)營性或者非經(jīng)營性)和面積以房屋登記薄記載的為準，無房屋登記薄的以房屋檔案記載的為準。若房屋登記薄、房屋檔案無記載的，以實施單位牽頭組織國土、城建、房管等相關部門組成認定組予以認定該房屋的性質(zhì)和面積為準。
原為住宅房屋在2003年10月1日前連續(xù)2年改為非住宅房屋，并依法辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，至房屋征收時一直作為非住宅房屋使用的，征收時按非住宅房屋予以貨幣補償。符合上述“住改非”條件的非住宅房屋性質(zhì)(經(jīng)營性或者非經(jīng)營性)和面積以認定組的認定為準。
(四)征收設有抵押權的房屋，被征收人應事先到有關部門重新辦理設立抵押權等有關手續(xù)，也可以依法清理債權債務。征收有糾紛或產(chǎn)權不清的房屋，由公證機關作房屋勘察記錄，辦好證據(jù)保全手續(xù)。
(五)未登記建筑的認定和處理
被征收人房屋未經(jīng)房屋權屬登記的，被征收人應當向房屋征收實施單位提供相關建房手續(xù)，由房屋征收實施單位牽頭組織國土、城建、房管等相關部門組成認定組進行調(diào)查、認定并提出處理意見。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予相應補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，按照寧府發(fā)[2013]2號文件處理后給予相應補償。
1.征收被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前(含1985年)自行搭建的住宅房屋(在單位土地使用權范圍內(nèi)自行搭建的除外)，本著實事求是的原則，參照有產(chǎn)權的住宅房屋予以補償安置。對在1986年1月1日至2007年9月30日期間難以認定自行搭建房屋具體建造時間的，由認定組根據(jù)房屋現(xiàn)狀提出處理意見。對2007年10月1日后發(fā)生違章建筑，按照寧府發(fā)[2013]2號文件予以處理。
2.對在1986年1月1日至2007年9月30日期間難以認定自行搭建房屋具體建造年限，但被征收人他處有住房的，由認定組根據(jù)房屋現(xiàn)狀提出處理意見，可在重置價(附件1)范圍內(nèi)給予補償。
六、補償內(nèi)容、方式和標準
(一)補償內(nèi)容
包括納入征收范圍內(nèi)房屋房地產(chǎn)價值的補償，附屬建筑、庭院價值補償，房屋內(nèi)部設施、裝飾裝修的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時過渡安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，
(二)補償方式
對納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的房屋征收一律實行貨幣補償。
(三)補償標準
1.私有房產(chǎn)的補償
(1)房屋主體補償
房屋主體補償指其房地產(chǎn)價值補償，房地產(chǎn)價值補償由選定的具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構評估確定。房屋主體補償以棟為單位，征收房屋主體一層的，按征收主體房屋(不含附屬房)市場評估價值的200%予以補償;征收房屋主體兩層的，按征收主體房屋(不含附屬房)市場評估價值的110%予以補償;征收房屋主體三層及以上的，按征收主體房屋(不含附屬房)市場評估價值的100%予以補償。非住宅(商業(yè))其補償價值由選定的具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構評估確定，但不獎勵、不補助。
(2)附屬房及房屋內(nèi)部設施和裝修裝飾補償
附屬房及房屋內(nèi)部設施和裝修裝飾補償，其補償價值由選定的具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構評估確定，但不獎勵、不補助。
(3)庭院補償
庭院補償按其土地使用權證確定面積給予基準地價120%的補償，但不獎勵、不補助。
(4)房屋搬遷補助
房屋主體建筑面積200m2 (房產(chǎn)證或認定面積)以內(nèi)的每戶一次性補助3000元;房屋主體建筑面積超過200m2的，超出部分按5元/平方米標準一次性予以補助。
(5)臨時過渡安置補助
按補征收房屋產(chǎn)權人戶口人數(shù)每人每月100元予以補助，每戶不少于500元/月，補助期限為6個月。
(6)停產(chǎn)停業(yè)損失補償
