為了加快鰲江鎮(zhèn)城市化建設(shè)，推進(jìn)下埕村房改造，營造和諧安居的人居環(huán)境，切實維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《平陽縣征收農(nóng)民集體所有土地管理辦法》(平政發(fā)〔2014〕208號)、《平陽縣重點工程建設(shè)房屋征收城中村改造農(nóng)房集聚建設(shè)補償暫行辦法》(平委辦〔2012〕179號)、《平陽縣“三改一拆”范圍內(nèi)違法建筑認(rèn)定和處置辦法》、《平陽縣“三改一拆”范圍內(nèi)農(nóng)村無房戶和住房困難戶政策處理辦法》(平政辦〔2013〕126號)、《平陽縣住宅房屋征收市場化安置實施辦法(試行)》(平政辦〔2016〕28號)等法律法規(guī)和規(guī)范性文件，結(jié)合下埕村實際，特制定本細(xì)則。
一、適用范圍
本細(xì)則適用于平陽縣鰲江鎮(zhèn)下埕村全村范圍內(nèi)的土地、房屋征收補償。
二、征收實施單位
鰲江鎮(zhèn)人民政府受平陽縣人民政府委托，作為本次征收實施單位，統(tǒng)一組織實施鰲江鎮(zhèn)下埕村城中村改造的土地、房屋征收補償工作。本細(xì)則所稱的被征收人是指下埕村全村范圍的集體土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人。
三、土地征收和青苗補償
土地征收和青苗補償按《平陽縣征收農(nóng)民集體所有土地管理辦法》(平政發(fā)〔2014〕208號文件)的規(guī)定執(zhí)行。
四、住宅房屋征收補償安置的一般規(guī)定
(一)被征收住宅房屋實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償方式，被征收人也可以選擇市場化安置方式。
被征收人不論選擇何種補償安置方式，必須在簽訂協(xié)議后，按照征收實施單位確定的搬遷騰空期限，將被征收房屋騰空并移交征收實施單位。
(二)被征收住宅房屋及附屬房的建筑面積、占地面積以《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》記載面積為準(zhǔn)。
(三)征收范圍內(nèi)的簡易房、構(gòu)筑物、雜地、灰坦、豬欄等一律貨幣補償，不予產(chǎn)權(quán)置換。
五、未取得合法權(quán)證建筑的認(rèn)定與處置
(一)征收未取得房屋、土地合法權(quán)證但已辦理相關(guān)房屋建設(shè)報批手續(xù)的建筑，由鰲江鎮(zhèn)人民政府組織住建、國土資源部門按程序認(rèn)定公示后，予以補償安置。
(二)未取得房屋、土地合法權(quán)證的下述被征收房屋，由鰲江鎮(zhèn)人民政府組織住建、國土資源部門按程序認(rèn)定并公示后，予以確認(rèn)是否給予補償安置。
1、征收1987年1月1日至1998年12月31日之前建造但未辦理合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑(以98版房管現(xiàn)狀圖和98航拍圖為準(zhǔn))，按程序認(rèn)定并公示后，在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議并如期騰空交房的，予以補償安置;未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議的，依法無條件拆除。
2、征收1999年1月1日至2006年12月31日之間建造但未辦理合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑，不予補償安置，違法建筑如在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除的，按照房屋重置成新標(biāo)準(zhǔn)給予一定的清障費，如在規(guī)定期限內(nèi)未自行拆除的，依法無條件拆除。
3、2007年1月1日后建造但未辦理合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑，一律依法無條件拆除。
(三)征收1999年1月1日至2006年12月31日之間土地、規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)不齊全的住宅房屋，在規(guī)定期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議并騰空拆除的，可以參照合法房屋予以補償安置。未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并騰空拆除的，依法無條件拆除。
六、被征收住宅房屋的貨幣補償
(一)被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照被征收住宅房屋的市場評估價確定貨幣補償金額。
被征收房屋的市場評估價由具有法定資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。
(二)被征收人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂貨幣補償協(xié)議，騰空房屋并移交給征收實施單位的，經(jīng)征收實施單位驗收合格后15個工作日內(nèi)一次性付清貨幣補償費。
(三)選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖税匆?guī)定領(lǐng)取貨幣拆遷補償費后，不再享有產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置權(quán)利，不再享有房屋的置換補償。
七、被征收住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換
(一)合法的被征收住宅房屋或經(jīng)認(rèn)定后予以補償安置的建筑，按以下認(rèn)定的房屋建筑占地面積標(biāo)準(zhǔn)給予安置新建套房建筑面積(限戶型面積標(biāo)準(zhǔn)就近套高)。
1、被征收主房可安置面積按照建筑占地面積的4倍計算。
2、被征收的附屬房可安置面積按照建筑占地面積2倍計算。
(二)因安置房套型設(shè)計原因，實際安置面積大于應(yīng)安置面積的，被征收人應(yīng)當(dāng)補繳房價款。面積差額小于等于10㎡的，按照工程成本價結(jié)算;面積差額大于10㎡小于等于20㎡的，按照房屋市場基準(zhǔn)價的80%予以結(jié)算。
