來(lái)源：海峽都市報(bào)
40幅、2742.8畝——去年下半年開(kāi)始“井噴、激進(jìn)”的福州土地市場(chǎng)在農(nóng)歷新年來(lái)臨前終于收官，創(chuàng)下近3年新高——303億元土地出讓金。
這一年中，市區(qū)土地拍賣(mài)成為少數(shù)強(qiáng)者的競(jìng)技場(chǎng)，而受“擠出效應(yīng)”影響，周邊區(qū)域同樣“高熱”。這一年中，“住少商多”成為主流，大商業(yè)、星級(jí)酒店成為“標(biāo)配”；這一年中，市區(qū)地塊不斷面市，但碎片化供應(yīng)似乎預(yù)示著未來(lái)供地的稀缺。
在2013年高歌猛進(jìn)的土地放量下，2014年的福州樓市格局會(huì)產(chǎn)生什么變化？我們拭目以待！
回顧2013
供應(yīng)——土地出讓金創(chuàng)3年新高
縱觀(guān)2013年，全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)均十分活躍，4個(gè)一線(xiàn)城市土地出讓金均創(chuàng)歷史紀(jì)錄。而福州市區(qū)同樣可圈可點(diǎn)，編號(hào)2013的地塊達(dá)到40幅，土地出讓金亦是3年來(lái)最高，且出讓面積較2012年亦有增長(zhǎng)。
而這，與舊改進(jìn)程有很大關(guān)系。據(jù)了解，2013年福州市區(qū)計(jì)劃啟動(dòng)59個(gè)危舊房改建項(xiàng)目，近6500畝。舊改明顯加速，成為加快推地的保證。加之前兩年市場(chǎng)低迷，土地供應(yīng)完成情況并不好，因此2013年土地市場(chǎng)開(kāi)始“奮起直追”。
開(kāi)發(fā)商“手有余錢(qián)”，購(gòu)地意愿強(qiáng)烈，也成為政府頻推地的一大原因。CRIC克而瑞福州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張旭東分析道：“2013年總體市場(chǎng)趨穩(wěn)，融資環(huán)境相對(duì)寬松，更多的開(kāi)發(fā)商回籠了大量資金，重新考慮土地儲(chǔ)備，有能力購(gòu)買(mǎi)好的地塊。”因此，2013年一線(xiàn)城市連續(xù)推地，皆出現(xiàn)激烈拍地情形。而多家本土房企，如泰禾、陽(yáng)光城、正榮、融信等在全國(guó)范圍內(nèi)攻城略地就是最好佐證。
格局——住少商多，冷熱參半
在2013年，“老生常談”的住宅用地稀缺亦成為2013年的主流趨勢(shì)，“住少商多”愈演愈烈。
業(yè)內(nèi)人士林先生表示：“在提升地塊價(jià)值方面，純住宅地塊顯然不及商服地塊。尤其是大型綜合體，能夠最大限度地集約用地，體現(xiàn)地段價(jià)值。而政府嘗試以加大土地供應(yīng)、加快城市建設(shè)來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商投資，造成了目前市區(qū)土地市場(chǎng)以商服用地為主，與舊改、城建緊密相連的局面。同時(shí)，發(fā)展商業(yè)還能有效提高財(cái)稅收入。”
商服供地量增多，但在競(jìng)拍上也限定了重重關(guān)卡。
一參與市區(qū)商服地塊競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商告訴記者：“地塊對(duì)房企資質(zhì)、資金實(shí)力、自營(yíng)面積等進(jìn)行嚴(yán)格限定，實(shí)際上就是篩選有實(shí)力的大企業(yè)帶動(dòng)大項(xiàng)目落地。而為商服地塊設(shè)置的附加條件，重點(diǎn)在于保障后期正常運(yùn)營(yíng)，以及規(guī)劃落地不走樣。”
對(duì)此，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為政府此舉不僅僅關(guān)注土地的出讓價(jià)格，還將關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了土地開(kāi)發(fā)質(zhì)量，對(duì)城市發(fā)展具有推進(jìn)作用。
當(dāng)然，指向性明顯的地塊，由于競(jìng)買(mǎi)人的圈定范圍十分有限，一定程度上“打擊”了部分房企的積極性，于是就出現(xiàn)不同地塊“冷熱參半”的情況，導(dǎo)致流拍地塊增加。
競(jìng)爭(zhēng)——攻城略地，“大鱷”當(dāng)先
地塊開(kāi)發(fā)要求高，競(jìng)拍資格限定多，在諸多限制之下，土地市場(chǎng)就成為“少數(shù)人的游戲”。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在市區(qū)成交的40幅地塊中，除了“國(guó)”字號(hào)的開(kāi)發(fā)企業(yè)以及招商引資項(xiàng)目之外，引發(fā)爭(zhēng)搶的溢價(jià)率超過(guò)50%的熱門(mén)優(yōu)質(zhì)地塊，均由泰禾、三盛、融信、陽(yáng)光城、融匯等本土實(shí)力房企拿下。
事實(shí)上，2013年土地市場(chǎng)最顯著的特色之一便是土地市場(chǎng)的相對(duì)集中。據(jù)了解，上述品牌房企旗下項(xiàng)目幾乎一手包辦了去年成交量的五成以上，雄厚的資金實(shí)力和融資能力讓他們占據(jù)先機(jī)，率先展開(kāi)土地儲(chǔ)備。