因改造房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，由有資質(zhì)的專業(yè)對口機構評估確定后予以補償。停產(chǎn)停業(yè)損失是指對納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權人房屋租金損失和經(jīng)營者經(jīng)營損失予以補償。對納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償時間按6個月計算，對經(jīng)營者的停產(chǎn)停業(yè)損失補償時間按3個月計算。對既是房屋所有權人，又是經(jīng)營者的，損失補償不予疊加計算，只在房屋租金損失和經(jīng)營者經(jīng)營損失兩者選其一。納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權人房屋租金的損失參照房屋改造前同類同地段房屋市場租金評估確定;經(jīng)營者的損失參照房屋改造前經(jīng)營主體上年度月均應納稅的所得額、從業(yè)人員最低工資評估確定。
給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，應當符合下列條件：
①房屋具有合法權證、房屋權屬證明或者經(jīng)有關部門認定為合法建筑;
②改造決定公告發(fā)布前2年持續(xù)在經(jīng)營，并有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被改造房屋;
③已辦理稅務登記并具有稅負核定憑證。
2.公房的補償與安置
(1)公房非住宅承租戶的補償
①搬遷補償。搬遷費一次性補助3000元/戶。
②提前簽約搬遷獎勵。搬遷時限為政府發(fā)布征收決定之日起60天，每提前一天獎勵100元，并自行安置。
(2)公房住宅承租戶的安置與補償
安置方式：實行保障房安置和自行安置
①選擇保障房安置的承租戶：搬遷補償，一次性補助1500元/戶;水電搬遷補償，一次性補助1000元/戶(水電屬單位開戶的除外);房源選擇原則，根據(jù)簽約騰房的先后順序優(yōu)先選擇安置房源;住房優(yōu)惠政策，符合廉租房或公租房條件的，享受相應的政策保障。
②選擇自行安置的承租戶：搬遷補償，一次性補助1500元/戶;臨時安置補償，臨時安置費100元/人·月，每戶不低于500元/月，補助期限為6個月;水電搬遷補償，一次性補助1000元/戶(水電屬單位開戶的除外);提前簽約搬遷獎勵，搬遷期限為政府發(fā)布征收決定之日起60天，每提前一天搬遷獎勵50元。
七、獎勵
被征收人在約定的簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議并騰空交房的，可給予相應獎勵政策;超過規(guī)定期限簽訂協(xié)議或騰空交房的，不享受任何相應獎勵政策;獎勵資金按被征收主體房屋(不含附屬建筑、庭院及房屋內(nèi)部設施和裝飾裝修)市場評估價計算。具體獎勵方法如下：
(一)對在縣人民政府作出房屋征收決定1-30天內(nèi)(2016年9月10日-2016年10月9日)簽約并完成騰空交房的，給予被征收房屋產(chǎn)權人房屋主體市場評估價的20%獎勵。
(二)對在縣人民政府作出房屋征收決定31-60內(nèi)(2016年10月10日-2016年11月8日)簽約并完成騰空交房的，給予被征收房屋產(chǎn)權人房屋主體市場評估價的15%獎勵。
(三)對在縣人民政府作出房屋征收決定61-91天內(nèi)(2016年11月9日-2016年12月9日)簽約并完成騰空交房的，給予被征收房屋產(chǎn)權人房屋主體市場評估價的10%獎勵。
八、優(yōu)惠政策
(一)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與舊城(棚戶區(qū))改造，其在改造中的商品房開發(fā)項目所涉及的行政事業(yè)性規(guī)費全免，服務性收費減半征收。
(二)被征收人房屋主體總層數(shù)五層(含)以內(nèi)的，其產(chǎn)權人(或直系親屬)在房屋征收協(xié)議簽訂之日起半年內(nèi)在該棚戶區(qū)改造范圍外選購本縣其他樓盤普通商品住房或店鋪(不含二手房)，憑購房發(fā)票及完稅憑證，按以下標準予以補助：當購房成交價低于被征收房屋主體結(jié)構評估價時按購房價給予20%補助;當購房成交價高于被征收房屋主體結(jié)構評估價時按評估價給予20%補助。凡享受棚改優(yōu)惠政策購房補助資金購置的房產(chǎn)3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，否則收回原補助款。
(三)對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)無能力購房的被征收房屋產(chǎn)權人，符合享受公共租賃住房或廉租房政策條件的，可申請直接享受公共租賃住房或廉租房政策。
(四)貨幣化安置補償費直接進被征收人賬戶，免收任何稅費。
(五)被征收房屋為單位自管公房及直管公房，給予適當?shù)难a償。