應(yīng)安置面積大于實際安置面積的，在套型選擇后多余安置面積，經(jīng)征收實施單位同意，報鰲江鎮(zhèn)人民政府審核后，安置戶之間多余的安置面積可自行調(diào)劑。
(三)被征收人自愿減少安置倍數(shù)的，應(yīng)安置面積與實際安置面積的差額部分，按照1000元/㎡折算成貨幣后予以返還，并與應(yīng)交房款進(jìn)行結(jié)算。但是減檔安置的最小面積為其合法住宅房屋建筑占地面積的二倍。
(四)下埕小區(qū)安置房工程成本參考價格為2700元/㎡，市場參考基準(zhǔn)價格為8000元/㎡。
(五)房屋安置購置價、房屋市場基準(zhǔn)價均以安置房中間層為準(zhǔn)(車庫、架空層不計)，并向上每層遞增30元/㎡，向下每層遞減30元/㎡;朝向差價調(diào)整結(jié)合房屋建筑具體朝向再作調(diào)整。
(六)被征收房屋置換補償統(tǒng)一由房屋評估機構(gòu)進(jìn)行評估。評估機構(gòu)根據(jù)其結(jié)構(gòu)類別等級和成新率，結(jié)合室內(nèi)裝潢、水、電、訊、視配套設(shè)施、附屬用房、構(gòu)筑物情況，以戶為單位出具評估報告。
被征收房屋補償金額=被征收房屋面積*被征收房屋重置價*成新率+室內(nèi)裝修補償。
八、被征收住宅房屋的市場化安置
(一)被征收人選擇市場化安置的，參照《平陽縣住宅房屋征收市場化安置實施辦法(試行)》(平政辦〔2016〕28號)執(zhí)行。
(二)市場化安置包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置和房屋安置購房證明書(以下簡稱房票)兌現(xiàn)兩種方式。
1、被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置的，補償金額由被征收房屋補償金額和安置房屋價值金額構(gòu)成。
被征收房屋補償金額按照被征收房屋面積結(jié)合房屋重置成新確定。
安置房屋價值金額按照應(yīng)安置面積乘以市場化安置貨幣補償單價3200元/㎡確定。
市場化安置貨幣補償單價由評估公司根據(jù)安置房屋市場基準(zhǔn)價扣減房屋綜合成本價評估測算。
2、被征收人選擇房票兌現(xiàn)的，具體實施辦法根據(jù)《鰲江鎮(zhèn)棚戶區(qū)(城中村)改造貨幣化安置實施辦法(試行)》(鰲政發(fā)〔2016〕15號)執(zhí)行。
(三)被征收人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂貨幣化安置協(xié)議，騰空房屋并移交給征收實施單位的，經(jīng)征收實施單位驗收合格后15個工作日內(nèi)一次性付清貨幣補償款。
(四)選擇市場化安置的被征收人不再享有產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置權(quán)利。
九、臨時安置補助費和搬遷費
(一)房屋搬遷后至新房建成回遷期間，臨時過渡用房原則上由被征收人自行解決。
(二)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，臨時安置補助費按被搬遷住宅房屋合法建筑面積8元/月·㎡計算，臨時過渡期為36個月，自被征收房屋騰空交付給搬遷實施單位之日起計算。實施單位延遲交付安置房的(不可抗力因素造成的除外)，按逾期時間雙倍支付臨時安置補助費。被征收人選擇貨幣補償和市場化安置的，臨時過渡期為4個月。
(三)征收住宅用房的，由征收實施單位支付被征收人搬遷費。搬遷費按被搬遷住宅房屋合法建筑面積計算，標(biāo)準(zhǔn)為5元/㎡，每戶低于600元的按600元計算。選擇產(chǎn)權(quán)置換的搬遷費按2次計算，選擇貨幣補償和市場化安置的搬遷費按1次計算。
十、被征收房屋的評估
(一)房屋評估機構(gòu)要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定開展評估工作，結(jié)合室內(nèi)裝飾、水、電、訊、視等配套和附屬物進(jìn)行綜合評估，評估機構(gòu)評定的結(jié)果作為被征收房屋補償?shù)母鶕?jù)。
(二)評估機構(gòu)要以戶為單位出具評估報告,評估結(jié)果要在房屋征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向具有法定資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。
(三)被征收人須在規(guī)定時間內(nèi)如實向評估機構(gòu)提供《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》或其他合法證件等所必需的資料，并協(xié)助評估人員做好被征收房屋的現(xiàn)場查勘。
十一、房屋征收補償安置協(xié)議的簽訂
(一)被征收人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)與征收實施單位簽訂房屋征收補償安置協(xié)議。房屋征收補償安置協(xié)議簽訂的同時，被征收人所有權(quán)屬證件、文書全部上交給征收實施單位，統(tǒng)一報相關(guān)部門注銷。
(二)被征收房屋設(shè)有抵押權(quán)或租賃關(guān)系的，由被征收人在協(xié)議簽訂前自行解除抵押權(quán)或租賃關(guān)系。
(三)協(xié)議簽訂的雙方當(dāng)事人按協(xié)議約定行使權(quán)利、義務(wù)。
十二、安置房建設(shè)
(一)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，統(tǒng)一選擇安置在下埕小區(qū)。安置房均為高層公寓式住宅，安置地塊的房屋平面布置、建筑密度和容積率均以規(guī)劃部門審定的為準(zhǔn)。安置房用地性質(zhì)為國有劃撥。
(二)水、電、訊、視等配套管線設(shè)施由征收實施單位安裝至安置房戶外，供被征收人自行報裝。
(三)安置地塊商業(yè)用房及地下室的產(chǎn)權(quán)歸鰲江鎮(zhèn)人民政府所有，地塊內(nèi)安置戶有優(yōu)先購買權(quán)。
(四)產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置套房定位按照公平、公正、公開的原則統(tǒng)一由實施單位組織落實。
十三、農(nóng)村無房戶和住房困難戶參照《平陽縣“三改一拆”范圍內(nèi)農(nóng)村無房戶和住房困難戶政策處理辦法》執(zhí)行。
十四、本細(xì)則由鰲江鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)解釋。
十五、本細(xì)則自印發(fā)之日起實施。