有業(yè)內(nèi)人士指出，具備強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力、資金實(shí)力的房企也是政府期待聯(lián)姻的對(duì)象，過(guò)高的“定制門(mén)檻”讓諸多中小房企望洋興嘆，而大型房企則更容易脫穎而出。
據(jù)記者了解，在2013年房企銷(xiāo)售排行榜前十名中，除了綠地外，中海、富力已在2013年出手入榕，而恒大、碧桂園、綠地已有意向或已簽訂框架協(xié)議，其余房企均已經(jīng)在福州展開(kāi)多點(diǎn)布局。
板塊——房企出“城”，近郊崛起
市區(qū)土地市場(chǎng)熱度攀升，近郊的閩侯、長(zhǎng)樂(lè)、福清等縣市亦不遑多讓。
其中，閩侯因距離市區(qū)最近，成為房企角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)。在閩侯成交的29幅住宅、商服地塊中，由大型房企拿下的地塊也占到一半以上。
不僅在閩侯，據(jù)記者了解，2013年，泰禾、陽(yáng)光城在長(zhǎng)樂(lè)首占新區(qū)布局，金輝、融僑、利嘉實(shí)業(yè)、名城地產(chǎn)在福清不斷拿地。而永泰，亦吸引了泰禾、名城、三木等房企入駐開(kāi)發(fā)。此外，深深地產(chǎn)落子閩清，保利地產(chǎn)進(jìn)駐莆田……
房企出城，除了市區(qū)地少門(mén)檻高的因素外，更與城市發(fā)展相關(guān)。
隨著大福州規(guī)劃和城鎮(zhèn)化不斷加速推進(jìn)，周邊縣市就納入全局考慮，迎來(lái)了推地的大好時(shí)機(jī)。福建中原地產(chǎn)總經(jīng)理蔡俊補(bǔ)充道，“福州半小時(shí)生活圈的半徑不斷擴(kuò)大，周邊區(qū)域和中心城區(qū)聯(lián)系更加緊密，開(kāi)發(fā)商也看到了區(qū)域未來(lái)升值空間，開(kāi)始爭(zhēng)搶地塊加速布局。這類(lèi)區(qū)域消費(fèi)成熟但開(kāi)發(fā)水平較低，對(duì)于實(shí)力房企而言競(jìng)爭(zhēng)較為溫和。地價(jià)合理，可開(kāi)發(fā)的空間大。”
展望2014：市區(qū)純住宅地塊或持續(xù)稀缺
事實(shí)上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年以來(lái)福州市區(qū)出讓的地塊均以小面積為主，尤其是20畝以?xún)?nèi)的地塊達(dá)到20余幅，地塊的“碎片化”直觀(guān)地反映出市區(qū)供地的艱難。業(yè)內(nèi)人士表示，目前福州土地出讓的最大瓶頸在于市中心凈地稀缺，僅剩為數(shù)不多的舊城改造項(xiàng)目，未來(lái)推地將往三環(huán)沿線(xiàn)發(fā)展。
另一方面，商服地塊的出讓還將更為密集，張旭東表示，“預(yù)計(jì)2014年還將增加綜合體用地出讓”。在城市核心區(qū)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率逐步攤薄的背景下，近郊大型綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)逐的焦點(diǎn)。從目前一線(xiàn)房企入榕所選擇的區(qū)域來(lái)看，多位于東部新城或閩侯。
此外，未來(lái)福州土地市場(chǎng)的供應(yīng)，市區(qū)土地供應(yīng)將出現(xiàn)三環(huán)周邊大地塊以及核心區(qū)域小地塊差異化出讓形式。“外擴(kuò)”步伐更加明顯，近郊的住宅供應(yīng)繼續(xù)加碼，因?yàn)樾聟^(qū)才具備大片土地整體開(kāi)發(fā)的條件，如閩侯等地，此舉將促使購(gòu)房需求和開(kāi)發(fā)商出城，拉大城市框架。
數(shù)說(shuō)2013“土拍”
1.最熱板塊：橫嶼組團(tuán)2013年，該片區(qū)成功出讓9幅地塊，合計(jì)面積達(dá)550.1畝，占全年成交總面積的20%。橫嶼組團(tuán)同時(shí)還是福州市區(qū)不可多得的“土地富礦”，預(yù)計(jì)2014年還將不斷有土地放量。
2.最大地塊：2013-41號(hào)太平汀洲、蒼霞舊屋區(qū)改造地塊，面積389.1畝由融信集團(tuán)以56.2億元底價(jià)拿下。從面積而言，超過(guò)2010年381畝的
王莊舊改地塊。2013年，上下杭、煙臺(tái)山、南公園等拆遷工作陸續(xù)推進(jìn)，這也成為市區(qū)大規(guī)模舊改的縮影。
3.最高溢價(jià)率地塊：2013-36號(hào)倉(cāng)山區(qū)南江濱西大道南側(cè)地下空間地塊，溢價(jià)率高達(dá)587%該地塊用于建設(shè)停車(chē)場(chǎng)，由于幾乎“零門(mén)檻”競(jìng)拍，且車(chē)位具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，因此備受中小投資者追捧。
4.最長(zhǎng)時(shí)間的競(jìng)拍：2013年11月27日，歷時(shí)近12小時(shí)。
閩侯縣2013年第十一次公開(kāi)掛牌出讓2013掛16-21號(hào)地塊現(xiàn)場(chǎng)，由于拼搶激烈，地塊均由掛牌轉(zhuǎn)拍賣(mài)，從上午9點(diǎn)直至晚上9點(diǎn)才接近尾聲。當(dāng)日6幅地塊拍出近50億元，足見(jiàn)閩侯地市之熱。