九、房地產(chǎn)價格評估機構的選定
房地產(chǎn)價格評估機構的確定按以下程序和方式：房屋征收決定公布后，房屋征收部門在被征收房屋所處區(qū)域內(nèi)發(fā)布確定房屋評估機構的公告，被征收房屋所有權人在房屋征收部門發(fā)布公告5日內(nèi)協(xié)商選定房屋評估機構;若協(xié)商不成，協(xié)商期限屆滿后3日內(nèi)以多數(shù)被征收房屋所有權人選定評估機構的意見確定房屋評估機構;若被征收房屋所有權人在期限內(nèi)無法形成多數(shù)意見的，則在前一期限屆滿后10個工作日內(nèi)由房屋征收部門通過公開抽簽或搖號等方式隨機選定房屋評估機構。
被征收人或者房屋征收部門對評估確定被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，專家委員會的鑒定結(jié)果為最終結(jié)果。
十、辦理補償手續(xù)的程序：
1.凡搬遷完畢的被征收房屋產(chǎn)權人，須保持房屋結(jié)構完好，并自行鎖好門窗。并攜帶房屋憑證(房屋產(chǎn)權證、確權單)、征收通知書和房屋征收補償協(xié)議，到現(xiàn)場辦公點辦理補償手續(xù)。被征收人交房前原房屋固定設施遭人為拆除的，將按損失的價值扣除被征收人的補償金。
2.征收補償工作辦公地點設在房產(chǎn)局原交易辦證大廳(中山南路地稅局隔壁)。
3.房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收人房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請縣人民政府作出補償決定。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。對因此而增加的代履行費用，在被征收人的征收補償款中扣除。
十一、法律責任
(一)項目實施單位及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行《寧都縣棚戶區(qū)(城中村)改造實施辦法》規(guī)定的職責，或濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關部門予以責令改正，并通報批評;造成損失的，依法追究賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，按照有關規(guī)定進行責任追究;涉嫌違法犯罪的，移送司法機關依法追究責任。
(二)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋改造補償工作，涉嫌違法犯罪的，移送司法機關依法追究責任。
(三)貪污、挪用、私分、截留、拖欠改造補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法追究賠償責任;對直接負責的主管人員和直接責任人員，按照有關規(guī)定進行責任追究;涉嫌違法犯罪的，移送司法機關依法追究責任。
(四)紀檢、監(jiān)察部門設立舉報電話，對房屋改造過程中的舉報信息進行調(diào)查、核實、查處。
(五)審計機關加強對改造補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。
十二、其他事項
(一)房屋所有權證及土地使用權證收回，房屋被依法征收后，被收購的建筑物、構筑物及附屬設施等由項目實施單位處理。
(二)簽訂改造補償協(xié)議時，納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權人應持身份證、土地使用權證及房屋所有權證到場，納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權人因故不到場的可以委托代理人持相關證件及授權委托書到場簽訂(授權委托書可以由納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權人在改造工作人員現(xiàn)場見證下出具)，土地使用權證和房屋所有權證原件等權屬證明材料由改造實施單位收回，按有關規(guī)定辦理土地、產(chǎn)權注銷手續(xù)。
(三)納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋有租賃行為的，由納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權人與承租人自行協(xié)商解決有關租賃問題。
(四)房屋拆除工作必須由項目改造實施單位委托有拆除資質(zhì)的企業(yè)統(tǒng)一拆除。房屋拆除實施企業(yè)應依照有關規(guī)定將被拆除房屋的施工方案報建設管理部門備案，方可對建筑物實施拆除。
(五)本方案自縣人民政府發(fā)布房屋征收公告之日起施行。
